De pire en pire : des « gros » #notaires du Nord qui ne savaient pas qu’un extrait de la matrice cadastrale est nécessaire pour dresser un acte #immobilier

1/ Sur la faute de maître J-K A, notaire, en application de l’art. 1382 du Code civil, devenu l’article 1240 depuis l’entrée en vigueur de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

  • D’une part, le notaire rédacteur de l’acte doit, avant de dresser un acte, procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour assurer l’utilité et l’efficacité de l’acte qu’il instrumente ; il est tenu d’éclairer les parties sur la portée, les conséquences et les effets des actes auxquels il est requis de donner la forme authentique.
  • D’autre part, si le notaire rédacteur de l’acte, recevant un acte en l’état de déclarations erronées d’une partie quant aux faits rapportés, n’engage sa responsabilité que s’il est établi qu’il disposait d’éléments de nature à faire douter de leur véracité ou de leur exactitude, il est, cependant, tenu de vérifier, par toutes investigations utiles, spécialement lorsqu’il existe une publicité légale aisément accessible, les déclarations faites par le vendeur et qui, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent la validité ou l’efficacité de l’acte qu’il dresse.

En l’espèce, aux termes de l’acte authentique du 23 décembre 2011, maître J-K A, notaire associé au sein d’une SCP,  a reçu la vente conclue entre la société Capnor Immo et le SCI 20 Fresnoy, de sorte que maître J-K A, notaire appelé à la réception de l’acte authentique, est le notaire instrumentaire.

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Ledit acte authentique de vente décrit le bien immobilier, au paragraphe « désignation », comme « un immeuble à usage d’habitation en mauvais état à rénover ensemble les fonds et terrain en dépendant ».

Sont annexés à cet acte authentique :

• un extrait du plan cadastral édité le 27 octobre 2011 ne mentionnant aucune information sur la destination de l’immeuble,

• un état de l’installation intérieure d’électricité du 27 juillet 2009 indiquant que le bien litigieux est une maison individuelle,

• un constat amiante du 24 juillet 2009 indiquant que ‘le bien immobilier objet du présent diagnostic est une maison individuelle composée comme suit : sous-sol : cave, rez-de-chaussée : entrée, salon, séjour, cuisine, dégagement, escalier01, salle de bains, garage, 1er étage : palier, chambre1, chambre2, chambre3, escalier12, 2e étage : palier, chambre 4, chambre 5’, les plans joints à ce constat confirmant l’usage de maison individuelle,

• un constat de risque d’exposition au plomb du 16 mai 2011 indique que « le bien immobilier objet du présent diagnostic est une maison individuelle composée comme suit : sous-sol : cave, rez-de-chaussée : entrée, salon, séjour, cuisine, dégagement, escalier01, salle de bains, garage, 1er étage : palier, chambre 1, chambre 2, chambre 3, escalier1 2, 2e étage : palier, chambre 4, chambre 5 », les plans joints à ce constat confirmant l’usage de maison individuelle.

Sont également produits :

• le compromis de vente sous seing privé du 4 novembre 2011 conclu entre la société Capnor Immo et M. B X décrivant le bien litigieux comme suit : « Un immeuble à usage d’habitation avec travaux comprenant : au rez de chaussée 4 pièces avec cour et garage. 1er étage : 3 pièces et un grenier. 2e étage : 2 pièces »,

• l’acte authentique de vente du 27 septembre 2011 par lequel la société Capnor Immo a acquis l’immeuble litigieux, lequel est désigné comme « une maison à usage d’habitation en mauvais état »,

• l’état hypothécaire de l’immeuble litigieux au 4 novembre 2011, désignant l’immeuble comme une « maison »,

• en annexe d’un courrier du 19 décembre 2014 adressé par la SCI 20 Fresnoy, acquéreur, à l’administration fiscale une attestation notariée, rédigée par maître J-K A, d’acquisition de l’immeuble litigieux par ladite SCI et indiquant que celui-ci est « un immeuble à usage d’habitation en mauvais état à rénover ensemble les fonds et terrains en dépendant »,

• une attestation notariée de Maître J-K A du 8 novembre 2011 dans laquelle il certifie et atteste que M. B X se propose d’acquérir l’immeuble litigieux désigné comme un ‘immeuble à usage d’habitation’.

La cour d’appel note au surplus que la SCI 20 Fresnoy, par l’intermédiaire de son gérant, M. B X, a déclaré à l’administration fiscale dans son courrier du 19 décembre 2014 que : « une étude du bâtiment et de leurs précédents occupants démontre à l’évidence qu’il n’existait pas de commerce avant l’acquisition. Aussi, s’il y a eu changement d’affectation elle n’est pas de notre fait et a dû intervenir il y a très longtemps. Quoiqu’il en soit, pour notre part, nous avons bien procédé à l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation ainsi que le prouve l’acte notarié ».

De ces éléments, il résulte que maitre J-K A, notaire instrumentaire qui a rédigé l’acte, n’avait aucun raison objective de douter de la véracité ou de l’exactitude des déclarations du vendeur quant à la destination de l’immeuble litigieux.

Pour autant, il est constant qu’en application de l’art. 7 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière, la désignation de l’immeuble doit être faite conformément à un extrait cadastral, lequel doit être délivré avant la rédaction de l’acte afin que le notaire rédacteur de l’acte puisse respecter les exigences en matière de publicité foncière, notamment indiquer la nature de l’immeuble vendu.

Il s’ensuit que le notaire rédacteur de l’acte doit obtenir un extrait de la matrice cadastrale identifiant le bien, sa nature et le propriétaire.

En l’espèce, il résulte des pièces produites au débat, en particulier les échanges de courrier entre l’administration fiscale et le relevé de propriété de 2011, que l’immeuble litigieux, au moment de l’acte de vente régularisé par maître J-K A le 4 novembre 2011, est en réalité composé d’un commerce avec boutique et d’une pièce d’habitation.

Il s’ensuit que maître J-K A notaire instrumentaire qui a rédigé l’acte, n’a pas vérifié par des investigations utiles, alors qu’il existe à l’évidence une publicité légale aisément accessible, les déclarations faites par le vendeur sur la destination du bien vendu, notamment en demandant un extrait de la matrice cadastrale, et qui par leur nature et leur portée juridique ont conditionné l’efficacité de l’acte qu’il a dressé, ce dont il résulte que maître J-K A a manqué à son devoir d’authentification et de vérification et à son obligation de prudence et de diligence face à l’efficacité de l’acte de vente

En conséquence, maître J-K A, en sa qualité d’officier public chargé d’assurer la sécurité et l’efficacité des actes qu’il instrumente, a commis une faute délictuelle en n’accomplissant pas toutes les investigations utiles qu’implique son office pour s’assurer de la réelle destination de l’immeuble litigieux.

Le jugement dont appel est confirmé de ce chef.

2/ Sur la faute de la SCP H P O-H Q-R P, notaire en participation, il est établi, comme cela résulte de l’acte authentique de vente du 23 décembre 2011, que l’acte authentique a été reçu par maître J-K A avec la participation de maître G H, notaire à Z, assistant l’acquéreur au cours de l’opération immobilière projetée, ce dont il résulte que Maître G H, notaire admis à participer, est un notaire en participation.

Il est constant que la qualité de « rédacteur de l’acte » est reconnue tant au notaire instrumentaire qu’au notaire, appelé par une partie, à participer.

Il s’ensuit que le notaire en participation engage sa responsabilité dans les mêmes conditions que le notaire instrumentaire.

En conséquence, maître G H, notaire qui assistait la SCI 20 Fresnoy, représentée par son gérant, M. B X, était tenu de vérifier, par toutes investigations utiles, spécialement lorsqu’il existe une publicité légale aisément accessible, les déclarations faites par le vendeur sur la destination du bien vendu, notamment en demandant un extrait de la matrice cadastrale, et qui par leur nature et leur portée juridique ont conditionné l’efficacité de l’acte authentique de vente de l’immeuble litigieux.

En l’espèce, au vu des motifs précédemment énoncés, il est évident que maître G H n’a pas accompli les diligences nécessaires pour s’assurer de l’exactitude de la destination du bien déclarée par le vendeur alors qu’en sa qualité de notaire en participation à l’acte de vente litigieux, il devait s’assurer de l’efficacité de l’acte que la SCI 20 Fresnoy, représentée par son gérant, M. B X, souscrivait.

Il s’ensuit que la SCP H P O-H Q-R P, en sa qualité d’officier public chargé d’assurer la sécurité et l’efficacité des actes auxquels elle participe, a commis une faute délictuelle en n’accomplissant pas toutes les investigations utiles qu’implique son office pour s’assurer de la réelle destination de l’immeuble litigieux.

Le jugement dont appel est confirmé de ce chef.


  • Cour d’appel de Douai, 3e chambre, 6 juin 2019, RG n° 18/03022

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