L’insoutenable légèreté du #notaire qui vend des combles dans un immeuble frappé d’une interdiction d’habiter

Le notaire en tant que rédacteur de l’acte, doit prendre toutes les dispositions utiles pour en assurer l’efficacité, même si il n’en a pas été le négociateur ou qu’il n’a fait qu’authentifier l’acte établi par les parties.

S’il n’appartient pas au notaire de faire des investigations sur place, il doit procéder préalablement à la vérification des faits et conditions nécessaires pour assurer l’utilité et l’efficacité de l’acte qu’il rédige ; il a notamment l’obligation de contrôler les déclarations des parties, notamment celles relatives à son habitabilité, de procéder à des recherches sur la situation des biens, de vérifier les origines de propriété de l’immeuble vendu, de s’assurer des droits du vendeur en se référant notamment aux actes de vente précédents concernant le même bien immobilier.

Le notaire est également tenu d’éclairer les parties et d’appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets ainsi que sur les risques des actes auxquels il est requis de donner la forme authentique.

En l’espèce, l’acte de vente du 1er juillet 2004 établi par maître C, notaire, rappelle les dispositions législatives sur le logement décent et stipule que “l’ACQUEREUR déclare faire son affaire personnelle d’une interdiction d’habiter résultant d’un arrêté préfectoral en date du 17 octobre 2001 dont une copie est demeurée jointe et annexée aux présentes. L’acquéreur déclare faire son affaire personnelle de cette interdiction et acquérir toutes les connaissances prises de la législation en vigueur et de la situation particulière de l’immeuble. En conséquence, il déclare faire son affaire personnelle de la levée de cette interdiction à ses frais sans qu’aucune garantie ne lui soit donnée à ce titre par le VENDEUR”.

Or, ces stipulations, qui font explicitement référence à l’arrêté préfectoral du 17 octobre 2001 tant dans son objet que dans sa portée, ne sont nullement reprises dans l’acte de vente du 4 février 2011 établi par maître G H qui s’est contentée de lister les documents annexés à son acte en faisant figurer, non pas l’arrêté préfectoral du 17 octobre 2001 mais le certificat de salubrité et de non péril mentionnant l’arrêté préfectoral sans en préciser toutefois son objet et sa teneur. Force est donc de constater que l’arrêté préfectoral du 17 octobre 2001 n’est ni reproduis, ni annexé dans l’acte de vente du 4 février 2011, contrairement au précédent acte de vente du 1er juillet 2004.

La lecture de l’acte authentique de vente du 4 février 2011 et de ses annexes ne fait donc nullement mention de l’interdiction d’habiter le bien immobilier vendu, alors que ce même acte acte de vente précise en page 11 que «les biens, objet des présentes sont affectés en tout ou partie à un usage d’habitation».

Il importe peu de connaître la profession de l’acquéreur dès lors que le notaire n’est pas dispensé de son devoir de conseil par les compétences ou connaissances personnelles de son client.

Dans ces conditions, la clause par laquelle l’acquéreur reconnaît avoir «reçu du notaire toutes les explications et les éclaircissements sur la portée, les effets et les conséquences de ces charges, prescriptions et limitations» n’est qu’une clause de style insuffisante à démontrer que maître G H a respecté son obligation de conseil et d’information, et ce d’autant plus qu’elle n’est pas en mesure de justifier les raisons pour lesquelles elle s’est limitée à procéder par visa imprécis sans reprendre les stipulations insérées dans le précédent acte de vente.

Maître G H ne peut arguer ne pas avoir eu connaissance de l’acte de vente du 1er juillet 2004 dès lors que tenue à l’efficacité des actes qu’elle dresse, il lui incombait d’effectuer des recherches sur les origines de l’immeuble vendu, notamment en obtenant le précédent acte de vente avant d’établir son propre acte et de vérifier au besoin les éléments d’information y figurant, notamment s’agissant d’un arrêté préfectoral d’interdiction d’habiter pour un bien immobilier vendu à usage d’habitation.

Maître G H, notaire, alors qu’elle devait avoir connaissance des précédents actes de vente, ne s’est pas interrogée sur la contradiction existant entre l’acte de vente du 1er juillet 2004 et les éléments contenus dans le compromis de vente du 3 novembre 2010 et le règlement de copropriété et n’a effectué aucune diligence pour faire dissiper les doutes sur l’état d’habitabilité du bien immobilier.

Il n’est pas nécessaire de connaître la position actuelle de la préfecture sur l’appartement litigieux dès lors que l’appréciation de la faute du notaire s’apprécie au moment de l’établissement de l’acte authentique de vente. De même, il importe peu que l’indication de la porte d’accès au bien immobilier soit erronée dans l’arrêté préfectoral dès lors que c’est cet arrêté qui a été visé dans l’acte de vente du 1er juillet 2004.

En outre, il ne peut être soutenu que la description du bien faite par maître G H dans l’acte du 4 février 2011 est conforme à celle de l’acte du 1er juillet 2004 et du règlement de copropriété dans la mesure où l’interdiction d’habiter n’est pas explicitement stipulée dans le corps de l’acte.

En omettant de reprendre dans son acte de vente à l’identique les stipulations insérées dans le précédent acte de vente sur l’interdiction d’habiter résultant d’un arrêté préfectoral, alors qu’en qualité de rédacteur de l’acte, elle en avait eu connaissance, maître G H n’a pas attiré l’attention et éclairé monsieur B, acquéreur, sur les risques qu’il prenait en s’engageant à acheter un bien à usage d’habitation, alors qu’il existait un arrêté d’interdiction d’habiter le bien depuis le 17 octobre 2001.

Il s’ensuit que maître G H a non seulement manqué à son obligation de conseil et d’information à l’égard de Monsieur B mais elle a également commis une faute en régularisant un acte authentique de vente portant sur un appartement à usage d’habitation, alors qu’il était frappé d’une interdiction d’habiter. 

La restitution totale du prix, des intérêts et des frais de vente indus, consécutive à une annulation de la vente, ne vise qu’à replacer les parties dans l’état où elles étaient avant la vente et n’ont pas un caractère indemnitaire, de sorte que le notaire, qui a manqué à son devoir d’information à l’égard de l’acquéreur, ne peut être condamné à garantir l’acheteur de la restitution du prix de vente et des frais incombant au vendeur.

Toutefois, le notaire peut être condamné à garantir le paiement des restitutions dues à l’acquéreur uniquement lorsque leur versement est définitivement compromis.

Les manquements de maître G H à ses obligations de conseil et de garant de l’efficacité juridique des actes qu’elle dresse ont vicié le consentement de Monsieur B qui a accepté d’acheter un appartement à usage d’habitation, alors que répondant aux critères de combles, ce bien était frappé d’une interdiction d’habiter. Il s’ensuit que les manquements de Maître G H ont également contribué au préjudice subi par monsieur B qui a perdu une chance de percevoir des revenus locatifs de ce bien.


  • Tribunal de grande instance de Bobigny, 6e chambre, 3e section, 17 novembre 2016, RG n° 14/12656

Un commentaire

  1. parmi les obligations du notaire : vérifier la capacité à contracter , capacité juridique (encore suppléée par aptitude mentale, avec Certificat médical du médecin traitant … !) les préjugés sont tenaces, les fausses doctrines sont tenaces .
    Casier judiciaire, seul moyen d’information sur la PERSONNE;…. qui s’en préoccupe ?????
    surtout pas la Cour dAppel, encore moins la COUR DE CASSATION ….. que fait la jurisprudence pour améliorer la révolution de 1956 , passer de la PAROLE « faisant foi » à l’écrit administratif « faisant PREUVE »
    Le citoyen n’est pas informé, le notaire n’applique pas ,la révolution n’est pas finie
    « AVOIR UN DROIT, mais ne pouvoir le prouver, c’est comme de ne pas en avoir ! »
    principe de droit romain au premiers siècles de notre ère, le droit français inspiré du droit romain.

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