Nullité du contrat qui ne précise pas la nature et les caractéristiques des biens fournis puisqu’il se borne à faire état de l’installation d’une « éolienne … » sans en préciser la puissance

Sur la recevabilité des conclusions et pièces des époux X, clients pour l’achat et l’installation d’une éolienne

Il résulte des dispositions des art. 960 et 961 du Code de procédure civile que la constitution d’avocat par l’intimé et les conclusions des parties indiquent, si la partie est une personne physique, ses nom, prénoms, profession, domicile, nationalité, date et lieu de naissance ; cette fin de non-recevoir peut être régularisée jusqu’au jour du prononcé de la clôture ou, en l’absence de mise en état, jusqu’à l’ouverture des débats, mais en application de l’article 124 du code de procédure civile, les fins de non-recevoir doivent être accueillies sans que celui qui les invoque ait à justifier d’un grief.

Les époux X, bien que la SA Cofidis leur en ait fait expressément sommation, n’indiquent leurs professions, ni ne formulent la moindre observation à ce titre, que ce soit aux termes de leur constitution, de leurs conclusions d’intimés ou de leurs secondes et dernières conclusions, qui ne pourront en conséquence qu’être déclarées irrecevables.

Il résulte, en revanche, des dispositions du dernier alinéa de l’art. 954 du Code de procédure civile que la partie qui ne conclut, à laquelle peut être assimilée celle dont les conclusions ont été déclarées irrecevables, est réputée s’approprier les motifs du jugement.

La cour peut donc examiner si les moyens de fait et de droit et les pièces de la SA Cofidis sont de nature à justifier la réformation du jugement déféré.

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Sur la nullité du contrat principal

Le tribunal retient que le contrat de vente et d’installation d’une éolienne conclu à […] entre M. E-F X et la société Vensolia Energies l’a été dans le cadre d’un démarchage à domicile sans pour autant respecter les dispositions de l’art. L 121-23 du code de la consommation, alors applicables, notamment en ce qu’il ne contient pas la « désignation précise de la nature et des caractéristiques des biens offerts ou des services proposés », ni ‘les conditions d’exécution du contrat, notamment les modalités et le délai de livraison des biens, ou d’exécution de la prestation de services’, ainsi que l’exigent les dispositions précitées.

La banque fait valoir que Mme Z A, n’étant pas signataire du contrat de vente/installation, n’aurait pas qualité pour en poursuivre la nullité, mais la SA Cofidis ne précise pas en quelle qualité elle peut soulever un tel moyen alors qu’elle n’est pas partie au contrat de vente.

La SA Cofidis soutient qu’il ne serait pas établi que le contrat à bien été signé au domicile de l’acquéreur alors qu’il est précisé dans la cartouche contenant les signatures de M. E-F X et du commercial de société Vensolia Energies, M. C D, que le contrat a été signé à Saint Ours, commune de Savoie de 625 habitants, le 14 juin 2011, ainsi d’ailleurs que le contrat de financement souscrit le même jour auprès de la SA Sofemo aux droits de laquelle vient la SA Cofidis et que le contrat de vente/installation reproduit au verso exclusivement les dispositions des art. L 121-23, L 121-24, L 121-25 et L 121-26 du Code de la consommation toutes afférentes au démarchage à domicile.

Il est par ailleurs exact que le contrat ne précise pas la nature et les caractéristiques des biens fournis puisqu’il se borne à faire état de l’installation d’une « éolienne Vensolia 1500 » sans en préciser la puissance, ni le descriptif de son installation, ni la moindre caractéristique puisque est joint au contrat une « Fiche technique éolienne », produite par la SA Cofidis, qui contient des indications précises mais concernant un autre modèle d’éolienne, la Vensolia 1000, que celle vendue.

Le jugement souligne à juste titre que la seule référence au délai d’installation, à savoir « 45 jours », ne permet pas de connaître les modalités de la livraison, la durée nécessaire à la mise en place de l’installation, les conditions matérielles et administratives de cette installation.

Il apparaît, en outre, que le contrat ne contient pas la mention : ‘Si vous annulez votre commande, vous pouvez utiliser le formulaire détachable ci-contre’ comme le prévoient expressément les dispositions de l’art. R 121-3 du Code de la consommation.

Il est constant que la confirmation d’un acte nul exige à la fois la connaissance du vice l’affectant et l’intention de le réparer.

La SA Cofidis n’établit pas, ainsi qu’elle le prétend, qu’en acceptant le matériel livré et son installation, qu’en donnant l’ordre de paiement à la banque et qu’en payant les mensualités du prêt les époux X a, en pleine connaissance de cause, réitéré son intention de contracter et a, ainsi couvert les causes alléguées de nullité ; le tribunal retient à juste titre, que l’installation n’ayant pas fonctionné dès le début, les époux X ont, par leurs agissements, manifesté leur volonté de parvenir à ce que l’installation de l’éolienne fonctionne et non celle de couvrir des causes de nullité du contrat dont ils ignoraient même l’existence avant la mise en oeuvre de la présente action en justice.

Le jugement sera, en conséquence, confirmé en ce qu’il a prononcé la nullité du contrat de vente et d’installation de l’éolienne conclut avec la société Vensolia Energies.

Sur la nullité du contrat de prêt

En application des dispositions de l’art. L 311-32 du Code civil alors applicables, la décision du tribunal doit être confirmée en ce qu’elle a constaté l’annulation de plein droit du contrat de crédit affecté souscrit auprès de la société SA Sofemo en suite de l’annulation de vente et de prestation.

Cette annulation emporte obligation pour les emprunteurs de rembourser le capital emprunté et pour l’organisme bancaire la restitution des sommes réglées par les époux X au titre du remboursement du prêt.

Le premier juge fixe ainsi que du fait des remboursements intervenus de juillet 2012 à mars 2016, les époux X sont créanciers de la somme de 8 866,80 euros tandis que la SA Cofidis, venant aux droits de la SA Sofemo, est créancière de la somme de 17 800 euros, soit après compensation de la somme de 8933,20 euros.

Le tribunal retient toutefois, à juste titre, une faute commise par la SA Sofemo.

Il apparaît, en effet, que la SA Sofemo, en proposant aux époux X un contrat de financement, par l’intermédiaire du même commercial, en vertu duquel elle a ensuite versé les fonds à la société Vensolia Energies, sur la base d’un bon de commande comportant les graves carences précédemment caractérisées au regard des dispositions protectrices des consommateurs, a commis une faute.

La SA Sofemo a également fait preuve de négligence en débloquant l’intégralité des fonds au vu d’une attestation ne précisant même pas la mise en service de l’éolienne, ni l’obtention des autorisations administratives liées à ce dispositif.

Le préjudice causé par ces fautes sera réparé par la privation de l’organisme bancaire de sa créance de restitution.


  • Cour d’appel de Chambéry, 2e chambre, 19 septembre 2019, RG n° 18/00423
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La charpente de la maison vendue était pourrie ; l’acquéreur est cependant débouté, par application de la clause notariée scélérate d’exonération de garantie

Le vendeur, appelant  conclut à l’infirmation du jugement en ce qu’il a écarté la clause d’exclusion de garantie des vices cachés prévue dans le contrat de vente pour le condamner au paiement de dommages-intérêts chiffrés à 30.000 € et conclut au rejet des demandes formées contre lui en affirmant n’avoir pas eu connaissance des désordres affectant la charpente avant la vente.

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La clause d’exclusion de la garantie des vices cachés prévue en pages 11 et 12 de l’acte authentique n’exonère que le vendeur de bonne foi c’est à dire celui qui ignorait l’existence du vice au jour de la vente.

Si les acquéreurs prouvent le dol de leur vendeur, ce dernier n’est plus fondé à invoquer cette clause et doit garantir les acquéreurs au titre des vices cachés.

Un peu plus d’une année après la vente et alors qu’ils faisaient entreprendre des travaux de rénovation de l’étage de leur maison, les époux X, acquéreurs, ont découvert que la charpente menaçait ruine et ont fait procéder aux travaux de reprises en urgence à la fin de l’année 2011.

L’expert judiciaire ayant été nommé après les travaux de reprise, il n’a pu constater par lui-même les désordres mais il a pu accomplir sa mission à partir des photographies prises par les acquéreurs avant et pendant les travaux de reprise.

C’est ainsi qu’il a constaté sur pièces un déversement des fermes dans le sens du pignon nord vers le pignon sud avec flambement des arbalétriers, la séparation d’une ligne de tuiles en rampant créant un défaut d’étanchéité ainsi qu’une poussée de la charpente sur le pignon sud avec création d’une fissuration.

Ces désordres rendaient l’ouvrage impropre à sa destination puisque le couvert de l’immeuble n’était plus étanche et que la charpente risquait de s’effondrer.

L’expert impute ces désordres à des causes diverses (alternatives ou cumulées) telles que le déficit des pièces de bois complémentaires aux fermettes, l’insuffisance ou l’inadaptation des fixations des fermettes aux pignons, l’insuffisance des raidisseurs dans les pignons et le sous-dimensionnement des sections des bois de charpente.

Il indique que cette charpente devait impérativement être remplacée dans son intégralité et évalue le coût des travaux à la somme de 39.565,67 € TTC avec un délai de réalisation de trois semaines.

Ce vice n’était pas apparent au jour de la vente pour un acheteur profane puisque l’état de la charpente était dissimulé par un faux-plafond et que la trappe de visite des combles utilisée par l’expert n’était pas aisément décelable, le professionnel intervenu pour l’état parasitaire ne l’ayant lui-même pas vue.

L’expert indique, en page 8 du rapport, qu’il n’est pas en mesure de certifier que les désordres existaient avant la vente.

Cependant, il « suppose » que, compte tenu de la lenteur de ce type de mouvements, ceux-ci existaient « peut-être » avant la vente et se sont amplifiés par la suite à la limite de la rupture.

En page 12 du rapport, il affirme plus clairement qu’il lui est impossible de dater l’apparition des désordres en admettant que les phénomènes de déstabilisation de la charpente ont très bien pu débuter et s’achever sur la période de 15 mois comprise entre la vente et les travaux d’octobre 2011.

Les conclusions de l’expert ne permettent donc pas d’affirmer que le vice préexistait à la vente.

Pour faire la preuve de cette antériorité et de la mauvaise foi de leur vendeur, les époux acquéreurs invoquent un témoignage, daté du 27 octobre 2011 et renouvelé dans les formes prescrites par l’art. 202 du Code de procédure civile le 19 avril 2019, selon lequel, « quelques mois avant la vente », Z A aurait fait intervenir un artisan en toiture qui aurait déclaré au témoin, qui l’interrogeait sur la nature des travaux en cours, que « la toiture avait bougé et qu’il essayait de remédier au problème ».

Ce témoignage est laconique et imprécis tant sur la nature des travaux que cet artisan tentait de mettre en ‘uvre que sur la date et le contexte de l’échangerapporté.

En outre, ainsi que le rappelle l’expert en page 10 du rapport, il ne peut être remédié au vice affectant la charpente qu’après la dépose totale de la couverture et la mise en oeuvre de travaux de levage considérables, ce que ne peut parvenir à faire un artisan, seul, juché sur une couverture non déposée.

Il y a donc une invraisemblance technique dans la déclaration que l’artisan aurait faite au témoin, ce qui fragilise de plus fort cette attestation imprécise et laconique de sorte qu’elle ne sera pas retenue comme un élément de preuve suffisant de l’antériorité du vice et de la connaissance de celui-ci par le vendeur.

Le témoignage du 21 décembre 2011 de Pino La Porta, artisan ayant réalisé les travaux de reprise de la charpente pour les époux X, selon lequel « toute la charpente était couchée contre le pignon arrière de la maison, très visible dans les combles (pignon fissuré et couché », ne constitue pas davantage une preuve de l’antériorité du vice et de sa connaissance par le vendeur puisque, selon l’expert judiciaire, il est impossible de déterminer si cette rupture préexistait à la vente ou si elle est intervenue entre la vente d’août 2010 et les travaux d’octobre 2011.

Le constat d’huissier du 18 avril 2019 selon lequel les morceaux de pignon remis par Pino La Porta lors des travaux de rénovation en 2011, présenteraient, à certains endroits sous l’enduit, du « mortier de couleur gris foncé en quantité ponctuellement importante pouvant laisser penser à des colmatages de fissures », n’établit pas l’antériorité du vice affectant la charpente ni sa connaissance par le vendeur puisque, tenant le caractère hypothétique de ces constatations et l’absence d’avis d’un technicien sur cette question (les morceaux de pignon n’ayant pas été remis à l’expert durant ses opérations), rien ne permet de corréler ces prétendues fissures colmatées avec les désordres affectant la charpente.

Enfin, il convient de rappeler que les acquéreurs n’ont remarqué aucune trace d’infiltration dans le faux-plafond du premier étage avant la vente ni durant les 15 mois qui ont suivi leur installation ce qui démontre que la rupture de la charpente au niveau de la ligne de tuiles du rampant ne préexistait pas à la vente.

Dès lors qu’ils ne font pas la preuve de l’antériorité du vice affectant la charpente à la vente ni ne démontrent, a fortiori, la connaissance de ce vice par le vendeur, les époux X seront déboutés de l’intégralité de leurs demandes, le jugement étant infirmé en toutes ses dispositions.


  • Cour d’appel de Montpellier, 1ère chambre a, 26 septembre 2019, RG n° 15/05702

L’ensemble constitue une clôture mitoyenne et non un mur #mitoyen

Il résulte des art. 544 et suivants du code civil que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements et que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité .

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En l’espèce l’ensemble des éléments du dossier démontrent que les fonds étaient à l’origine séparés d’une clôture, matérialisée sur une certaine partie de sa longueur par une palissade et, sur le reste de la longueur par un grillage et qu’un muret supporte cette clôture ; la palissade ou le grillage et le muret forment un tout ; qu’il s’agit d’une clôture mitoyenne ; M. et Mme X ne le contestent pas dès lors qu’ils invoquent l’art. 666 du Code civil suivant lequel toute clôture qui sépare des héritages est réputée mitoyenne, à moins qu’il n’y ait qu’un seul des héritages en état de clôture ; que le tribunal a donc justement considéré que les dispositions de l’art. 558 du Code civil qui permettent à l’un des propriétaires d’exhausser un mur mitoyen étaient inapplicables ; quelle que soit la description des lieux faite par le jugement, peu importe que la longueur des parpaings soit elle-même soutenue ou non par un support en béton armé ou sa profondeur; peu importent tout autant les dispositions du lotissement, lesquelles ne sont d’ailleurs pas incompatibles avec la configuration initiale des lieux puisqu’elles indiquent que les clôtures ne devront pas excéder une hauteur d’1,80 m sur les voies publiques et sur les autres limites; ce qui importe est que l’ensemble constitue une clôture mitoyenne et non un mur mitoyen, seul justiciable des dispositions de l’art. 658 du Code civil.

Pour les mêmes raisons, les dispositions de l’art. 659 du Code civil, non invoquées par le tribunal contrairement à ce que soutiennent M. et Mme X, et de son article 662 ne sont pas plus applicables .

Si M. et Mme X font valoir que le mur litigieux respecte l’alignement initial, les constats d’huissier démontrent que, d’une épaisseur totale de 15 cm, il dépasse de 7,5 cm les poteaux mitoyens surmontant le soubassement de clôture ;  le constat d’huissier du 6 janvier 2016 indique précisément que la surface du mur de la construction se trouve dans le droit alignement et au ras de la surface du soubassement de clôture situé sur la parcelle des requérants et qu’elle empiète donc sur la moitié de la largeur du soubassement située sur celle-ci ; en outre, le constat d’huissier du 9 mai 2018, réalisé après que M. et Mme X ont commencé à détruire le mur litigieux, montre très clairement la présence d’une borne à l’avant de laquelle se trouve un morceau du mur en cours de déconstruction ;  l’empiétement est ainsi caractérisé ;

Le jugement déféré est donc confirmé sur ce point.


  • Cour d’appel de Versailles, 1re chambre 1re section, 24 septembre 2019, RG n° 18/02627

Par un coffrage dans la cuisine et la salle de bain, le vendeur a dissimulé la présence de la #mérule. La vente est annulée

Aux termes de l’art. 1641 du Code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou à un moindre prix s’il les avait connus.

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L’art. 1642 du même code ajoute que le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

L’art. 1643 du même code énonce ensuite que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même ils ne les auraient pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’est stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Selon l’art. 1645 du même code, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

Enfin, l’art. 1646 prévoit que si le vendeur ignorait les vices de la chose, il ne sera tenu qu’à la restitution du prix et à rembourser à l’acquéreur les frais occasionnés par la vente.

Pour se prévaloir de la clause d’exclusion de garantie figurant à l’acte authentique de vente, la SCI du […] conteste avoir la qualité de professionnel de l’immobilier que lui a reconnue le tribunal.

Elle expose avoir été créée le 14 septembre 2012, à la seule fin d’acquérir l’immeuble litigieux, n’avoir ainsi effectué aucun acte en rapport avec son objet social, n’avoir jamais entendu réaliser une quelconque plus-value, et ne s’être trouvée contrainte de revendre ledit immeuble en raison des difficultés financières rencontrées par ses deux associés.

Il lui est pertinemment objecté toutefois que son objet social était bien l’acquisition, la propriété, la mise en valeur, la transformation, la construction, l’aménagement, l’administration, la location de tous biens immobiliers, même si ses statuts ajoutent à cet objet social la précision ‘ et spécialement à l’origine d’un immeuble sis à Cherbourg-Octeville, […] ‘ (pièce 3 dossier SCI DU […]).

Cette mention en effet rappelle tout au plus l’origine de la création de ladite société. Or il s’évince des termes généraux définissant l’objet social de cette dernière, au demeurant ordinaires en la matière, une présomption de qualité de professionnel de l’immobilier, confortée dans le cas particulier par le fait que l’immeuble litigieux a fait l’objet d’une revente rapide ayant généré une plus value de 110 .000 euro.

En cette qualité, la SCI DU […] du […], qui ne peut se prévaloir de la clause de non garantie figurant à l’acte authentique, et qu’elle est présumée connaître les vices affectant l’immeuble.

Or expert judiciaire a relevé, s’agissant de la présence du champignon mérule, que « l’endroit principal où se manifestent les désordres est dans l’appartement du deuxième étage », précisant que « en entrant dans la cuisine, on distingue très nettement une fructification en forme de coussinets ou genre « langue de boeuf » qui se développe sur un habillage en bois peint. Dans la salle de bain voisine, le coffrage est très largement démonté et on distingue nettement le développement de cordons myceliens du champignon associé à une fructification localisée mais moins importante que dans la cuisine. Partout, dans la salle de bain et dans la cuisine, il y a une dissémination très importante de fines poussières rouges-orangées qui sont des basidiospores. Dans la salle de bains également se situe le passage d’un élément de charpente, une partie d’arbalétrier qui est fortement attaqué par le champignon. Par-delà l’habillage de l’arbalétrier qui a été réalisé en plaques de plâtre, on distingue une prolifération sous forme de ouate qui est un développement de cordons mycéliens en milieu confiné. Une lame de tournevis s’enfonce aisément dans le bois. Cette pièce de charpente est fragilisée et il conviendra de la faire remplacer en partie par un homme de l’art. »

L’expert a procédé à des prélèvements d’échantillons du champignon, qu’il a fait analyser, ce qui a permis d’établir de manière incontestable qu’il s’agissait de la mérule.

Il s’est ensuite prononcé de manière circonstanciée sur les causes et la date d’apparition du champignon, pour conclure de manière formelle que les désordres préexistaient à l’acquisition de l’immeuble par les consorts X, ajoutant que « l’enfermement du mur par le coffrage des canalisations a été, non le déclencheur, mais un facteur aggravant il est même possible que l’habillage du coffre et la remise en peinture récents (reconnu par les gérants lors de la réunion) soient consécutifs à l’apparition du désordre ».

Si le diagnostic annexé à l’acte de vente faisait bien état d’un ancien problème d’humidité suivi d’une attaque de petites vrillettes, il n’a à aucun moment mentionné la présence de mérule ni, de plus fort, l’ampleur du phénomène, au demeurant pour partie dissimulée par le coffrage réalisé par la SCI du […].

Cette dernière ne pourrait au demeurant sans se contredire, à la fois prétendre que les désordres étaient apparents, et qu’elle-même, en sa qualité de profane qu’elle revendique, ne les avait pas vus.

Il s’ensuit que les développements de la SCI du […] sur le fait que la présence de mérule aurait échappé aux trois professionnels que sont l’agent immobilier, le notaire et la société chargée du diagnostic préalable à la vente, sont inopérants à établir que les désordres étaient impossibles à détecter alors même de surcroît que le champignon a été découvert dans une salle de bains qui n’avait pas fait l’objet des investigations.

L’expert a ainsi noté que les désordres ne pouvaient échapper à un professionnel, mais n’étaient pas remarquables par un néophyte, ce dont il s’évince que les consorts X ne pouvaient en avoir conscience au moment de l’acquisition de l’immeuble, et ce, d’autant plus, que le vendeur avait réalisé un coffrage dans la cuisine et la salle de bain du deuxième étage, qui a notamment contribué à masquer la présence du champignon, voire, à accélérer son développement.

C’est donc par une exacte appréciation des faits de la cause que les premiers juges ont, au visa des articles précités, prononcé la résolution de la vente, ordonné la restitution de la somme de 280.000 euro correspondant au montant du prix versé, et, dans le principe, retenu que le vendeur devait indemniser les acquéreurs de la totalité de leurs préjudices.


  • Cour d’appel de Caen, 1ère chambre civile, 24 septembre 2019, RG n° 17/00421

Pour faire un #testament, il faut être sain d’esprit

Madame Françoise A, née le […], célibataire, est décédée le […].

Par un testament olographe daté du 5 février 2004, et un codicille daté du 10 février de la même année, elle a déclaré léguer des parcelles de vigne situées à Pfaffenheim à son petit-neveu, E A, et le restant de sa succession à l’association Oeuvres Don Bosco, sous réserve d’un droit d’usage et d’habitation viager accordé à son frère, H A, sur une maison d’habitation située […].

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Le 9 avril 2009, M. Z A, neveu de Mme F A, a saisi le Tribunal de grande instance de Mulhouse d’une action en nullité du testament et de son codicille en raison de l’insanité d’esprit de la testatrice. Par ordonnance du 26 novembre 2010, le juge de la mise en état a ordonné une expertise ; le rapport a été déposé le 6 août 2015.

Suivant jugement en date du 19 décembre 2017, le TGI de Mulhouse, considérant les conclusions de l’expertise selon lesquelles la constatation d’un état de démence le 9 mai 2005 impliquait un processus de dégradation antérieur permettant deconclure à un état incompatible avec un engagement de type testament en février 2004 ainsi que l’existence d’un état de désorientation spatiale constaté en mai 2003, a annulé les deux actes litigieux.

Le 22 janvier 2018, l’association Oeuvres Don Bosco a interjeté appel de cette décision.

Selon l’art. 901 du Code civil, dans sa rédaction en vigueur à la date des actes litigieux, pour faire une donation entre vifs ou un testament, il faut être sain d’esprit.

En l’espèce, il résulte du certificat établi le 9 mai 2005 par le Docteur X-C du Centre hospitalier de Mulhouse, que Mme F A présentait une démence dégénérative à un stade évolué ; selon l’attestation établie par la présidente du Club de l’amitié du troisième âge de Landser, l’état de santé de Mlle F A s’est nettement détérioré à partir des années 2001/2002, une surveillance accrue était nécessaire, qui a été parfaitement assumée par son frère, M. H A, avec qui elle vivait, et, lors d’un voyage en mai 2003, pendant un arrêt dans un restaurant, Mme F A a quitté le groupe et a été retrouvée sur l’autoroute.

La dégradation importante de l’état mental de Mme F A au cours de l’année 2003 est également démontrée par l’attestation de Mme I J, épouse Y, qui relate le comportement de l’intéressée au cours de deux réunions de famille en janvier et novembre de cette année.

Au vu de ces éléments et de la préexistence d’un terrain oligophrène de handicap mental constaté dès 1946, l’expert judiciaire a conclu que, du fait de l’évolution ordinaire d’une démence dégénérative, Mme F A ne disposait pas des capacités cognitives nécessaires et suffisantes à la rédaction d’un testament.

Aucun élément ne permet de contredire cette appréciation de l’expert, ni de démontrer que Mme F A aurait pu connaître en février 2004 des moments de lucidité lui permettant de tester valablement.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a annulé les actes litigieux.


  • Cour d’appel de Colmar, Chambre 2 a, 27 septembre 2019, RG n° 18/00309

Combien coûte un avocat pour un #divorce à Paris

La Selarl Cabinet M est intervenue au soutien des intérêts de Mme X Y à l’occasion d’une procédure de divorce.

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C’est par des motifs appropriés que la cour adopte que le délégué du bâtonniera fixé les honoraires revenant à la Selarl Cabinet Montmartre à la somme de 2. 250 euro HT, étant observé que Mme X Y n’explicite ni, a fortiori ne démontre en quoi cette somme serait disproportionnée par rapport aux diligences retenues à juste titre par ledit délégué du bâtonnier et non sérieusement contestées par elle.

Mme X Y qui fait état d’une situation financière difficile dont elle ne justifie pas et qui de fait a déjà bénéficié de très longs délais de paiement sera déboutée de la demande qu’elle présente de ce chef.


  • Cour d’appel de Paris, Pôle 2 – chambre 6, 26 septembre 2019, RG n° 16/00476

Divorce entre un français et une canadienne, mariés en Belgique, vivant en France. Loi applicable ?

Monsieur est de nationalité française, madame est de nationalité canadienne. Les époux L se sont mariés en Belgique. Ils vivent, avec leurs enfants mineurs, sur le territoire français et ce, antérieurement au dépôt de la requête en divorce.

—  Sur la compétence et la loi applicable concernant les époux :

Suivant l’article 3 du règlement européen n° 2201/2003 en date du 27 novembre 2003 dit BRUXELLES IT bis, sont compétentes pour statuer sur les questions relatives au divorce les juridictions de l’État membre sur lequel se trouve la résidence habituelle des époux.

Les époux résident en France et l’ancien domicile conjugal des époux était situé en France.

Par conséquent, la juridiction française est compétente pour statuer sur le divorce des époux.

Relativement à la question de la loi applicable, le divorce est soumis à la loi de l’Etat de la résidence habituelle des époux au moment de la saisine de la juridiction. En l’espèce, c’est donc la loi française qui s’applique

S’agissant du régime matrimonial applicable aux époux, selon l’art. 4 de la convention de la Haye en date du 14 mars 1978 entrée en vigueur le 1er septembre 1992, « Si les époux n’ont pas, avant le mariage, désigné la loi applicable à leur régime matrimonial, celui-ci est soumis à la loi interne de l’Etat sur le territoire duquel ils établissent leur première résidence après le mariage. »

En l’espèce, les époux ont établi un contrat de mariage devant un notaire belge et ont établi leur première résidence commune en Belgique. Conformément au contrat de mariage signé par les époux, ces derniers sont mariés sous le régime de la séparation de biens avec société d’acquêts accessoire.

—  Sur la compétence et la loi applicable concernant les enfants :

L’art. 8 du règlement Bruxelles II bis prévoit qu’en matière de responsabilité parentale, sont compétentes les juridictions de l’Etat membre dans lequel réside habituellement l’enfant au moment où la juridiction est saisie.

Aux termes de l’art. 15 de la convention de la Haye du 19 octobre 1996 relative à la compétence, la loi applicable, la reconnaissance et l’exécution des décisions en matière de protection des enfants, le juge compétent pour statuer sur la responsabilité parentale applique sa loi.

Par conséquent, les enfants mineurs, L, résidant actuellement en France, la loi française est applicable s’agissant de la responsabilité parentale.

—  sur les questions relatives à l’obligation alimentaire (part contributive pour l’entretien et l’éducation des enfants et prestation compensatoire) :

Concemant l’obligation alimentaire, l’art. 3a) du règlement européen n° 4/2009 du 18 décembre 2008 relatif à la compétence, la loi applicable, la reconnaissance et l’exécution des décisions et la coopération en matière d’obligations alimentaires dispose que sont compétentes pour statuer en matière d’obligations alimentaires dans les Etats membres, notamment, la juridiction du lieu où le défendeur a sa résidence habituelle.

En l’espèce, la défenderesse à l’action ayant sa résidence habituelle en France, le juge français est compétent pour statuer sur la demande d’obligation alimentaire.

Aux termes de l’art. 15 du même règlement, la loi applicable en matière d’obligations alimentaires est déterminée conformément au Protocole de la Haye du 23 novembre 2007 pour les Etats membres liés par cet instrument.

Aux termes de l’art. 3 de ce Protocole et sauf disposition contraire du protocole, la loi de l’Etat de la résidence habituelle du créancier régit les obligations alimentaires.

En l’espèce, les deux parents et leurs enfants résidant en France, il convient de faire application de la loi française.


  • Tribunal de grande instance de Versailles, 7 février 2019, RG n° 14/05783

Elle achète un appartement dans une copropriété où les douches et bains sont interdits ; son vendeur doit la dédommager

Le droit de demander la nullité d’un contrat en raison de manoeuvres dolosives n’exclut pas la possibilité, pour la victime de telles manoeuvres, d’agir en responsabilité délictuelle à l’encontre de leur auteur afin d’obtenir réparation du préjudice qu’elle a subi.

Conformément à l’ancien art. 1382 du Code civil, dont les dispositions sont désormais reprises par l’art. 1240 de ce code, tout fait de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Dans l’affaire sous référence, M. B C a acquis le bien immobilier litigieux le 21 mai 2012 ; postérieurement à cette date, une intervention de la commune, en septembre 2012, a conduit à restreindre l’usage de l’eau dans l’immeuble en copropriété, en raison d’une contamination du réseau par des légionelles, et, par une note du 21 septembre 2012, le syndic de la copropriété a porté à la connaissance des habitants de l’immeuble l’interdiction d’usage des douches et bains ; une opération de désinfection a été réalisée au début de mois d’octobre 2012, avec intervention dans les parties privatives pour le traitement des équipements individuels et coupure totale du réseau d’eau durant plus de deux jours ; l’eau chaude a été rétablie seulement le 10 octobre 2012. Malgré cette intervention, l’interdiction des douches et bains a été maintenue.

Unknown

M. B C avait ainsi parfaitement connaissance de la contamination du réseau d’eau de l’immeuble en copropriété et de ses conséquences pour les habitants. Il n’en a cependant nullement informé Mme Z X, son acquéreur, lors de la négociation de la vente, ni même lors de la signature du compromis de vente le 8 mars 2013 ; or, à cette date, il n’ignorait pas l’absence de résultat positif du traitement mené en octobre 2012, qui n’avait pas permis de lever l’interdiction d’usage des douches et bains. Il n’a pas davantage informé Mme Z X de l’ordre du jour de l’assemblée générale du 13 avril 2013, à laquelle il avait été convoqué le 18 mars 2013, alors même que les copropriétaires étaient appelés à se prononcer sur un nouveau traitement de la contamination, ni des décisions prises lors de cette assemblée générale, à laquelle il a participé. Il n’a pas porté à sa connaissance le procès-verbal de cette assemblée générale avant la signature de l’acte de vente.

Cette dissimulation prolongée d’un vice majeur du bien vendu était manifestement volontaire de la part du vendeur, et destinée à surprendre le consentement de l’acquéreur.

En raison de ce silence, Mme Z X a ignoré, au moins jusqu’à la signature de l’acte authentique, l’existence de la contamination du réseau d’eau de l’immeuble en copropriété, les troubles importants qui en résultaient pour les occupants de l’immeuble et les actions décidées par le syndicat des copropriétaires.

Par ailleurs, les mentions de l’acte de vente démontrent que le notaire instrumentaire a donné lecture aux parties de l’acte lui-même, mais non de ses annexes, parmi lesquelles ont été insérés une copie du procès-verbal de l’assemblée générale du 9 avril 2013 et un état daté mentionnant sur une ligne la mise en place d’un traitement anti-légion  ; seule la première page de ces annexes ayant été paraphée par les parties, Mme Z X n’a manifestement pu prendre connaissance du contenu du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 9 avril 2013 et de l’état daté avant de donner son consentement à l’acte.

Sur ce point, l’attestation établie par maître F-G H, notaire rédacteur de l’acte, le 21 mai 2015, mentionnant que « lors de la vente, il a été remis à madame X les 3 derniers procès-verbaux d’assemblée générale de la copropriété, savoir année 2011, 2012 et 2013 et il lui a été donné lecture de la teneur desdits procès-verbaux », est dépourvue de toute force probante ; en effet, d’une part il ne s’agit pas d’une attestation destinée à être produite en justice, d’autre part elle n’est nullement circonstanciée et le notaire ne précise pas dans quelles conditions et à quel moment les procès-verbaux auraient été portés à la connaissance de l’acquéreur, et, enfin, comme le fait valoir à juste titre l’appelante, il ne s’agit pas de faits que le notaire a pu constater personnellement puisqu’il n’était pas présent lors de la signature de l’acte.

Unknown

Il est ainsi démontré que M. B C, vendeur, a volontairement dissimulé à l’acquéreur un vice majeur affectant le bien immobilier vendu et que, du fait de ce silence, Mme Z X, acquéreur, a acquis ce bien sans pouvoir s’informer au préalable sur les conséquences de la contamination du réseau d’eau par les légionelles.

Aucune faute commise par Mme Z X n’est démontrée. En particulier, aucun élément en sa possession ne lui permettait de suspecter l’existence de la contamination qui lui avait été dissimulée par le vendeur ; en outre, il ne peut lui être reproché de ne pas avoir lu en détail les documents annexés à l’acte de vente, totalisant plusieurs dizaines de page, avant de signer l’acte notarié le jour-même, et elle ne pouvait raisonnablement solliciter un délai pour en prendre connaissance alors que le délai imparti pour la réitération de la vente expirait six jours plus tard.

M. B C , vendeur, est donc entièrement responsable du préjudice subi et sera condamné à indemniser intégralement Mme Z X.


  • Cour d’appel de Colmar, Chambre 2 a, 25 septembre 2019, RG n° 17/05334

Il appartenait au #notaire qui s’était investi spontanément de la mission de répartir le prix de #vente, de se rapprocher des créanciers inscrits avant d’y procéder. Manque de professionnalisme

Maître Y, notaire associé, et la SCP dont il est membre ont fait  grief au premier juge d’avoir fait application, sans le nommer, de l’art. R 311-5 du code des procédures civiles d’exécution, lequel dispose qu’à peine d’irrecevabilité prononcée d’office, aucune contestation ni aucune demande incidente ne peut, sauf dispositions contraires, être formée après l’audience d’orientation prévue par l’art. R 322-15 du même code, à moins qu’elle porte sur les actes de procédure postérieurs à celle-ci.

Unknown

L’art. R 322-15 auquel il est fait référence prévoit principalement quant à lui qu’à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des art. L 311-2, L 311- 4 et L 311- 6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes, et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée.

Le tribunal toutefois, contrairement à ce que soutiennent les appelants (notaires), n’a pas considéré que le jugement d’orientation du 5 février 2013 était opposable aux notaires, lesquels n’étaient pas partie à l’instance.

Il ne s’est du reste pas prévalu des dispositions de l’art. R 311-5 à leur égard, mais a justement rappelé qu’à défaut d’appel du débiteur, seul recevable à exercer ce recours, la créance de la banque était définitivement arrêtée.

Les développements du notaire Y et de sa SCP qui vantent un arrêt rendu le 4 décembre 2014 par la Cour de cassation, aux termes duquel l’obligation pour les parties à la procédure de saisie immobilière de soulever, à peine d’irrecevabilité, à l’audience d’orientation, l’ensemble des contestations et demandes incidents, ne s’appliquerait pas aux tiers à l’instance, sont donc sans emport sur la solution du litige.

Les appelants ont fait ensuite valoir que le juge de l’orientation n’est amené à fixer la créance que s’il s’élève des contestations au sujet de cette dernière, à défaut de quoi il se contente de constater celle-ci, comme ce fut le cas dans le jugement du 5 février 2013.

Le montant définitif à prendre en considération pourrait alors être revu ultérieurement et ne présenterait pas le caractère définitif retenu par les premiers juges et revendiqué par la […].

Les notaires considèrent dans le cas présent que la clause prévoyant un intérêt de retard majoré de 5 points en cas de défaillance de l’emprunteur, par rapport à l’intérêt initial, qui s’analyse en une clause pénale, pouvait faire l’objet d’une minoration compte tenu de son caractère excessif, se prévalant sur ce point d’un arrêt de la Cour de cassation ayant trait à la faculté effectivement donnée au juge commissaire chargé de vérifier les créances avant de procéder à leur admission.

Les espèces ne sont néanmoins pas comparables, et ainsi que l’ont rappelé les premiers juges, il appartenait au notaire Y qui s’était investi spontanément de la mission de répartir le prix de vente, de se rapprocher des créanciers inscrits avant d’y procéder, et à tout le moins de se conformer au contrat de prêt intégrant la clause de garantie.

La légèreté dont il a fait preuve en se contentant de tenir pour acquis que le montant de la créance de la banque s’élevait au principal de la dette souscrite par l’emprunteur principal traduit non pas une désapprobation du taux d’intérêt de retard, et le souhait d’engager une discussion sur cette question, à la supposer encore susceptible d’en faire l’objet, mais un manque de professionnalisme assimilable à une faute.

Force est de constater au demeurant que maître Y n’a apporté aucune réponse aux protestations et demandes d’explications formées par le conseil de la Banque Martin Maurel, créancière, par lettres recommandées avec demande d’avis de réception des 30 janvier, 26 mars et 24 avril 2015.

Or la cour rappelle qu’à la lecture de l’acte de vente et en particulier de la clause de garantie hypothécaire par la SCI La Fourmilière, caution, qui s’y trouve, il n’est pas contestable que le paiement garanti ne se limitait pas au principal de 180. 000 euro, mais à tous les frais et accessoires, intérêts de retard, indemnités et/ou pénalités et primes d’assurance, sans aucune réserve.

A bon droit le tribunal a encore rappelé que le bordereau d’inscription d’hypothèque précisait que la caution hypothécaire garantie portait sur la somme totale de 216. 000 euro, comprenant outre le capital souscrit, les intérêts portés pour mémoire et tous les accessoires, en ce compris les frais de poursuite et de mise à exécution, et dommages et intérêts évalués à 36. 000 euro, rendus exigibles par la défaillance de l’emprunteur.

Dès lors qu’il est suffisamment établi qu’à la date du paiement de la somme de 180. 000 euro consignée, il restait dû au surplus un total de 42 .921,22 euro, rendant inutile la demande subsidiaire de production de décompte, qui aurait nécessairement été versé au créancier sans la faute du notaire, compte tenu du montant du produit de la vente, ce dont il résulte que seuls les manquements de celui-ci sont directement à l’origine du préjudice de la banque, le jugement dont appel doit être confirmé en ce qu’il a condamné maître Y solidairement avec la SCP au sein de laquelle il exerçait, au paiement de la somme en cause, elle-même productrice d’intérêts au taux légal, avec anatocisme dans les conditions de l’art. 1153 ancien du Code civil.

La condamnation de la SCI La Fourmilière, caution,  à garantir les notaires de cette condamnation n’est pas contestée par cette dernière, défaillante à la procédure.

Confirmé en ses dispositions de fond, le jugement l’est également en celle relatives aux frais et dépens de première instance.

Maître Y et la SCP notaire, succombant en leur appel, seront de même tenus aux dépens d’appel, et condamnés à verser à la […] la somme complémentaire de 3. 000 euro au titre des frais irrépétibles d’appel, leur propre demande du même chef étant rejetée.


  • Cour d’appel de Caen, 1ère chambre civile, 24 septembre 2019, RG n° 17/00764

L’office notarial perd une partie du prix de vente payé comptant par sa comptabilité

Suivant acte de vente en date du 5 mai 2011, la sci X a vendu à monsieur Y un appartement de type studio à Marseille moyennant un prix de 60. 000 euro.

Il est établi que monsieur Y a payé ladite somme comptant le jour de la signature de l’acte de vente et que cette somme a été versée dans la comptabilté du notaire.

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Cet acte de vente en sa page 22, au paragraphe intitulé « négociation » convenait que le vendeur qui en a la seule charge au termes du mandat, doit à l’agence une rémunération de 5 .000 euro; cette dernière a été réglée le jour de l’acte de vente.

Compte-tenu de la stipulation sus-visée, à l’issue de la vente, la sci X devait percevoir 55 .000 euro (60 000-5000).

Toutefois le notaire n’a versé qu’une somme de 48.000 euro au lieu des 55 .000 euro qui auraient dû revenir à la sci X.

Interrogé sur ce point, l’office notarial, suivant courrier en date du 5 décembre 2013, reconnaissait qu’effectivement l’acheteur n’aurait pas versé l’intégralité des sommes mises à sa charge ; il est donc malvenu aujourd’hui de soutenir le contraire.

L’office notarial ne peut ensuite faire état de ce que la sci X était propriétaire de divers biens immobiliers grevés de diverses hypothèques et que la différence entre la somme de 55.000 euro qui aurait due être perçue et les 48. 000 euro effectivement perçus, réside dans le règlement des créanciers hypothécaires ainsi que le règlement de la plus-value.

Par ailleurs que l’ofice notarial ne démontre nullement que les 7.000 euro manquants auraient été affectés au règlement des créanciers hypothécaires ; qu’il n’a pas produit sa comptabilité sur ce point malgré une sommation de communiquer en date du 6 avril 2016 en ce sens.

Il convient d’affirmer que l’office notarial a fait une répartition erronée des fonds détenus et non conforme aux termes de l’acte de vente du 5 mai 2011.

Il convient de condamner la scp notariale B C-D et Z A à verser à la sci X la somme de 7 .000 euro outre intérêts au taux légal à compter du jour de la vente, soit le 5 mai 2011..


  • Cour d’appel d’Aix-en-Provence, Chambre 1-7, 20 septembre 2019, RG n° 18/02210