Vente en #viager. Le #notaire capitalise la rente à 510. 025,48 €, le fisc la capitalise à 311. 720 €. Cherchez l’erreur !

Par acte du 8 octobre 2008 passé devant maître G Y, notaire associé de la SCP notaire Z-C-Y, (ci-après SCP Z), monsieur A X a acquis en viager occupé de monsieur. K-L M un appartement […], outre un box double situé 2 et […], 47, 49 et […] à Paris 14e, moyennant le paiement d’un prix comptant de 171. 000 euro outre une rente viagère de 32. 400 euro par an.

Les droits d’enregistrement ont été fixés à 34. 664 euro à partir d’une évaluation capitalisée de la rente de 510. 025,48 euro et de la fraction du prix payé comptant de 171. 000 euro.

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Estimant avoir réglé des droits trop élevés en raison d’une surestimation de la valeur de la rente capitalisée, M. X a, le 2 novembre 2015, fait assigner en responsabilité la SCP Z, notaire, devant le Tribunal de grande instance de Paris.

Par jugement du 29 mars 2017, le tribunal a débouté M. X de ses demandes.

Le client du notaire a fait appel.

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Monsieur X expose que, le 14 mai 2013, le fisc lui a fait savoir que le montant de la capitalisation de la rente viagère n’était en réalité que de 311. 720 euro. Ayant sollicité le notaire le 11 juin 2013 aux fins de vérification et d’explication de ses calculs, il a fini, après relances et saisine de la chambre, par se voir répondre, le 19 février 2015, que la valeur du bien en 2008 était de 690. 000 euro de sorte que la valeur de la capitalisation à 510. 000 euro était cohérente selon les calculs en usage. Dans un mail du 25 mars 2015, maître H reconnaissait néanmoins une erreur de la part de maître Y tout en précisant qu’elle relevait des instances notariales et de maître Z. Le 30 mars 2015, l’assureur du notaire refusait de prendre en charge le sinistre. (1)

M. X explique avoir réglé des droits de mutation de 34. 664 euo sur la base d’un bouquet de 171. 000 euro et d’une capitalisation de 510. 025,48 euro (soit un prix d’achat de 618.025,48 euro dont 21. 025,48 euro au titre du box double) alors que ses droits de mutation auraient dû s’élever à 25. 960 euro pour un bouquet de 171. 000 euro et une valeur de capitalisation de 339. 025,48 euro..

L’acquéreur précise qu’en effet l’évaluation d’une capitalisation est établie selon des barèmes identiques par toutes les administrations, que la méthode de calcul est expliquée par l’administration fiscale (rente annuelle de 32. 400 euro x 9,621 correspondant au coefficient applicable au crédirentier masculin de 79 ans = 311 .720 euro) et qu’en réalité le notaire a par erreur compté deux fois la valeur du bouquet et omis de mentionner la décote pour droit d’usage et d’habitation, le bien étant vendu occupé. Il mentionne à ce titre que, selon le fichier de traitement des données des actes de mutation enregistrés par l’ensemble des études franciliennes, le prix à l’époque d’un appartement dans cette copropriété vendu libre était de 660 .000 euro. Il conclut à la violation par le notaire de ses obligations d’assistance et de conseil ce qui engage sa responsabilité, de même que son refus injustifié de rembourser le trop versé. Qu’il ait contresigné l’acte signifie uniquement qu’il a fait confiance à son notaire dans l’exercice théorique de son obligation de conseil, constitutive en cette matière d’une obligation de résultat.

Il en est résulté selon lui une surévaluation des droits d’enregistrement payés à l’administration fiscale (34. 664 euro sur la base d’un achat de 681. 025,48 euro en lieu et place de 25 .960 euro sur la base de 510. 025,84 euro) et des émoluments réglés au notaire, une privation de la jouissance des sommes d’argent depuis 2008, la nécessité d’effectuer de nombreuses démarches auprès de la SCP à l’origine de frais divers et de tracas.

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La SCP Z réplique que la demande de restitution d’un prétendu trop versé sur émoluments est irrecevable par application des art. 4 alinéa 1 du décret du 8 mars 1978, 719 et 720 du Code de procédure civile alors qu’elle relève de la procédure de taxe.

La SCP Z conteste par ailleurs toute faute au motif que l’estimation fiscale n’a pas d’autorité absolue et ne s’impose pas plus à elle-même qu’à la cour. Elle précise que l’administration fiscale, qui n’est pas un tiers impartial, a opéré cette estimation dans un esprit ouvertement critique à l’encontre du passif mentionné par son contribuable dans sa déclaration d’ISF, hors de tout échange avec le notaire et sur la base de données étrangères aux diligences de ce dernier. Elle ajoute que l’estimation fiscale est sans pertinence, étant opérée selon un barème légal et forfaitaire sans application en matière de liquidationde l’assiette des droits de mutation dus à l’occasion de la vente d’immeuble, les données n’étant pas comparables. Elle souligne que le notaire qui reçoit un acte de vente ne connaît que le prix de la vente et non la valeur du bien qui fait l’objet de son acte, ignorant les caractéristiques matérielles de celui-ci. Il en conclut qu’il est vain de prétendre démontrer une faute de maître Y en présupposant sa connaissance de la véritable valeur vénale du bien alors qu’en revanche l’appelant a reconnu la valeur qu’il conteste désormais, en souscrivant l’acte qui l’énonce.

La SCP Z expose que l’appelant ne justifie pas des montants réclamés au titre de l’excès de droits d’enregistrement, son illustration arithmétique n’étant pas le reflet du calcul exact des droits de mutation, pas plus qu’au titre des émoluments, son évaluation ne relevant que d’une affirmation.

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Le notaire est tenu d’informer et d’éclairer les parties, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets des actes auxquels il prête son concours. Il lui appartient de remplir sa mission de façon efficace. Il doit démontrer, en outre, qu’il a effectivement rempli son obligation de conseil à l’égard de ses clients.

En l’espèce, monsieur X recherche la responsabilité du notaire en raison d’une erreur commise dans la base de calcul des droits d’enregistrement, à l’origine de différents préjudices dont des émoluments surévalués. Il en résulte que la demande en paiement formée à ce titre par M. X, dont la SCP Z indique elle-même que le chiffrage est effectué à une valeur forfaitaire arrondie, s’analyse comme l’indique monsieur X lui-même dans le corps de ses écritures en une demande de dommages-intérêts et non comme une demande relevant de la procédure de taxe. La SCP Z sera en conséquence déboutée de sa demande tendant à voir déclarer cette prétention irrecevable.

S’agissant de l’erreur de calcul reprochée au notaire, monsieur X produit aux débats la méthode de capitalisation de la rente viagère retenue par l’administration fiscale ; celle-ci prend en compte le montant annuel de la rente fixé dans l’acte de vente, l’âge du vendeur, ces éléments renvoyant à un coefficient. Il en résulte en l’espèce une capitalisation de la rente viagère à la somme de 311. 720 euro (32. 400 € x 9. 621).

Si le notaire affirme que l’estimation fiscale n’a aucune autorité absolue et que ce barème fiscal ne s’applique pas en matière de calcul des droits de mutation dus à l’occasion d’une vente d’immeuble, pour autant il n’en produit aucun autre et n’explicite pas la méthode lui ayant permis d’atteindre au titre de la capitalisation de la rente viagère la somme de 510 .025,48 euro, soit 198. 395,48 euro de plus que le montant auquel parvient l’administration fiscale. Il ne soutient pas que la rente exprimée en capital, augmentée le cas échéant du bouquet, doit correspondre à la valeur vénale réelle du bien, faisant référence au prix de vente sans l’expliciter ni le justifier davantage.

Au vu de ces éléments, il convient de retenir la faute du notaire dans l’évaluation excessive de la capitalisation de la rente viagère.

La surévaluation erronée de la capitalisation de la rente a entraîné le paiement par monsieur X de droits de mutation également surévalués ; en effet le client a versé à ce titre la somme de 34 .664 euro sur la base d’une valeur fiscale totale du bien de 681. 025,48 euro (171. 000 € +510.025,48 €) en lieu et place de 25. 960 euro sur la base d’une valeur fiscale totale de 510 .025,48 euro (171. 000 € + 339. 058 € retenue par monsieur X), soit un trop versé de 8. 704 euro. Ce montant est ainsi constitutif d’un préjudice certain qui devra être intégralement pris en charge par la SCP notaire.

La surévaluation erronée de la capitalisation de la rente a entraîné également le paiement par monsieur X d’émoluments de notaire surévalués pour ceux proportionnels à la valeur du bien énoncée dans l’acte ; compte tenu des textes et barèmes applicables à l’époque, et alors que M. X n’explicite pas le montant qu’il sollicite, il convient de retenir un trop versé à ce titre de 1. 411 euro (montant versé de 6. 014 euro en lieu et place de 4. 630 euro). Ce montant est ainsi constitutif d’un préjudice certain qui devra être intégralement pris en charge par la SCP de D.

S’agissant d’indemnisations, ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du présent arrêt par application de l’art. 1153-1 ancien du Code civil, applicable au litige. Les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront intérêts par application de l’art. 1154 ancien du Code civil.

Enfin, les tracas subis et les démarches répétées rendues nécessaires par le présent litige sont à l’origine pour l’acquéreur d’un préjudice moral distinct que la cour évalue à la somme de 2 .000 euro.


  • Cour d’appel de Paris, Pôle 2 – chambre 1, 29 janvier 2019, RG n° 17/08698

(1) Ce refus de l’assureur du notariat de couvrir le sinistre pourrait s’expliquer par le fait de l’aveu de la faute par la SCP notaire. Le conseil donné par la MMA aux notaires est de ne jamais reconnaître la moindre faute.

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