Certificat de mesurage erroné ; les responsabilités du #diagnostiqueur, de l’#agent #immobilier et du #notaire sont retenues

Par acte authentique en date du 19 août 2011 passé par devant maître H C, notaire à Vence, M. M N Z et Mme J A ont acquis de M. F X et Mme G X née Y, dans un ensemble immobilier sis […] à Nice, le lot […] consistant en un appartement de trois pièces situé au rez-de-chaussée du bloc A et le lot […]5, à savoir une cave au sous-sol du bloc A, pour un prix de 183.000 €.

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L’acte de vente précise que la superficie de la partie privative des biens soumis aux dispositions de l’art. 46 de la loi du 10 juillet 1965 (en application de la loi Carrez) est de 63,98 m², reprenant ainsi le certificat de mesurage de la société B I.

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Exposant que la surface privative indiquée dans l’acte serait erronée au motif que la surface de la cave de 7,02 m² aurait été prise en compte à tort, de sorte que la superficie « loi Carrez » ressortirait à 56,96 m² et non 63,98 m², les consorts Z- A ont, par acte d’huissier en date du 3 juillet 2012, fait assigner les époux X devant le Tribunal de grande instance de Nice en réduction du prix de vente.

M. et Mme X ont appelé en garantie:

—  la société ORPI GINESTIMMO, agence immobilière à qui ils avaient confié un mandat exclusif de vente de leur bien immobilier,

— la société B I, mandatée aux fins de réaliser les différents diagnostics techniques obligatoires, dont le certificat de mesurage de l’appartement,

—  le notaire, maître C.

Par jugement contradictoire en date du 22 février 2017, le TGI de Nice a débouté les époux X de l’essentiel de leurs demandes.

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M. et Mme X ont interjeté appel de cette décision par déclaration en date du 15 avril 2017.

Devant la cour, M. et Mme X, vendeurs, ne remettent pas en cause, dans le dispositif de leurs écritures qui seul lie la cour, les condamnations prononcées à leur encontre par le TGI de Nice au profit des acquéreurs.

En effet, si dans leurs dernières écritures, ils indiquent avoir été condamnés à tort à rembourser aux consorts Z-A, les frais notariés et le surcoût du crédit, dans le dispositif de ces conclusions, dont seul la cour est saisie, ils réclament uniquement l’infirmation du jugement querellé s’agissant des appels en garantie qu’ils ont formulés à l’encontre du notaire, de l’agence immobilière et du diagnostiqueur.

De même, si le notaire C invoque également le caractère injustifié de ces condamnations, elle n’en tire aucune conséquence dans le dispositif de ses conclusions.

En conséquence, les dispositions du jugement ayant condamné solidairement M. et Mme X à payer certaines sommes aux acquéreurs sont confirmées.

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S’agissant des demandes présentées à l’encontre de la SARL B I, diagnostiqueur, celle-ci conclut à l’irrecevabilité de l’action des époux X en raison d’une part, d’une violation du principe du contradictoire, d’autre part, de la forclusion au visa des art. 46 et suivants de la loi du 10 juillet 1965.

Sur le premier point, la société B I soutient ne pas avoir été en mesure d’exercer correctement sa défense en l’absence de communication des pièces et de l’assignation principale devant le tribunal ainsi que devant la cour, la plaçant dans l’impossibilité d’organiser valablement sa défense.

Or, les époux X justifient que l’assignation principale ainsi que les pièces lui ont été communiquées:

—  par les demandeurs ( les consorts Z-A) à deux reprises, par RPVA le 12 juin 2014 et par acte du palais le 18 novembre 2014,

—  une nouvelle fois à l’initiative des appelants par RPVA le 07 décembre 2015.

Au demeurant, force est de constater qu’à la lecture de ses conclusions prises tant en première instance qu’en cause d’appel, la société B I a été parfaitement en mesure d’assurer sa défense.

Sur la forclusion, la société B I prétend que l’action des époux X aurait dû être intentée à son encontre dans un délai d’un an suivant l’acte de vente du 19 août 2011 alors que l’appel en garantie intervenu sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965 n’est intervenu que le 12 novembre 2013.

Si en application de l’art. 46, alinéa 7, de la loi du 10 juillet 1965, l’action en diminution de prix doit être intentée par l’acquéreur dans un délai d’un an à compter de l’acte authentique constatant la

réalisation de la vente, à peine de déchéance, ce délai préfix ne s’applique que dans les rapports entre acquéreurs et vendeurs.

En l’espèce, les appelants recherchent la responsabilité de la société B I à qui ils avaient confié le soin de réaliser un certificat de surface privative des lots, objets de la vente, lui reprochant d’avoir commis une erreur quant au diagnostic établi et donc une faute contractuelle.

Comme le font valoir à juste titre les époux X, une telle action en responsabilité se prescrit par cinq ans en application de l’art. 2224 du Code civil, de sorte que le diagnostic litigieux ayant été effectué le 21 mars 2011, leur appel en garantie est parfaitement recevable.

Sur le fond, il est constant que l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 dite ‘loi Carrez’ rend impérative la mention de la surface exacte d’un lot de copropriétéprivatif vendu.

En vertu des dispositions des art. 4 et suivants du décret du 17 mars 1967, sont exclus par la loi Carrez, les caves, les terrasses, les balcons, les surfaces privatives de moins de 1m80 de hauteur, les garages, les emplacements de stationnement (boxes, garages et places de parking), les ventes dans le neuf sur plan, les terrains et les maisons individuelles qui ne sont pas en copropriété.

Enfin l’article 4-2 du même texte énonce que les lots de copropriété ou fraction de lots d’une superficie inférieure à 8 m² ne sont pas pris en compte dans le calcul de la superficie.

En l’espèce, la SARL B I qui avait pour mission d’établir la superficie de la surface privative des lots détenus par M. et Mme X, en vue de les reporter dans un acte de vente à intervenir et ce, en application des dispositions susvisées, a dressé un certificat de surface privative en date du 21 mars 2011, mentionnant sous la rubrique « superficie privative en m² du lot » : « surface loi Carrez total: 63,98 m², surface au sol totale: 63,98 m² ».

La page de ce certificat comprend un tableau récapitulatif des surfaces de chaque pièce au sens de la loi Carrez, incluant la cave avec l’indication d’une superficie privative Carrez de 7,02 m².

La SARL B I a donc incontestablement commis une faute puisqu’elle a inclus dans le calcul de la surface privative au sens de la loi Carrez, la cave, alors qu’elle en est expressément exclue.

C’est en vain que la SARL B I prétend ne pas avoir commis d’erreur de mesurage quant aux surfaces, que la cave mesure bien 7,02 m² et qu’il n’est pas indiqué que l’appartement mesure 63,98 m² mais que le total des parties de l’immeuble visité mesure 63,98 m², alors qu’il est clairement inscrit en première page du diagnostic établi, en gras, que la surface loi Carrez est de 63,98 m², laquelle inclut, à tort, la cave.

Enfin elle ne peut davantage prétendre que le diagnostiqueur est uniquement un technicien, qui n’a pas effectué des études de droit, alors qu’en sa qualité de professionnel dans ce domaine, elle ne ignorer en sa qualité d’expert, la législation applicable en la matière et plus particulièrement les surfaces qui doivent être exclues du calcul des métrés.

Sa faute est, en conséquence, avérée.

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S’agissant de l’agence immobilière, il ressort des pièces du dossier que M. et Mme X ont confié le 03 mars 2011 un mandat exclusif à la société ORPI GINESTIMMO afin de vendre leur appartement, objet du présent litige.

Un compromis de vente a ainsi été rédigé par la société ORPI GINESTIMMO le 20 juin 2011 entre d’une part, les époux X et, d’autre part, les consorts O-A précisant quant à ladésignation du bien:

–  lot […]: un appartement situé au rez-de-chaussée du bloc A, composé de (…) Et les 230/2000èmes des parties communes- loi carrez: 63,98 m²,

– lot […]5: une cave au sous-sol du bloc A et les 2/2000èmes des parties communes

La société ORPI GINESTIMMO, professionnel de l’immobilier, qui avait à sa disposition lors de la rédaction de l’avant contrat les différents diagnostics établis par le Cabinet B dont le certificat de surface privative, aurait dû vérifier l’exactitude des informations qui lui étaient transmises. Plus particulièrement, une simple lecture complète du document dressé par la société B I lui aurait permis de s’apercevoir de l’erreur commise par le diagnostiqueur qui avait comptabilisé la cave, surface pourtant expressément exclue, ce qu’elle sait parfaitement, le compromis rappelant expressément que les lots à usage de cave sont exclus de la superficie.

Elle a donc également commis une faute.

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Quant au notaire, professionnel du droit, tenu d’un devoir de conseil envers les parties et d’assurer l’efficacité des actes qu’il dresse, il n’a manifestement pas vérifié les diagnostics qui étaient annexés à l’acte de vente, se contentant de reproduire la surface mentionnée en première page du certificat alors qu’une lecture complète et attentive lui aurait permis de s’apercevoir de la difficulté.

En outre, le notaire est tenu de rédiger une origine de propriété et s’il avait correctement accompli sa mission, il aurait constaté que le bien acquis par M. et Mme X des consorts E le 3 octobre 2003 avait une superficie de 56,18 m² contre 63,98 m² mentionnés dans l’acte qu’il a rédigé, alors qu’une telle différence aurait dû alerter.

Il en résulte qu’au regard des documents communiqués, maître H C disposait d’éléments de nature à la faire douter de l’exactitude des surfaces déclarées et qu’elle n’a donc pas rempli son obligation d’attirer l’attention des parties sur l’incidence d’une éventuelle moindre mesure.

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Sur le préjudice en lien de causalité, si comme le font observer les parties intimées, la diminution du prix résultant de l’art. 46 de la loi du 10 juillet 1965 ne constitue pas par elle-même un préjudice indemnisable permettant d’accueillir l’appel en garantie des vendeurs contre le cabinet d’I, auteur du métrage, l’agence immobilière ou le notaire, il y a lieu de relever que M. et Mme X réclament l’indemnisation d’une perte de chance de vendre leur bien immobilier au prix espéré et en conséquence à un prix du mètre carré supérieur à ce qu’ils ont finalement perçu, outre le fait d’avoir subi la procédure intentée à leur encontre par les acquéreurs qui a abouti à leur condamnation au paiement de diverses sommes comme étant la conséquence de la fautecommise par ses différents intervenants.

Cette perte de chance, au regard des pièces produites, doit être qualifiée de moyenne par rapport à la somme de 35.000 € correspondant au montant des condamnations mises à la charge des vendeurs par le jugement querellé.

En conséquence, la SARL B I, la société ORPI GINESTIMMO et le notaire H C seront condamnés in solidum à payer à M. et Mme X une somme de 12.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice.

Les appelants ne rapportent absolument pas la preuve d’avoir subi un quelconque préjudice moral et encore moins à hauteur du quantum réclamé. Ils seront en conséquence déboutés de cette demande.

La société ORPI GINESTIMMO demande à être relevée et garantie des condamnations mises à sa charge par la société B I et Me C.

Elle reproche au notaire d’avoir manqué de diligence lors de la réitération de l’acte authentique en n’ayant pas relevé l’erreur du certificat de mesurage. Or, si de telles observations sont exactes, elles valent tout autant à l’égard de la société ORPI IMMOBILIER, professionnel de l’immobilier, qui aurait également dû déceler cette erreur, d’autant qu’ elle connaissait les lieux, contrairement au notaire. Elle est donc mal fondée à réclamer la réparation d’un dommage alors que précisément elle a commis la même faute et qu’en outre, le notaire est intervenu postérieurement.

En revanche, il sera fait droit à son appel en garantie à l’encontre de la SARL B I, dans la limite de 50 %, celle-ci ayant commis la faute d’origine.


  • Cour d’appel d’Aix-en-Provence, Chambre 1-1, 3 septembre 2019, RG n° 17/07459
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