Les devoirs de l’#avocat quand il rédige un acte de cession de fonds de commerce avec cession du droit au bail

Par acte du 1er janvier 1970, monsieur F Z a donné à bail à la société Blanchisseries Modernes un local sis à Bordeaux, bail cédé, à effet du 1er octobre 1970, à M. Y et ayant fait l’objet de renouvellements successifs jusqu’au 31 mars 2008.

Selon acte du 27 décembre 2007, Mme G Z, veuve de M. Z, a accepté une demande de renouvellement du bail à effet du 1er avril 2008.

Les époux Y, entendant céder leur fonds de commerce à Mme D A, un acte de cession était préparé par les conseils des parties, dont maître C, avocat, pour Mme A, en vue d’une signature au 9 février 2008.

Le 5 février 2009, Mme H B, fille de M. Z, nue-propriétaire des lieux loués, a fait assigner Mme G Z et les époux Y sur le fondement de l’art. 595 du code civil, en annulation du bail, en faisant valoir qu’il avait été renouvelé en fraude de ses droits.

Malgré cette assignation, Mme A, assistée de maître C, a poursuivi l’acquisition du fonds de commerce pour le prix de 46. 000 €, les époux Y s’engageant, par acte distinct, à l’indemniser à hauteur de 23. 000 €, dans l’hypothèse où ils perdraient leur procès contre Mme B.

Par jugement du 17 mars 2011, confirmé de ce chef par arrêt du 1er octobre 2013, le TGI de Bordeaux a prononcé la nullité du bail et de son renouvellement et ordonné l’expulsion des époux Y.

Par jugement du 7 avril 2016, le Tribunal de grande instance de Bordeaux a condamné les époux Y à payer à Mme A la somme de 23. 000 € au titre de la garantie d’éviction.

Par acte du 7 février 2014, Mme A a fait assigner l’avocat C et l’avocat de son co-contractant, en responsabilité.

Le premier juge a exactement rappelé que, sur le fondement des règles de la responsabilité contractuelle de droit commun, l’avocat est tenu envers son client d’une obligation d’assurer la validité et la pleine efficacité de l’acte qu’il lui conseille de conclure et d’un devoir de conseil, qu’en qualité de rédacteur d’un acte, il doit éclairer et informer son client sur les effets de l’opération projetée et sur la portée de ses engagements et qu’il lui incombe de rapporter la preuve de l’exécution de ces obligations.

Unknown.jpg

Appel a été relevé par l’avocat, maître C.

Il est en l’espèce constant qu’en réponse à la signification, le 4 février 2009, d’un acte de convocation des propriétaires bailleurs à la signature de l’acte de cession du fonds de commerce prévue le 18 février 2009, l’avocat de Mme Z-B a, le 6 février 2009, envoyé à maître C un courrier l’informant de l’opposition de Mme B à cette cession et de l’engagement par celle-ci d’une action en annulation du bail commercial sur le fondement de l’art. 595 du Code civil, dont copie était annexée.

Maître C, avocat, a cependant reçu, dès le 9 février 2009, l’acte de cession de fonds de commerce, dans les termes initialement prévus, en marge duquel les parties ont signé un acte sous seing privé ainsi rédigé : « A la lumière de la procédure initiée le 5 février 2009 par Mme B contre M. et Mme Y et Mme veuve Z, les cédants déclarent qu’en cas d’expulsion de la cessionnaire sur la base de ce procès, ils l’indemniseront à hauteur de 23 000 € TTC, soit la moitié du prix d’achat. Volontairement les parties prennent cet accord en marge à l’acte de cession pour qu’il ne soit pas connu des parties adverses au procès et s’engagent pendant ce procès à une confidentialité réciproque« .

Maître C ne justifie pas avoir informé Mme A, antérieurement même à la signature de l’acte de cession du fonds de commerce, de l’assignation en annulation du bail commercial et de ses incidences sur ses droits de cessionnaire et, s’il résulte des termes mêmes de la contre-lettre, que Mme A a eu conscience, au moment de la signature, des conséquences d’une annulation du bail commercial en termes d’impossibilité d’exploitation du fonds de commerce par elle acquis, l’avocat, qui ne pouvait ignorer la gravité et le caractère imparable du motif d’annulation du renouvellement du bail commercial invoqué par Mme B, a manqué à son obligation de conseil en laissant sa cliente n’accepter qu’une indemnisation partielle, à concurrence de la moitié du prix d’achat du fonds, dans l’hypothèse d’une expulsion subséquente à une annulation judiciaire, hautement probable, du bail commercial, sans justifier avoir alerté Mme A sur la gravité du risque pris en n’acceptant qu’une indemnisation partielle de son préjudice, ne couvrant même pas la valeur des éléments incorporels du fonds de commerce.

Le manquement de l’avocat à son devoir d’information et de conseil est ainsi caractérisé et est exclusif de la reconnaissance d’une faute de sa cliente de nature à justifier une limitation de son droit à indemnisation, le manquement au devoir de conseil et d’information étant antinomique avec une décision délibérée et « en connaissance de cause » par Mme A.

Le préjudice résultant pour Mme A de ce manquement ne constitue cependant qu’une perte de chance de ne pas avoir, dûment informée, signé l’acte d’acquisition d’un fonds de commerce qu’elle ne pourrait à terme exploiter, laquelle sera évaluée à 85 %, compte tenu du caractère minime de l’aléa judiciaire attaché à l’action de Mme B en raison de la gravité et de la nature péremptoire du moyen de contestation de la validité du bail commercial et de la faible probabilité d’une renonciation de Mme B au bénéfice de son assignation lui permettant de « récupérer » un immeuble libre d’occupation.


  • Cour d’appel de Pau, 1ère chambre, 3 septembre 2019, RG n° 17/04162
Publicités

Laisser un commentaire

Ce site utilise Akismet pour réduire les indésirables. En savoir plus sur comment les données de vos commentaires sont utilisées.