Vous avez investi en Robien, Pinel ou autre connerie du même type et vous avez été grugé, ne comptez pas trop sur la justice et faites attention à la #prescription

« Vendez cette merde avant que je sois ruiné »

[…], membre du groupe Carrère, dont la gérante était la Sas Carrère Promotion, a entrepris la réalisation d’une résidence dénommée «Les Hauts d’Etel» située […].

Après simulation réalisée par la société Jade Conseil, M. B Y a signé avec la Sci Les Hauts d’Etel un contrat de réservation en date du 13 septembre 2006 pour acquérir en l’état futur d’achèvement au prix de 117.150 euro T.T.C. un appartement de type T2 constituant le lot n° 4 avec une aire de stationnement constituant le lot 78 de la copropriété à construire dans le cadre d’une opération d’investissement à visée locative devant bénéficier du dispositif de défiscalisation dit De Robien.

L’acte authentique de vente a été reçu le 5 février 2007 en l’étude de maître Blanchet, notaire à Fougères.

Un contrat de gestion locative a par ailleurs été confié par M. Y à la Sas Loft One.

L’immeuble a été livré et loué après une période de vacance locative.

Se plaignant d’avoir été mal informé sur le dispositif ainsi que sur la rentabilité de l’opération et invoquant une surévaluation du bien immobilier lors de son engagement au regard de sa valeur actuelle, par acte du 20 février 2014, monsieur Y a assigné la Sarl Jade Conseil, la Sas CPI et la Sas Loft One devant le tribunal de grande instance de Toulouse pour manquement à leur obligationd’information, de conseil et de mise en garde et obtention de dommages et intérêts.

Par jugement contradictoire du 28 avril 2016 le tribunal de grande instance de Toulouse a  débouté l(acquéreur de ses demandes.

Par déclaration du 7 juin 2016, monsieur B G Y a interjeté appel général de ce jugement.

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Sur la prescription de l’action en responsabilité délictuelle

Devant la cour d’appel, M. Y a recherché la responsabilité délictuelle pour manquement à l’obligation pré-contractuelle d’information, de conseil et de mise en garde de la Sas CPI, qu’il qualifie de commercialisateur du «Groupe Carrère», de la Sas Loft One, qu’il qualifie de promoteur immobilier, et de la Sarl Jade Conseil en tant que conseil en gestion de patrimoine, soutenant qu’elles lui ont délivré des informations incomplètes et/ou erronées sur :

  •  le potentiel locatif du bien vendu,
  •  l’avantage fiscal qu’il pouvait en attendre,
  •  l’impossibilité de revendre pour le montant investi,
  •  les coûts de l’opération,
  •  les assurances,

manquements ne lui ayant pas permis d’apprécier les risques pouvant résulter de son opération d’investissement.

Il soutient qu’il n’a pas été informé sur le mécanisme de Robien et le risquefiscal résultant d’une vacance locative supérieure à 12 mois, ni sur les aléas locatifs et le prix du bien et le risque financier en résultant, ni encore sur les coûts «cachés» tels les charges de copropriété et les frais de gérance.

Les trois sociétés défenderesses lui ont opposé la prescription de son action.

Selon les dispositions de l’art. 2224 du code civil dans sa rédaction issue de la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Le point de départ de l’action en responsabilité extra-contractuelle se situe au jour où celui qui se prétend victime d’une faute a eu connaissance ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer l’action.

En application de l’article 26 II de ladite loi, ces dispositions, qui réduisent la durée de la prescription applicable antérieurement s’appliquent à compter du jour de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle, soit en l’espèce à compter du 19 juin 2008, lendemain du jour de sa publication, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure. Elles s’appliquent à la présente instance engagée après l’entrée en vigueur de ladite loi.

En l’espèce, il ressort des différents messages électroniques produits par M. Y, intervenus courant 2008, qu’il était au courant, dès l’automne 2008, de tous les éléments d’information dont il prétend avoir été privé de la part des intimées lors de la proposition d’investissement immobilier concrétisée par l’acte notarié du 5 février 2007 et conscient des risques de l’opération dans laquelle il s’était engagé.

En effet, le 30 juillet 2008, M. Y écrivait à M. Z A suivant la gestion de son bien au sein de la société Loft One : «Z, je crois qu’il est temps d’ouvrir les yeux. Pas loué depuis presque une année. La crise des subprimes qui détruit tout. Des sommes imprévues qui partent chaque mois de mon compte. Je suis dans le rouge chaque mois depuis cette affaire immobilière. Je risque la faillite personnelle à tout moment. Je suis étranglé par les crédits… Admettons-le enfin, ce projet est un fiasco total. Alors vendez cette merde avant que je sois ruiné. Tentez de m’éviter plus de 5.000 € de perte…».

Le 3 septembre 2008 M. A lui précisait que la dernière limite pour la location de son bien Robien était au mois de décembre de la même année.

Le 11 septembre 2008 M. Y écrivait à M. A : «Je ne peux défiscaliser que si l’appartement est loué. Il ne l’est pas et rien ne dit qu’il le sera…»

Il en résulte que dès l’automne 2008 M. Y avait connaissance du mécanisme de défiscalisation de Robien lié à la location effective du bien acquis, de ses modalités et des risques de perte de l’avantage fiscal en cas d’absence de location pendant un an ; qu’il avait aussi conscience tant des risques de l’opération en termes de perte de valeur du bien en pleine période de crise immobilière, bien dont il souhaitait pouvoir se débarrasser au plus vite pour ne pas aggraver sa situation financière, que des charges induites par l’opération d’acquisition, ainsi que du risque de vacance locative déjà réalisé depuis près d’une année, aléa inhérent à la mise en location d’un bien qu’il avait tenté d’ores et déjà de prévenir en souscrivant dès le 15 février 2007 une assuranceloyers impayés et vacance locative, et de l’absence de rentabilité de son investissement lui procurant au contraire des pertes.

En conséquence, le point de départ de la prescription de son action en responsabilité délictuelle pour manquements à l’obligation d’information, de conseil et de mise en garde doit être fixé au plus tard à la mi-septembre 2008, période à laquelle M. Y a eu connaissance de tous les risques dont il se plaint de ne pas avoir été informé au moment de son engagement par les trois sociétés parties à la procédure.

M. Y ayant délivré son assignation en responsabilité et indemnisation par acte d’huissier du 20 février 2014, soit après l’expiration du délai de cinq ans courant à compter de mi-septembre 2008, son action est donc prescrite en application du texte susvisé.

Infirmant le jugement entrepris en qu’il a débouté M. Y de ses prétentions alors qu’en application des dispositions de l’art. 122 du Code de procédure civile le moyen tiré de la prescription constitue une fin de non recevoir qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande sans examen au fond, il convient, statuant à nouveau, de déclarer M. Y irrecevable en son action en responsabilité à l’encontre des trois sociétés mises en cause.


  • Cour d’appel de Toulouse, 1ere chambre section 1, 8 juillet 2019, n° 16/02861
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