Dans l’immobilier, #défiscalisation rime souvent avec piège à con. Un exemple en résidence de tourisme.

La résidence de tourisme « La Tour de Mare » située dans la commune de Frejus a été exploitée par la SAS Rhode Tourisme.

La SNC Atlantique Ymo a conclu le 11 mars 2008 avec la SAS Rhode Tourisme un bail commercial d’une durée de 11 ans, débutant le 31 mai 2010, pour l’exploitation de la résidence de tourisme classée et la sous-location du bien.

Par acte authentique du 26 mai 2011, M. Y X a acquis auprès de la SNC un appartement de quatre pièces avec terrasse situé au sein de cet ensemble immobilier au prix de 345.569.85 euro TTC. Il était prévu à l’acte que l’acquéreur était subrogé au vendeur en qualité de bailleur commercial, contratdont un exemplaire non signé et daté du 5 février 2010 prévoyant un loyer annuel révisable de 12.498 euro était annexé au document notarié.

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M. X a souscrit auprès de la SA Axa Banque un emprunt d’un montant de 280.000 euro, au taux effectif global de 4.42% l’an, afin de financer cette acquisition.

Invoquant l’occultation par la SNC des difficultés financières rencontrées par son locataire commercial entraînant l’absence de versement des loyers initialement prévus, M X a, par acte du 27 mai 2013, assigné son vendeur devant le Tribunal de grande instance de Bordeaux afin d’obtenir la résolutionde la vente du bien immobilier.

L’acquéreur du bien immobilier soutient que la SNC lui a volontairement dissimulé les difficultés financières de son locataire commercial et estime ainsi avoir été victime d’une réticence dolosive. Il sollicite en conséquence la résolution du contrat de vente sur le fondement de l’art. 1116 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance numéro 2016-131 du 10 février 2016.

Il résulte des pièces versées aux débats que l’acquisition par M. X de l’appartement situé dans la résidence susvisée s’est inscrite dans une opération de défiscalisation « loi Bouvard » permettant, à la condition de soumettre le bien acquis à la location en meublé non professionnel durant neuf années, de bénéficier d’une économie d’impôt calculée sur le prix de revient de l’immeuble, en l’occurrence le remboursement ainsi que l’exonération de la TVA sur les loyers.

Un mécanisme de subrogation prévu à l’acte notarié du 26 mai 2011 a permis à M. X d’obtenir la qualité de bailleur commercial de la SAS Rhode Tourisme.

La copie du contrat de bail est d’ailleurs annexée à l’acte de vente ce qui démontre le lien étroit unissant les deux opérations juridiques. Il s’agit ainsi d’un véritable ensemble contractuel qui doit être apprécié dans sa globalité.

Il est établi que la SAS Rhode Tourisme connaissait à la date de la conclusion de la vente des difficultés financières. En effet, le jugement du tribunal de commerce de Cannes en date du 24 mars 2009 avait ouvert à l’encontre du locataire commercial une procédure de sauvegarde. La personne morale sera d’ailleurs ultérieurement placée sous le régime du redressement judiciaire par une nouvelle décision du 18 septembre 2012 et l’ensemble des baux sera résilié par le mandataire désigné par la juridiction commerciale.

Le bailleur a subi des versements irréguliers de certaines échéances de loyer dès l’année 2011, voire l’absence de paiement de certaines d’entre-elles les années suivantes.

Or, l’appelante ne justifie pas avoir informé M. X de la réalité de la situation de son futur locataire commercial alors qu’elle avait été destinataire au début de l’année 2011 d’un courrier de la part de la SAS Rhode Tourisme lui indiquant notamment que « nous ne sommes pas encore sortis de nos difficultés et il nous faudra désormais assumer (…) les engagements pris au titre du plan de sauvegarde« .

Le cabinet Tfinance, qui a assisté l’acquéreur lors de la préparation de la transaction, n’a également pas été en possession de ces éléments qu’il appartenait à l’appelant de communiquer, la publication d’un jugement de procédure collective au BODACC ne la dispensant pas de fournir l’information volontairement occultée.

Certes, M. X a souscrit le 5 décembre 2014 un nouveau bail commercial avec la société Zenitude mais il apparaît que cette opération ne lui permet pas de remplir les conditions exigées par l’administration fiscale. Il ne peut donc plus bénéficier du dispositif de défiscalisation.

Compte-tenu de ces éléments, la réticence dolosive du vendeur sur la fragilité de la situation financière de la SAS Rhode Tourisme n’a pas permis à l’acquéreur de disposer des informations qui, portées à sa connaissance, l’auraient nécessairement amené à ne pas conclure le contrat de vente. Le jugement déféré a donc justement prononcé la nullité de la vente.

En conséquence, la restitution à M. X du montant de la transaction comprenant la TVA, déduit de la somme de 18.600 euro correspondant à une remise commerciale, doit être ordonnée ainsi que la remise par celui-ci du bien immobilier à SNC.

La demande de l’appelante relative à la restitution par l’acquéreur des sommes perçues au titre de la TVA sera rejetée compte-tenu de l’effet rétroactif de l’annulation de la vente.

Aucun délai d’exécution de ces obligations réciproques, avec ou sans le bénéfice d’une mesure d’astreinte, ne peut être accordé compte-tenu de l’effet rétroactif immédiat de l’annulation de la vente. Il appartiendra aux parties, représentées par leurs conseils respectifs, de s’accorder sur les modalités de remise du bien immobilier et de restitution du prix de vente.


  • Cour d’appel de Bordeaux, 2e chambre civile, 5 septembre 2019, RG n° 19/01222
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