La faute de l’acquéreur absorbe les fautes du #notaire

La SCI acquéreur soutient que le notaire devait vérifier que les conditions de l’art. 442-13b du Code de l’urbanisme étaient réunies, à défaut refuser d’établir l’acte de vente.

Unknown

Si le vendeur avait été autorisé à procéder à la division cadastrale et à lotir, il n’a jamais été autorisé à vendre par lots.

La SCI acquéreur reproche au notaire de ne pas avoir tenu compte de l’existence d’un lotissement, de ne pas avoir vérifié si le vendeur avait obtenu l’autorisation de vendre de la mairie, si le vendeur avait déposé une demande d’aménagement, de ne pas avoir exigé le certificat d’achèvement des travaux à défaut une autorisation de différer les travaux.

Elle estime que le notaire aurait dû consigner les travaux de viabilisation sur le prix de vente.

Elle relève la différence de rédaction du compromis et de l’acte de vente, l’acte de vente ne prévoyant plus que le bien vendu sera desservi par l’électricité, l’eau, le gaz, l’assainissement.

Elle rappelle que le notaire a précisé dans l’acte que l’acquéreur se proposait d’édifier un ou plusieurs bâtiments sur l’immeuble vendu.

Il ressort de l’acte de vente qu’il porte sur l’acquisition d’un bâtiment à remettre à neuf à partir de la structure existante, que l’acte fait référence expresse à l’intégration de l’immeuble dans un lotissement.

Le notaire indique que l’acquéreur s’engage à refaire à neuf le bâtiment acquis dans le délai de 4 ans à compter de la vente, ajoute que dans ses rapports avec le vendeur, l’acquéreur s’engage à effectuer les travaux susvisés dans le délai de 4 ans qui avait été accordé au vendeur pour construire.

Il apparaît donc que la SCI Les Baobabs, acquéreur, s’engage à effectuer les travaux qui incombaient initialement au vendeur étant observé que le vendeur s’était engagé à construire alors que l’acquéreur lui remet à neuf.

De même, page 47, l’acte prévoit que l’acquéreur fera son affaire personnelle de l’obtention de toute autorisation administrative nécessaire à la réalisation de son projet d’aménagement du site.

Force est de relever que le permis d’aménager n’a pas été demandé par l’acquéreur mais par le vendeur, la société Immaction en qualité de lotisseur.

Le notaire est tenu d’assurer l’efficacité technique, pratique de l’acte auquel il prête son concours.

Il est tenu d’avoir une parfaite connaissance de la réglementation.

L’article R. 442-18 du Code de l’urbanisme dispose que :

« Le permis de construire des bâtiments sur les lots d’un lotissement autorisé par un permis d’aménager peut être accordé :

a) soit à compter de l’achèvement des travaux d’aménagement du lotissement; constaté conformément aux articles R. 462-1 à R. 462-10.

b) soit à compter de la délivrance de l’autorisation de procéder à la vente ou à la location des lots avant exécution des travaux, à condition que les équipements desservant le lot soient achevés. Dans ce cas, le lotisseur fournit à l’acquéreur un certificat attestant, sous sa responsabilité, l’achèvement de ces équipements. Ce certificat est joint à la demande de permis ;

c) soit dès la délivrance du permis d’aménager, sous réserve que le permis de construire ne soit mis en oeuvre que lorsque les équipements desservant le lot seront achevés ; cette possibilité n’est pas ouverte lorsque la construction est une maison individuelle au sens de l’article L. 231-1 du Code de la construction et de l’habitation ».

S’agissant d’une vente de lot d’un lotissement, le notaire aurait dû vérifier que le vendeur était autorisé à vendre dès lors que les travaux d’aménagement du lot, les équipements le desservant n’étaient pas réalisés, circonstance portée à sa connaissance comme l’établit la différence de rédaction du compromis et de l’acte de vente.

Il est constant que le notaire est tenu de conseiller les parties, leur suggérer les mesures propices pour leur permettre d’atteindre le résultat souhaité.

Bien qu’il eût connaissance de l’objectif poursuivi par l’acquéreur, rénovation de l’immeuble en vue de création de bureaux, il n’a pas avisé les parties et plus particulièrement l’acquéreur des dispositions prévues par l’art. R.442-18 du Code de l’urbanisme, soit la nécessité d’achever les travaux d’aménagement du lotissement, a minima l’achèvement des équipements desservant le lot.

Il n’a pas appelé l’attention de l’acquéreur sur les risques pris alors que la vente intervient sans qu’il soit justifié de l’autorisation de vente, sans aménagement du lotissement étant rappelé qu’il n’est pas dispensé de son devoir d’information et de conseil par la compétence des parties, toutes deux professionnelles de l’immobilier.

Ces éléments caractérisent des fautes imputables au notaire au regard d’une rédaction insuffisamment précise, d’un défaut de conseil aux parties.

Le notaire fait valoir que ses fautes si elles existent sont absorbées par la faute de l’acquéreur qui a fait preuve d’une inertie coupable à l’égard du vendeur.

La cour relève en effet que la SCI a attendu le 16 octobre 2009 pour demander un permis de construire.

Bien que l’instruction de ce permis lui ait permis de faire toute la lumière sur la situation, cela dès le 5 novembre 2009 , elle a attendu le 25 novembre 2013 pour assigner la société Immaction devant le juge des référés aux fins de réalisation des travaux de viabilisation alors même qu’elle avait été destinataire le 29 avril 2011 d’une attestation mensongère de la société Immaction.

La SCP notaire fait observer à juste titre que c’est le commandement de payer délivré par la banque le 25 juin 2013 qui l’a décidée à agir, que la SCI doit assumer seule les conséquences des travaux entrepris en dépit des refus de permis de construire.

L’inertie délibérée et prolongée de la SCI Les Baobabs à l’égard de la société Immaction est constitutive d’une faute qui rompt tout lien causal entre les préjudices allégués par l’acquéreur et les fautes imputées au notaire.

Celle-ci est donc déboutée de ses demandes d’indemnisation dirigées contre la SCP notaire.


  • Cour d’appel de Poitiers, 1ère chambre, 10 septembre 2019, n° 17/02875
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