L’acte notarié de la vente ne mentionne pas la commission de l’intermédiaire due en vertu d’un mandat de recherche

Par acte sous signature privée en date du 29 octobre 2013 une promesse synallagmatique de vente a été signée entre Mme Y, propriétaire d’un terrain constructible sis au Plan-de-la-tour et les époux X, acquéreurs, par l’entremise de la SAS dénommée « Immo Liaison », au prix de 260.000 €, l’acquéreur s’engageant à l’avant-contrat à payer à l’agent immobilier des honoraires d’un montant de 10.000 €.

L’acte notarié de vente a été signé entre les parties le 28 octobre 2014.

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Le 22 mai 2015 la SAS Immo Liaison a fait assigner les époux X aux fins d’obtenir le paiement de ses honoraires d’entremise, en invoquant le mandat de recherche signé par les époux X le 13 juin 2013 et l’offre d’achat de ces époux, formalisée par ses soins le même jour au prix de 270.000 €.

Pour prétendre au versement à son profit par les acquéreurs de la somme de 10.000 € à titre d’honoraires, l’agent immobilier soutient que dans la promesse de vente du 29 octobre 2013 les époux X se sont engagés à lui verser une rémunération de 10.000 € payable le jour où la vente serait définitivement conclue, ce qui est advenu le 28 octobre 2014 ; les époux X ont refusé ensuite abusivement de lui payer ce montant en faisant valoir que l’acte authentique de vente ne mentionne pas l’existence d’une telle commission, alors que l’agent immobilier a fait diligence et qu’il a oeuvré pour la viabilisation du terrain.

Les époux X, acquéreurs appelants, font valoir qu’ils connaissent la venderesse du terrain, Mme Y, depuis toujours ; que c’est elle qui leur a présenté le gérant de la société Immo Liaison pour qu’il effectue les démarches afin de viabiliser les terrains pour qu’il devienne constructible ; que c’est la raison pour laquelle ils ont accepté de signer le mandat de recherche d’un bien ; que l’agent immobilier n’a fait aucune diligence ; que profitant de leur naïveté, il leur a fait inscrire au sein de la promesse de vente sa présence pour percevoir une commission ; que si l’acte de vente ne mentionne pas l’agent immobilier c’est parce que celui-ci n’a rien fait et qu’il a renoncé à percevoir sa commission ; que l’agent immobilier ne démontre pas qu’il aurait effectivement procédé à la recherche qui lui était demandée dans le mandat ; que le mandat est dépourvu de cause puisque le mandataire n’a ni rapproché le vendeur et l’acquéreur et qu’il ne s’est pas occupé des travaux de viabilisation ; que le mandat met la rémunération à la charge du vendeur et non des acquéreurs.

Mais attendu qu’en application de la loi Hoguet du 2 janvier 1970 précisé par le décret l’article 73 du décret du 20 juillet 1972, le titulaire de la carte professionnelle ne peut recevoir de rémunération ou d’honoraires à l’occasion d’une opération visée à la loi du 2 janvier 1970 d’une personne autre que celle mentionnée comme en ayant la charge dans le mandat et dans l’engagement des parties.

Que si en l’espèce le mandat de vente et la promesse synallagmatique de vente sont contraires sur la charge du paiement des honoraires d’entremise, le mandat n’a pas pu mettre à charge d’un tiers ce versement, en créant une obligation à l’égard du vendeur qui n’est pas partie au contrat de mandat ;

En revanche la promesse de vente est le résultat de la négociation intervenue entre les acquéreurs et le vendeur ; que les parties se sont ainsi accordées sur le montant de la rémunération du mandataire et sont convenues de ce que ces honoraires d’entremise seraient à la charge de l’acquéreur, ce qui a déterminé le montant du prix de vente que les époux X ont acquitté .

Aucun vice du consentement précis pouvant altérer la validité de l’avant-contrat n’est décrit par les appelants ; et que la non reprise de la mention des honoraires est inopérante à l’égard de l’engagement constaté par la promesse synallagmatique de vente.

L’engagement a été souscrit pour la recherche du bien et aucune autre diligence supplémentaire à accomplir n’était spécifiée ni dans le mandat ni dans la promesse ;  l’absence de toute réelle diligence accomplie par l’agent immobilier et l’absence de cause invoquées ne sauraient résulter des seules allégations des appelants .

Le jugement qui a condamné les époux X, acquéreurs, à exécuter les termes de leur engagement contractuel est confirmé ; et la demande de dommages et intérêts des appelants, non fondée, est rejetée .

Par ailleurs que l’agent immobilier ne justifie pas l’existence d’un préjudice distinct de celui d’avoir dû plaider ou de celui qui sera réparé par l’octroi d’intérêts moratoires, d’où il suit le rejet de sa demande de dommages-intérêts au titre de la résistance abusive, et la réformation du jugement déféré sur ce point seulement .


  • Cour d’appel d’Aix-en-Provence, Chambre 1-1, 10 septembre 2019, RG n° 17/18989
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