La responsabilité de l’#agent #immobilier qui a rédigé le #compromis de vente

L’article 1382 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, dispose: «tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer».

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L’intermédiaire professionnel, qui prête son concours à la rédaction d’un acte, après avoir été mandaté par l’une des parties, est tenu de s’assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l’efficacité juridique de la convention, même à l’égard de l’autre partie, ainsi que l’a d’ailleurs jugé la Cour de cassation (Civ. 1re, 14 janvier 2016, n° 14-26474).

La responsabilité de l’agent immobilier à raison de sa faute causant des dommages au tiers au contrat de mandat, a un fondement délictuel à l’égard de celui-ci.

L’agent immobilier est tenu de se renseigner auprès de son mandant et de vérifier, au regard du titre de propriété, la consistance du bien à vendre et les limites de propriété, afin de pouvoir remplir son devoir d’information à l’égard des acquéreurs potentiels.

En l’espèce, la société Aim Transactions a fait visiter le bien immobilier aux consorts X-Y, y compris la cour litigieuse. Elle n’allègue ni ne démontre avoir précisément informé ceux-ci des limites de propriété de la cour située partiellement sur deux autres parcelles voisines, bien qu’aucune délimitation n’apparaisse dans ladite cour, alors que débitrice d’une obligation d’information il lui appartient de rapporter la preuve de son exécution.

Le compromis de vente rédigé sous l’égide de la société Aim Transactions mentionne l’existence d’une cour sans aucun avertissement quant au fait que celle-ci est en réalité assise sur trois parcelles distinctes dont deux appartiennent à une voisine.

L’agence immobilière ne rapporte pas la preuve de la délivrance aux acquéreurs d’un plan cadastral lors de la conclusion du compromis de vente, alors que celui dont ils ont eu possession a été édité 5 jours après le compromis de vente. Ainsi, qu’il a été précédemment exposé, la délivrance du plan cadastral ne permettait pas d’avertir les acquéreurs profanes de la configuration des lieux et de la consistance réduite de la cour malgré les apparences.

La société Aim transaction, agent immobilier, ne peut se délier de sa responsabilité délictuelle en arguant d’actions en justice que les acquéreurs auraient dû introduire tant à l’encontre du notaire qu’à l’encontre de la voisine propriétaire des parcelles sur lesquelles la cour est partiellement située. Le fait que les acquéreurs auraient pu envisager des actions judiciaires à l’encontre de tiers au présent litige est d’ailleurs de nature à établir le fait que la convention établie par l’agence immobilière était imparfaite. L’agence immobilière qui vient reprocher aux acquéreurs de ne pas avoir engagé de telles actions en justice avant de mettre en cause sa responsabilité, s’est dispensée de tout avertissement dans le compromis quant à une éventuelle action à engager au titre de la prescription acquisitive pour pouvoir disposer de la totalité de la cour visitée.

Il résulte de ces éléments que la société Aim Transactions a commis une faute délictuelle à l’encontre des consorts X-Y, acquéreurs, permettant d’engager sa responsabilité.


  • Cour d’appel d’Orléans, Chambre civile, 23 septembre 2019, RG n° 17/03713

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