Vente d’un immeuble comprenant des logements en sous-sol. Acquéreur non averti. Responsabilité du #notaire

Selon acte authentique reçu par maître G Z, notaire associé d’une SCP à […], le 30 décembre 2004, M. B Y a acquis de la […] le lot 83 d’un immeuble en copropriété sis […] à X pour le prix de 375. 000 €.

Le bien acquis était désigné à l’acte de la façon suivante : « au rez-de-chaussée, un local à usage de bureau, de cinq pièces et dépendances, caves sans numéros formées par celles se trouvant sous ce local à l’exception des caves no 1, 2 et 19 (…) Actuellement transformé en onze chambres meublées avec sanitaires et salle à manger communs avec caves sous ce local à l’exception des caves no 1, 2 et 19″, le tout d’une contenance de 253 m².

Unknown

Les services de la ville de X, ayant constaté le 27 mai 2009 lors de la visite des lieux loués, l’existence au sous sol de l’immeuble de cinq chambres, une douche, un sanitaire avec lavabo, un coin cuisine, ont avisé M. Y, acquéreur, le 9 juin 2009, que les logements aménagés dans les caves de l’immeuble étaient impropres à l’habitation.

L’acheteur a engagé la responsabilité du notaire.

Pour la cour d’appel saisie :

Le notaire doit veiller à l’utilité et à l’efficacité de l’acte qu’il reçoit et est tenu d’une obligation de conseil et de mise en garde envers les parties afin que les droits et obligations réciproquement contractés par elles répondent aux finalités révélées de leur engagement et soient assortis des stipulations propres à leur conférer leur efficacité. A ce titre, le notaire est tenu d’appeler l’attention des parties sur les conséquences et les risques des actes auxquels ils sont requis de donner la forme authentique. Les éventuelles compétences personnelles du client ne le déchargent pas de son devoir de conseil.

 

Le notaire a la charge de rapporter la preuve de l’exécution de son devoir de conseil.

Le notaire n’a pas à vérifier sur place la consistance des locaux et sa responsabilité ne peut pas être retenue s’il n’avait pas de raison de soupçonner le caractère erroné de l’information fournie.

C’est toutefois par une exacte analyse que le premier juge a retenu qu’en l’espèce, la lecture du compromis et de ses annexes et en particulier du certificat de métrage permettaient au notaire de se convaincre du fait qu’une partie du bien cédé avec été converti en logements avec des baux en cours situés en sous-sol en méconnaissance des dispositions d’ordre public de l’art. 1336-3 du Code de la santé publique.

S’il est acquis qu’à la date de la vente, l’art. 1336-3 du Code de la santé publique ne permettait pas d’empêcher la location de manière administrative, les mesures de contrainte administrative ayant été instaurées par l’ordonnance du 15 décembre 2005, l’infraction à cette interdiction était néanmoins sanctionnée pénalement de sorte qu’il appartenait au notaire Z d’attirer l’attention de l’acquéreur sur le risque encouru à savoir l’impossibilité de louer le sous-sol et de subir la perte des revenus escomptés de la location.

La faute reprochée est ainsi caractérisée.

Il n’est pas établi que M. Y, acquéreur, aurait eu connaissance préalablement à l’acte de ce que les chambres en sous-sol ne pouvaient pas être données en location de sorte qu’il est fondé à demander la réparation du préjudice subi du fait du manquement du notaire Z.

Dès lors qu’il n’est pas certain que, dûment informé, il n’aurait pas néanmoins fait l’acquisition du bien, son préjudice s’analyse en une perte de chance.

–o–

La seule description de l’immeuble dans l’acte qu’il a dressé est révélatrice de l’impossibilité pour le notaire de procéder à la régularisation. Pour le moins, il devait avertir l’acquéeur du risque que ce dernier prenait en achetant, en s’exposant, soit à une sanction pénale, soit à rétablir sans délai le sous-sol en caves, soit aux deux.

Comme souvent, le notaire s’est contenté de faire un copier-coller de la description trouvée dans un acte précédent.

La sécurité, tant vantée, de l’acte notarié n’existe pas face à une telle pratique devenue courante, depuis que les notaires ont délégué la « production » de leurs actes à des machines, après avoir supprimé les postes de techniciens et cadres de leurs ofices.


  • Cour d’appel de Lyon, 1ère chambre civile b, 24 septembre 2019, RG n° 19/00746

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