Elle achète un appartement dans une copropriété où les douches et bains sont interdits ; son vendeur doit la dédommager

Le droit de demander la nullité d’un contrat en raison de manoeuvres dolosives n’exclut pas la possibilité, pour la victime de telles manoeuvres, d’agir en responsabilité délictuelle à l’encontre de leur auteur afin d’obtenir réparation du préjudice qu’elle a subi.

Conformément à l’ancien art. 1382 du Code civil, dont les dispositions sont désormais reprises par l’art. 1240 de ce code, tout fait de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Dans l’affaire sous référence, M. B C a acquis le bien immobilier litigieux le 21 mai 2012 ; postérieurement à cette date, une intervention de la commune, en septembre 2012, a conduit à restreindre l’usage de l’eau dans l’immeuble en copropriété, en raison d’une contamination du réseau par des légionelles, et, par une note du 21 septembre 2012, le syndic de la copropriété a porté à la connaissance des habitants de l’immeuble l’interdiction d’usage des douches et bains ; une opération de désinfection a été réalisée au début de mois d’octobre 2012, avec intervention dans les parties privatives pour le traitement des équipements individuels et coupure totale du réseau d’eau durant plus de deux jours ; l’eau chaude a été rétablie seulement le 10 octobre 2012. Malgré cette intervention, l’interdiction des douches et bains a été maintenue.

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M. B C avait ainsi parfaitement connaissance de la contamination du réseau d’eau de l’immeuble en copropriété et de ses conséquences pour les habitants. Il n’en a cependant nullement informé Mme Z X, son acquéreur, lors de la négociation de la vente, ni même lors de la signature du compromis de vente le 8 mars 2013 ; or, à cette date, il n’ignorait pas l’absence de résultat positif du traitement mené en octobre 2012, qui n’avait pas permis de lever l’interdiction d’usage des douches et bains. Il n’a pas davantage informé Mme Z X de l’ordre du jour de l’assemblée générale du 13 avril 2013, à laquelle il avait été convoqué le 18 mars 2013, alors même que les copropriétaires étaient appelés à se prononcer sur un nouveau traitement de la contamination, ni des décisions prises lors de cette assemblée générale, à laquelle il a participé. Il n’a pas porté à sa connaissance le procès-verbal de cette assemblée générale avant la signature de l’acte de vente.

Cette dissimulation prolongée d’un vice majeur du bien vendu était manifestement volontaire de la part du vendeur, et destinée à surprendre le consentement de l’acquéreur.

En raison de ce silence, Mme Z X a ignoré, au moins jusqu’à la signature de l’acte authentique, l’existence de la contamination du réseau d’eau de l’immeuble en copropriété, les troubles importants qui en résultaient pour les occupants de l’immeuble et les actions décidées par le syndicat des copropriétaires.

Par ailleurs, les mentions de l’acte de vente démontrent que le notaire instrumentaire a donné lecture aux parties de l’acte lui-même, mais non de ses annexes, parmi lesquelles ont été insérés une copie du procès-verbal de l’assemblée générale du 9 avril 2013 et un état daté mentionnant sur une ligne la mise en place d’un traitement anti-légion  ; seule la première page de ces annexes ayant été paraphée par les parties, Mme Z X n’a manifestement pu prendre connaissance du contenu du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 9 avril 2013 et de l’état daté avant de donner son consentement à l’acte.

Sur ce point, l’attestation établie par maître F-G H, notaire rédacteur de l’acte, le 21 mai 2015, mentionnant que « lors de la vente, il a été remis à madame X les 3 derniers procès-verbaux d’assemblée générale de la copropriété, savoir année 2011, 2012 et 2013 et il lui a été donné lecture de la teneur desdits procès-verbaux », est dépourvue de toute force probante ; en effet, d’une part il ne s’agit pas d’une attestation destinée à être produite en justice, d’autre part elle n’est nullement circonstanciée et le notaire ne précise pas dans quelles conditions et à quel moment les procès-verbaux auraient été portés à la connaissance de l’acquéreur, et, enfin, comme le fait valoir à juste titre l’appelante, il ne s’agit pas de faits que le notaire a pu constater personnellement puisqu’il n’était pas présent lors de la signature de l’acte.

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Il est ainsi démontré que M. B C, vendeur, a volontairement dissimulé à l’acquéreur un vice majeur affectant le bien immobilier vendu et que, du fait de ce silence, Mme Z X, acquéreur, a acquis ce bien sans pouvoir s’informer au préalable sur les conséquences de la contamination du réseau d’eau par les légionelles.

Aucune faute commise par Mme Z X n’est démontrée. En particulier, aucun élément en sa possession ne lui permettait de suspecter l’existence de la contamination qui lui avait été dissimulée par le vendeur ; en outre, il ne peut lui être reproché de ne pas avoir lu en détail les documents annexés à l’acte de vente, totalisant plusieurs dizaines de page, avant de signer l’acte notarié le jour-même, et elle ne pouvait raisonnablement solliciter un délai pour en prendre connaissance alors que le délai imparti pour la réitération de la vente expirait six jours plus tard.

M. B C , vendeur, est donc entièrement responsable du préjudice subi et sera condamné à indemniser intégralement Mme Z X.


  • Cour d’appel de Colmar, Chambre 2 a, 25 septembre 2019, RG n° 17/05334

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