Il appartenait au #notaire qui s’était investi spontanément de la mission de répartir le prix de #vente, de se rapprocher des créanciers inscrits avant d’y procéder. Manque de professionnalisme

Maître Y, notaire associé, et la SCP dont il est membre ont fait  grief au premier juge d’avoir fait application, sans le nommer, de l’art. R 311-5 du code des procédures civiles d’exécution, lequel dispose qu’à peine d’irrecevabilité prononcée d’office, aucune contestation ni aucune demande incidente ne peut, sauf dispositions contraires, être formée après l’audience d’orientation prévue par l’art. R 322-15 du même code, à moins qu’elle porte sur les actes de procédure postérieurs à celle-ci.

Unknown

L’art. R 322-15 auquel il est fait référence prévoit principalement quant à lui qu’à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des art. L 311-2, L 311- 4 et L 311- 6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes, et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée.

Le tribunal toutefois, contrairement à ce que soutiennent les appelants (notaires), n’a pas considéré que le jugement d’orientation du 5 février 2013 était opposable aux notaires, lesquels n’étaient pas partie à l’instance.

Il ne s’est du reste pas prévalu des dispositions de l’art. R 311-5 à leur égard, mais a justement rappelé qu’à défaut d’appel du débiteur, seul recevable à exercer ce recours, la créance de la banque était définitivement arrêtée.

Les développements du notaire Y et de sa SCP qui vantent un arrêt rendu le 4 décembre 2014 par la Cour de cassation, aux termes duquel l’obligation pour les parties à la procédure de saisie immobilière de soulever, à peine d’irrecevabilité, à l’audience d’orientation, l’ensemble des contestations et demandes incidents, ne s’appliquerait pas aux tiers à l’instance, sont donc sans emport sur la solution du litige.

Les appelants ont fait ensuite valoir que le juge de l’orientation n’est amené à fixer la créance que s’il s’élève des contestations au sujet de cette dernière, à défaut de quoi il se contente de constater celle-ci, comme ce fut le cas dans le jugement du 5 février 2013.

Le montant définitif à prendre en considération pourrait alors être revu ultérieurement et ne présenterait pas le caractère définitif retenu par les premiers juges et revendiqué par la […].

Les notaires considèrent dans le cas présent que la clause prévoyant un intérêt de retard majoré de 5 points en cas de défaillance de l’emprunteur, par rapport à l’intérêt initial, qui s’analyse en une clause pénale, pouvait faire l’objet d’une minoration compte tenu de son caractère excessif, se prévalant sur ce point d’un arrêt de la Cour de cassation ayant trait à la faculté effectivement donnée au juge commissaire chargé de vérifier les créances avant de procéder à leur admission.

Les espèces ne sont néanmoins pas comparables, et ainsi que l’ont rappelé les premiers juges, il appartenait au notaire Y qui s’était investi spontanément de la mission de répartir le prix de vente, de se rapprocher des créanciers inscrits avant d’y procéder, et à tout le moins de se conformer au contrat de prêt intégrant la clause de garantie.

La légèreté dont il a fait preuve en se contentant de tenir pour acquis que le montant de la créance de la banque s’élevait au principal de la dette souscrite par l’emprunteur principal traduit non pas une désapprobation du taux d’intérêt de retard, et le souhait d’engager une discussion sur cette question, à la supposer encore susceptible d’en faire l’objet, mais un manque de professionnalisme assimilable à une faute.

Force est de constater au demeurant que maître Y n’a apporté aucune réponse aux protestations et demandes d’explications formées par le conseil de la Banque Martin Maurel, créancière, par lettres recommandées avec demande d’avis de réception des 30 janvier, 26 mars et 24 avril 2015.

Or la cour rappelle qu’à la lecture de l’acte de vente et en particulier de la clause de garantie hypothécaire par la SCI La Fourmilière, caution, qui s’y trouve, il n’est pas contestable que le paiement garanti ne se limitait pas au principal de 180. 000 euro, mais à tous les frais et accessoires, intérêts de retard, indemnités et/ou pénalités et primes d’assurance, sans aucune réserve.

A bon droit le tribunal a encore rappelé que le bordereau d’inscription d’hypothèque précisait que la caution hypothécaire garantie portait sur la somme totale de 216. 000 euro, comprenant outre le capital souscrit, les intérêts portés pour mémoire et tous les accessoires, en ce compris les frais de poursuite et de mise à exécution, et dommages et intérêts évalués à 36. 000 euro, rendus exigibles par la défaillance de l’emprunteur.

Dès lors qu’il est suffisamment établi qu’à la date du paiement de la somme de 180. 000 euro consignée, il restait dû au surplus un total de 42 .921,22 euro, rendant inutile la demande subsidiaire de production de décompte, qui aurait nécessairement été versé au créancier sans la faute du notaire, compte tenu du montant du produit de la vente, ce dont il résulte que seuls les manquements de celui-ci sont directement à l’origine du préjudice de la banque, le jugement dont appel doit être confirmé en ce qu’il a condamné maître Y solidairement avec la SCP au sein de laquelle il exerçait, au paiement de la somme en cause, elle-même productrice d’intérêts au taux légal, avec anatocisme dans les conditions de l’art. 1153 ancien du Code civil.

La condamnation de la SCI La Fourmilière, caution,  à garantir les notaires de cette condamnation n’est pas contestée par cette dernière, défaillante à la procédure.

Confirmé en ses dispositions de fond, le jugement l’est également en celle relatives aux frais et dépens de première instance.

Maître Y et la SCP notaire, succombant en leur appel, seront de même tenus aux dépens d’appel, et condamnés à verser à la […] la somme complémentaire de 3. 000 euro au titre des frais irrépétibles d’appel, leur propre demande du même chef étant rejetée.


  • Cour d’appel de Caen, 1ère chambre civile, 24 septembre 2019, RG n° 17/00764

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