Par un coffrage dans la cuisine et la salle de bain, le vendeur a dissimulé la présence de la #mérule. La vente est annulée

Aux termes de l’art. 1641 du Code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou à un moindre prix s’il les avait connus.

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L’art. 1642 du même code ajoute que le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

L’art. 1643 du même code énonce ensuite que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même ils ne les auraient pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’est stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Selon l’art. 1645 du même code, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

Enfin, l’art. 1646 prévoit que si le vendeur ignorait les vices de la chose, il ne sera tenu qu’à la restitution du prix et à rembourser à l’acquéreur les frais occasionnés par la vente.

Pour se prévaloir de la clause d’exclusion de garantie figurant à l’acte authentique de vente, la SCI du […] conteste avoir la qualité de professionnel de l’immobilier que lui a reconnue le tribunal.

Elle expose avoir été créée le 14 septembre 2012, à la seule fin d’acquérir l’immeuble litigieux, n’avoir ainsi effectué aucun acte en rapport avec son objet social, n’avoir jamais entendu réaliser une quelconque plus-value, et ne s’être trouvée contrainte de revendre ledit immeuble en raison des difficultés financières rencontrées par ses deux associés.

Il lui est pertinemment objecté toutefois que son objet social était bien l’acquisition, la propriété, la mise en valeur, la transformation, la construction, l’aménagement, l’administration, la location de tous biens immobiliers, même si ses statuts ajoutent à cet objet social la précision ‘ et spécialement à l’origine d’un immeuble sis à Cherbourg-Octeville, […] ‘ (pièce 3 dossier SCI DU […]).

Cette mention en effet rappelle tout au plus l’origine de la création de ladite société. Or il s’évince des termes généraux définissant l’objet social de cette dernière, au demeurant ordinaires en la matière, une présomption de qualité de professionnel de l’immobilier, confortée dans le cas particulier par le fait que l’immeuble litigieux a fait l’objet d’une revente rapide ayant généré une plus value de 110 .000 euro.

En cette qualité, la SCI DU […] du […], qui ne peut se prévaloir de la clause de non garantie figurant à l’acte authentique, et qu’elle est présumée connaître les vices affectant l’immeuble.

Or expert judiciaire a relevé, s’agissant de la présence du champignon mérule, que « l’endroit principal où se manifestent les désordres est dans l’appartement du deuxième étage », précisant que « en entrant dans la cuisine, on distingue très nettement une fructification en forme de coussinets ou genre « langue de boeuf » qui se développe sur un habillage en bois peint. Dans la salle de bain voisine, le coffrage est très largement démonté et on distingue nettement le développement de cordons myceliens du champignon associé à une fructification localisée mais moins importante que dans la cuisine. Partout, dans la salle de bain et dans la cuisine, il y a une dissémination très importante de fines poussières rouges-orangées qui sont des basidiospores. Dans la salle de bains également se situe le passage d’un élément de charpente, une partie d’arbalétrier qui est fortement attaqué par le champignon. Par-delà l’habillage de l’arbalétrier qui a été réalisé en plaques de plâtre, on distingue une prolifération sous forme de ouate qui est un développement de cordons mycéliens en milieu confiné. Une lame de tournevis s’enfonce aisément dans le bois. Cette pièce de charpente est fragilisée et il conviendra de la faire remplacer en partie par un homme de l’art. »

L’expert a procédé à des prélèvements d’échantillons du champignon, qu’il a fait analyser, ce qui a permis d’établir de manière incontestable qu’il s’agissait de la mérule.

Il s’est ensuite prononcé de manière circonstanciée sur les causes et la date d’apparition du champignon, pour conclure de manière formelle que les désordres préexistaient à l’acquisition de l’immeuble par les consorts X, ajoutant que « l’enfermement du mur par le coffrage des canalisations a été, non le déclencheur, mais un facteur aggravant il est même possible que l’habillage du coffre et la remise en peinture récents (reconnu par les gérants lors de la réunion) soient consécutifs à l’apparition du désordre ».

Si le diagnostic annexé à l’acte de vente faisait bien état d’un ancien problème d’humidité suivi d’une attaque de petites vrillettes, il n’a à aucun moment mentionné la présence de mérule ni, de plus fort, l’ampleur du phénomène, au demeurant pour partie dissimulée par le coffrage réalisé par la SCI du […].

Cette dernière ne pourrait au demeurant sans se contredire, à la fois prétendre que les désordres étaient apparents, et qu’elle-même, en sa qualité de profane qu’elle revendique, ne les avait pas vus.

Il s’ensuit que les développements de la SCI du […] sur le fait que la présence de mérule aurait échappé aux trois professionnels que sont l’agent immobilier, le notaire et la société chargée du diagnostic préalable à la vente, sont inopérants à établir que les désordres étaient impossibles à détecter alors même de surcroît que le champignon a été découvert dans une salle de bains qui n’avait pas fait l’objet des investigations.

L’expert a ainsi noté que les désordres ne pouvaient échapper à un professionnel, mais n’étaient pas remarquables par un néophyte, ce dont il s’évince que les consorts X ne pouvaient en avoir conscience au moment de l’acquisition de l’immeuble, et ce, d’autant plus, que le vendeur avait réalisé un coffrage dans la cuisine et la salle de bain du deuxième étage, qui a notamment contribué à masquer la présence du champignon, voire, à accélérer son développement.

C’est donc par une exacte appréciation des faits de la cause que les premiers juges ont, au visa des articles précités, prononcé la résolution de la vente, ordonné la restitution de la somme de 280.000 euro correspondant au montant du prix versé, et, dans le principe, retenu que le vendeur devait indemniser les acquéreurs de la totalité de leurs préjudices.


  • Cour d’appel de Caen, 1ère chambre civile, 24 septembre 2019, RG n° 17/00421

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