La charpente de la maison vendue était pourrie ; l’acquéreur est cependant débouté, par application de la clause notariée scélérate d’exonération de garantie

Le vendeur, appelant  conclut à l’infirmation du jugement en ce qu’il a écarté la clause d’exclusion de garantie des vices cachés prévue dans le contrat de vente pour le condamner au paiement de dommages-intérêts chiffrés à 30.000 € et conclut au rejet des demandes formées contre lui en affirmant n’avoir pas eu connaissance des désordres affectant la charpente avant la vente.

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La clause d’exclusion de la garantie des vices cachés prévue en pages 11 et 12 de l’acte authentique n’exonère que le vendeur de bonne foi c’est à dire celui qui ignorait l’existence du vice au jour de la vente.

Si les acquéreurs prouvent le dol de leur vendeur, ce dernier n’est plus fondé à invoquer cette clause et doit garantir les acquéreurs au titre des vices cachés.

Un peu plus d’une année après la vente et alors qu’ils faisaient entreprendre des travaux de rénovation de l’étage de leur maison, les époux X, acquéreurs, ont découvert que la charpente menaçait ruine et ont fait procéder aux travaux de reprises en urgence à la fin de l’année 2011.

L’expert judiciaire ayant été nommé après les travaux de reprise, il n’a pu constater par lui-même les désordres mais il a pu accomplir sa mission à partir des photographies prises par les acquéreurs avant et pendant les travaux de reprise.

C’est ainsi qu’il a constaté sur pièces un déversement des fermes dans le sens du pignon nord vers le pignon sud avec flambement des arbalétriers, la séparation d’une ligne de tuiles en rampant créant un défaut d’étanchéité ainsi qu’une poussée de la charpente sur le pignon sud avec création d’une fissuration.

Ces désordres rendaient l’ouvrage impropre à sa destination puisque le couvert de l’immeuble n’était plus étanche et que la charpente risquait de s’effondrer.

L’expert impute ces désordres à des causes diverses (alternatives ou cumulées) telles que le déficit des pièces de bois complémentaires aux fermettes, l’insuffisance ou l’inadaptation des fixations des fermettes aux pignons, l’insuffisance des raidisseurs dans les pignons et le sous-dimensionnement des sections des bois de charpente.

Il indique que cette charpente devait impérativement être remplacée dans son intégralité et évalue le coût des travaux à la somme de 39.565,67 € TTC avec un délai de réalisation de trois semaines.

Ce vice n’était pas apparent au jour de la vente pour un acheteur profane puisque l’état de la charpente était dissimulé par un faux-plafond et que la trappe de visite des combles utilisée par l’expert n’était pas aisément décelable, le professionnel intervenu pour l’état parasitaire ne l’ayant lui-même pas vue.

L’expert indique, en page 8 du rapport, qu’il n’est pas en mesure de certifier que les désordres existaient avant la vente.

Cependant, il « suppose » que, compte tenu de la lenteur de ce type de mouvements, ceux-ci existaient « peut-être » avant la vente et se sont amplifiés par la suite à la limite de la rupture.

En page 12 du rapport, il affirme plus clairement qu’il lui est impossible de dater l’apparition des désordres en admettant que les phénomènes de déstabilisation de la charpente ont très bien pu débuter et s’achever sur la période de 15 mois comprise entre la vente et les travaux d’octobre 2011.

Les conclusions de l’expert ne permettent donc pas d’affirmer que le vice préexistait à la vente.

Pour faire la preuve de cette antériorité et de la mauvaise foi de leur vendeur, les époux acquéreurs invoquent un témoignage, daté du 27 octobre 2011 et renouvelé dans les formes prescrites par l’art. 202 du Code de procédure civile le 19 avril 2019, selon lequel, « quelques mois avant la vente », Z A aurait fait intervenir un artisan en toiture qui aurait déclaré au témoin, qui l’interrogeait sur la nature des travaux en cours, que « la toiture avait bougé et qu’il essayait de remédier au problème ».

Ce témoignage est laconique et imprécis tant sur la nature des travaux que cet artisan tentait de mettre en ‘uvre que sur la date et le contexte de l’échangerapporté.

En outre, ainsi que le rappelle l’expert en page 10 du rapport, il ne peut être remédié au vice affectant la charpente qu’après la dépose totale de la couverture et la mise en oeuvre de travaux de levage considérables, ce que ne peut parvenir à faire un artisan, seul, juché sur une couverture non déposée.

Il y a donc une invraisemblance technique dans la déclaration que l’artisan aurait faite au témoin, ce qui fragilise de plus fort cette attestation imprécise et laconique de sorte qu’elle ne sera pas retenue comme un élément de preuve suffisant de l’antériorité du vice et de la connaissance de celui-ci par le vendeur.

Le témoignage du 21 décembre 2011 de Pino La Porta, artisan ayant réalisé les travaux de reprise de la charpente pour les époux X, selon lequel « toute la charpente était couchée contre le pignon arrière de la maison, très visible dans les combles (pignon fissuré et couché », ne constitue pas davantage une preuve de l’antériorité du vice et de sa connaissance par le vendeur puisque, selon l’expert judiciaire, il est impossible de déterminer si cette rupture préexistait à la vente ou si elle est intervenue entre la vente d’août 2010 et les travaux d’octobre 2011.

Le constat d’huissier du 18 avril 2019 selon lequel les morceaux de pignon remis par Pino La Porta lors des travaux de rénovation en 2011, présenteraient, à certains endroits sous l’enduit, du « mortier de couleur gris foncé en quantité ponctuellement importante pouvant laisser penser à des colmatages de fissures », n’établit pas l’antériorité du vice affectant la charpente ni sa connaissance par le vendeur puisque, tenant le caractère hypothétique de ces constatations et l’absence d’avis d’un technicien sur cette question (les morceaux de pignon n’ayant pas été remis à l’expert durant ses opérations), rien ne permet de corréler ces prétendues fissures colmatées avec les désordres affectant la charpente.

Enfin, il convient de rappeler que les acquéreurs n’ont remarqué aucune trace d’infiltration dans le faux-plafond du premier étage avant la vente ni durant les 15 mois qui ont suivi leur installation ce qui démontre que la rupture de la charpente au niveau de la ligne de tuiles du rampant ne préexistait pas à la vente.

Dès lors qu’ils ne font pas la preuve de l’antériorité du vice affectant la charpente à la vente ni ne démontrent, a fortiori, la connaissance de ce vice par le vendeur, les époux X seront déboutés de l’intégralité de leurs demandes, le jugement étant infirmé en toutes ses dispositions.


  • Cour d’appel de Montpellier, 1ère chambre a, 26 septembre 2019, RG n° 15/05702

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