Peut-on faire confiance à un #notaire pour rédiger un acte de #vente. Certainement pas au vu de cette affaire !

Madame I B était propriétaire d’un immeuble à usage d’habitation situé à […], […]) qui jouxtait un hangar garage.

La SCI JPLD a acquis ce hangar garage le 29 février 2008 et y a créé deux maisons mitoyennes à usage d’habitation (cadastrées section C N° 2124 et section C n° 2125), en procédant notamment à l’ouverture du mur du hangar qui donnait directement sur la propriété de I B pour y installer des baies vitrées fixes.

Le 30 juin 2010, I B a mis en demeure la SCI JPLD d’avoir à remettre les lieux en état et obstruer les ouvertures puis a fait installer des panneaux en bois devant les baies vitrées des deux logements afin de ne plus subir les vues directes sur sa terrasse et son jardin.

Le 31 janvier 2011, la SCI JPLD a vendu l’une des maisons à M. Y (cadastrée section C n° 2125) et le 14 mars suivant, l’autre maison (cadastré section C n° 2124) à Mme Z.

Madame I B étant décédée le […], son fils M. J B et sa fille Mme C B veuve X, qui désiraient vendre la propriété de leur mère, ont assigné le 15 novembre 2012 M. Y et Mme Z, les acquéreurs de immeubles voisins, en suppression des ouvertures. M. Y a assigné en garantie la SCI JPLD et a sollicité l’annulation de la vente et le paiement de dommages et intérêts. Mme Z a également réclamé l’allocation de dommages et intérêts.

En cours de procédure, la SCI JPLD et les consorts B ont transigé et par acte du 21 novembre 2014, les consorts B ont vendu l’immeuble dont ils avaient hérité à la SCI JPLD.

Par jugement du 3 avril 2017, assorti de l’exécution provisoire, le tribunal de grande instance de Beauvais a rejeté certaines  demandes des consorts B mais a annulé pour dol la vente de la vente conclue le 31 janvier 2011 entre la SCI JPLD et M. Y .La SCI JPLD a formé appel du jugement.

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Le procès-verbal de constat dressé par huissier de justice du 26 mai 2010 démontre que la SCI a créé dans le mur de l’ancien hangar deux ouvertures mesurant chacune 2 mètres de longueur sur 0,89 mètre de largeur, qui se trouvent à 30,5 cms du sol du côté de la propriété des consorts B, créant une vue directe sur la terrasse de la maison et le jardin de ceux-ci, que ces ouvertures fixes sont munies de vitres translucides et sont en retrait par rapport à la baie de 0,18 cms au niveau de l’appui de la baie et de 0,20 cms au niveau des linteaux.

La société CEMOE, expert amiable consulté par la SCI, constate également dans un rapport du 23 septembre 2010 faisant suite à une visite des lieux le 29 juillet 2010 en présence d’I B et de son fils que des vues directes ont été créées par l’apposition du vitrage au lieu des pavés de verre initialement prévus puis interdits par l’architecte des bâtiments de France.

L’absence de recours d’I B contre le permis de construire importe peu dès lors que toute autorisation, qui a pour objet la vérification de la conformité du projet aux règles d’urbanisme, est toujours délivrée sous réserve du droit des tiers.

Le tribunal a par conséquent justement constaté que la distance minimale (19 décimètres) prescrite par l’art. 678 du Code civil relatif aux vues droites donnant sur la propriété de son voisin n’était pas respectée.

Lors des visites des deux maisons faites par M. Y et Mme Z, préalables à leur acquisition chacun d’une maison, les ouvertures vitrées étaient occultées par les panneaux en bois posés à l’extérieur par madame I B.

L’acte authentique de vente d’une maison à Mme Z mentionne qu’elle fera son affaire personnelle de l’obstruction des vues. Cette seule mention, par sa généralité, ne permettait pas à l’intéressée d’apprécier le défaut de conformité de l’ouverture aux dispositions légales et l’étendue du litige qui allait l’opposer aux consorts B puis à la SCI JPLD. Le jugement sera confirmé en ce qu’il a retenu la responsabilité de la SCI dans le préjudice de jouissance et moral subis par Mme Z, résultant du manque de lumière dans la pièce munie de la baie. Le montant des dommages et intérêts alloués sera toutefois réduit à 15.000 euro pour le préjudice de jouissance et 3.000 euro pour le préjudice moral.

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C’est par ailleurs par des motifs pertinents que la cour d’appel adopte expressément que le tribunal a accueilli la demande en nullité de la vente formée par M. Y, peu important comme le relève justement le tribunal, qu’en suite de la transaction conclue entre la SCI JPLD et les consorts B, des servitudes de vue, aériennes et d’écoulement des eaux aient été accordées au profit du fonds de M. Y dès lors que le consentement de celui-ci s’apprécie au jour de la conclusion de la vente.

Il sera ajouté que l’acte de vente mentionnait simplement que l’acquéreur déclare avoir visité les lieux à sa convenance et que l’acquéreur souffrira les servitudes passives, apparentes, continues ou discontinues pouvant grever le bien vendu et qu’à cet égard, le vendeur a déclaré que l’immeuble vendu n’était grevé d’aucune autre servitude que celles pouvant résultant de la situation naturelle des lieux.

Ce n’est pas la maison de M. Y qui était grevée d’une servitude de vue mais la propriété voisine qui l’est devenue. Aucune mention ne figurait à l’acte concernant l’ouverture qui était occultée, pas même celle qui sera indiquée dans l’acte de vente ultérieur passé au profit de Mme Z.


  • Cour d’appel d’Amiens, 1ère chambre civile, 1er octobre 2019, RG n° 17/02907

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