Si le bailleur a procédé à un certain nombre de travaux, l’humidité a néanmoins perduré (application de l’art. 1719 Cc)

M. C,  locataire,  soutient que la réalité des désordres affectant le logement et leur imputabilité à l’inaction du bailleur sont établies par les pièces produites aux débats de sorte que son préjudice de jouissance doit être réparé conformément aux art. 1719 et suivants du Code civil et de l’art. 6 de la loi du 6 juillet 1989 puisqu’il a été contraint de vivre dans un appartement insalubre d’août 2012 à février 2015 puis de délivrer congé.

Il s’oppose à la demande de dommages et intérêts, les dégradations dont se plaint le bailleur étant exclusivement liées à son inertie.

Les consorts D-G, propriétaires bailleurs, de leur côté, s’opposent à ces demandes estimant que les désordres dont se plaint le locataire et leur aggravation malgré les efforts déployés par eux pour y remédier sont exclusivement de son fait.

Ils ajoutent que la demande d’indemnisation surréaliste n’est pas justifiée par les pièces produites.

Sur l’état du logement

M. C produit deux procès-verbaux de constat d’huissier dressés le 2 octobre 2013 et le 11 septembre 2014 selon lesquels une humidité excessive, caractérisée par des cloques, des auréoles, des fissures ou de la moisissure visibles sur les revêtements muraux, affecte la partie basse du mur du dégagement à l’aplomb du ballon d’eau chaude, le plafond et les murs de la salle de douche de la salle de bain, le pan de mur gauche de la chambren° 1 communiquant avec cette dernière ainsi que les pans de murs autour de la fenêtre de la chambre n° 2.

La comparaison entre les deux procès-verbaux montre que la situation s’est aggravée en un an.

Il produit également un rapport d’enquête du 12 décembre 2013 rédigé par la responsable du service Habitat et Hygiène de la ville de Saint Mandé duquel il résulte que :

—  les menuiseries sont dégradées dans la pièce à vivre et dans la salle d’eau,

—  des infiltrations d’eau sont visibles autour de la cabine de douche,

—  le mur de la première chambre ainsi que son revêtement sont humides, moisis et dégradés, celui de la deuxième chambre l’est également, les fenêtres de ces pièces n’étant pas équipées de baguettes d’aération,

—  le couloir présente d’importantes traces d’humidité et des infiltrations,

—  le système de ventilation en place ne fonctionne pas d’une manière efficace et permanente dans l’ensemble du logement.

Sur l’imputabilité des désordres

L’art. 1719 du Code civil dispose que :

Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant.

L’art. 6 de la loi du 6 juillet 1989 indique également que :

Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Il doit en outre entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

En l’espèce, un dégât des eaux est survenu dans la salle de bain au niveau de la douche au mois d’août 2012.

Le locataire a informé son assureur qui a diligenté une expertise amiable le 6 novembre 2012.

Les bailleurs ont également été informés puisqu’ils indiquent avoir chargé une entreprise de changer le bac à douche et produisent une facture du 4 octobre 2012.

Cependant, des infiltrations d’eau se sont reproduites en septembre 2013 et des travaux tendant au changement du carrelage situé en bas de la douche ont été réalisés selon facture du 11 novembre 2013.

Il ressort néanmoins du courriel adressé le 16 septembre 2014 par M. G au service hygiène et habitat de la ville de Saint Mandé que le problème n’était pas résolu puisque :

« … en juillet dernier, un expert mandaté pour la remise en état de l’appartement situé en dessous de celui de Mr C… a observé une présence encore anormale d’humidité dans les murs, concluant que la cause n’avait pas été correctement détectée ou pas correctement traitée« .

Il résulte de ces éléments que l’origine de la fuite d’eau demeure inconnue et qu’elle ne provient pas de la dégradation des joints du carrelage en partie basse de la cabine de douche due à un défaut d’entretien imputable au locataire comme le soutiennent les intimés puisque, 8 mois après le changement de ce carrelage, l’humidité persistante du mur situé à l’aplomb de la douche montre qu’elle n’avait pas été jugulée.

Il en résulte encore que M. C n’a pas tardé à informer les bailleurs de l’existence des infiltrations d’eau.

Par ailleurs, les conséquences des infiltrations d’eau ont été aggravées par une ventilation insuffisant des locaux, les fenêtres des chambres n’étant pas équipées de réglettes d’arrivée d’air frais.

Enfin, aucun élément objectif ne vient conforter les allégations des bailleurs selon lesquelles le locataire aurait fait sécher du linge dans l’une des deux chambres ce qui serait la cause de l’humidité excessive du logement ni qu’il se serait opposé à l’intervention des artisans requis par M. G.

En conséquence, seule la responsabilité des bailleurs peut-être retenue dans la survenance des désordres affectant le logement.

Sur la réparation du préjudice éprouvé par le locataire

M. C a subi un trouble de jouissance caractérisé par l’obligation de devoir vivre dans un logement inconfortable en raison d’une humidité excessive, l’état du logement n’interdisant cependant pas son occupation, du mois d’août 2012 au mois de mars 2015.

Si le bailleur a procédé à un certain nombre de travaux, l’humidité a néanmoins perduré mais il est à noter qu’elle n’affecte pas le séjour ni les pièces touchées dans leur intégralité.

M. C ne justifie par ailleurs d’aucun problème de santé en relation avec les désordres pourtant dénoncés à plusieurs reprises auprès des bailleurs.

Compte tenu de ces éléments, le trouble apporté à la jouissance des lieux sera réparé sur la base d’une réfaction de 10 % du montant du loyer hors charge soit 5. 037,50 euro (31 x 162,5).

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du jour de l’assignation.


  • Cour d’appel de Paris, Pôle 4 – chambre 4, 1eroctobre 2019, RG n° 17/19057

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