Dis moi pas que c’est pas vrai ! Les #notaires ignoraient que l’acquéreur achetait pour défiscaliser en loi Malraux

Le 30 décembre 2008, M. X (l’acquéreur) a acquis de la SCI « Monnet Les Combles » un bien immobilier en vue de sa rénovation et de sa mise en location, et souscrit plusieurs prêts pour cette opération auprès de la société Banque patrimoine immobilier (la BPI), aux droits de laquelle se trouve la société Crédit immobilier de France développement (le CIF), de la société Le Crédit lyonnais (le Crédit lyonnais) et de la société Banque populaire du Nord (la BPN).

Se prévalant du fait que, malgré le versement de différentes sommes à des entreprises et à un architecte chargés de la réalisation des travaux, ces derniers n’avaient pas été entrepris, l’acquéreur a assigné en responsabilité et indemnisation la société civile professionnelle notariale, SCP Z et autres, notaire, qui avait dressé l’acte de vente, un acte descriptif de division et le règlement de copropriété de l’immeuble, la société civile professionnelle D, T et B, notaire, qui avait établi plusieurs actes de prêts et une procuration au nom de l’acquéreur lors de la vente, la société MMA, assureur de cette SCP, ainsi que le Crédit lyonnais, la BPI et la BPN.

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L’acquéreur a fait grief à l’arrêt d’appel de rejeter ses demandes à l’égard de la SCP O et autres et de la SCP T et autre, notaires.

Ayant souverainement retenu qu’il n’était pas établi que les SCP avaient connaissance du but de défiscalisation de l’opération entreprise par M. X et que celui-ci n’avait pu en bénéficier et retenu que l’absence de mise en location des lots n’était pas imputable à un manquement à leur obligation de conseil mais au défaut de réalisation des travaux escomptés malgré le versement de sommes importantes d’argent aux entreprises concernées à l’initiative de l’intéressé, a pu écarter l’existence d’un lien de causalité entre les fautes alléguées et les préjudices et en déduire que la responsabilité des SCP n’était pas engagée.

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Le pourvoi de l’acquéreur de ce chef est rejeté.

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Au visa des art. L. 313-1 et L. 313-2 du Code de la consommation, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-301 du 14 mars 2016, ensemble l’art. R. 313-1 du même code, dans sa rédaction issue du décret n° 2001-927 du 10 juin 2002 .

Pour ordonner l’annulation de la stipulation d’intérêts conventionnels prévue aux deux contrats de prêts consentis par la BPI, l’arrêt d’appel retient que les intérêts intercalaires n’ont pas été inclus dans le calcul du TEG, en violation des dispositions du premier de ces textes.

En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée, si le TEG mentionné au contrat présentait un écart supérieur ou égal à la décimale avec le TEG réel, la cour d’appel a privé sa décision de base légale.

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Et au visa de l’art. 2224 du Code civil .

Pour déclarer irrecevables comme prescrites les actions intentées par M. X à l’encontre du Crédit lyonnais et de la BPI au titre de manquements à leurs devoirs de conseil et de mise en garde, l’arrêt relève que le point de départ de la prescription de cinq ans est fixé au jour de la conclusion du contrat et que les assignations ont été délivrées plus de cinq après la souscription des contrats .

En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée, si l’acquéreur avait pu légitimement ignorer le dommage lors de la souscription des prêts litigieux, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard du texte susvisé .

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Et enfin, au visa de l’art. 4 du Code de procédure civile.

Pour rejeter les demandes de l’acquéreur à l’égard de la BPN, l’arrêt d’appel relève que ce dernier avait librement choisi cet établissement, qu’il ne pouvait ignorer la nature de son engagement et les risques courus, qu’il est mal fondé à se prévaloir d’un manquement de la BPN à son devoir de mise en garde, qu’il s’est montré peu raisonnable d’avancer le coût des travaux, sans s’être assuré préalablement de la mise en place du chantier de rénovation, et que les mensualités des prêts ne le mettaient pas en situation d’endettement excessif.

En statuant ainsi, alors que l’acquéreur se prévalait aussi d’une faute commise par la BPN pour avoir débloqué les fonds empruntés entre les mains des entreprises chargées de la rénovation, la cour d’appel, qui a modifié l’objet du litige, a violé le texte susvisé .


  • Cour de cassation, Chambre civile 1, 10 octobre 2019, pourvoi n° 17-27.440, cassation partielle

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