La scélérate clause #notariée d’exonération de la garantie des vices cachés ne sert souvent à rien (château vendu infesté par la #mérule)

La SCI Château Gallo a acquis de l’association « Etoile de la mer Saint Martin », le 31 mars 2011, un bien immobilier dit le […] situé […]) au prix de 1.220.000 euro, l’entrée en jouissance étant reportée au 16 mai 2011 à l’exception de la poterne et de l’ancienne écurie pour lesquelles une entrée en jouissance immédiate était prévue.

A l’occasion de travaux réalisés par l’acquéreur dans le château après la vente, il a été découvert une infestation de mérule.

Le litige a été porté devant la cour d’appel.

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Aux termes de l’art. 1641 du Code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Aux termes de l’art. 1642 du Code civil, le vendeur n’est pas tenu des vicesapparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

Aux termes de l’art. 1643 du Code civil, il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

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En l’espèce, une clause a été insérée à la page 22 de l’acte authentique (notarié) de vente, rédigée dans les termes suivants (comme d’habitude par le notaire qui certainement n’a demandé l’avis de personne): « l’acquéreur prendra l’immeuble […] dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans garantie de la part du vendeur en raison des vices apparents ou cachés dont le sol, le sous-sol et les ouvrages, s’ils existent, pourraient être affectés. […] Le vendeur sera néanmoins tenu à la garantie des vices cachés s’il a la qualité de professionnel de l’immobilier ».

Il convient tout d’abord d’indiquer que cette clause, claire et explicite, est parfaitement valable, contrairement à ce que soutient l’appelante.

Il n’est en outre pas contesté que l’association « Etoile de la mer Saint Martin », dont l’objet est de « promouvoir, soutenir et favoriser l’assistance et la bienfaisance par la promotion, le soutien et la formation de toute action à caractère social auprès de toute personne prise à titre individuel, familial ou collectif ainsi que toutes initiatives au service des intérêts matériels et moraux de ses adhérents« , n’est pas un professionnel de l’immobilier.

Seule la mauvaise foi de l’association peut lui rendre inopposable la clause de non-garantie contractuellement prévue, sous réserve que la SCI Château Gallo la démontre.

En l’espèce, l’expert a retenu dans ses conclusions un point délicat relatif aux travaux réalisés par l’entreprise C en 1996 pour le compte du nouveau propriétaire de l’époque, la SCI Etoile de la mer, travaux portant sur une zone de plafond qui s’est effondrée en 1996 et qui fait partie de l’actuelle zone infestée par la mérule.

Au cours des opérations d’expertise, monsieur A a démontré que l’entreprise C avait été confrontée lors des travaux de réfection en 1996 à des indices de la présence de champignons lignivores de type mérule et que des travaux curatifs des bois incluant le brossage des bois et leur injection avaient été réalisés par une personne physique ou morale non identifiée.

Or, le chaînon manquant a été découvert fortuitement par la SCI Château Gallo qui a produit les témoignages de messieurs X et Y, intervenus en 1996 pour le compte de la société Havraise de Menuiserie pour, le premier, réaliser les travaux curatifs de bois au château avec pose des injecteurs retrouvés par l’expert et les parties dans la zone infestée par la mérule en 2011 et le second, supervisé lesdits travaux, l’entreprise C n’ayant ni les compétences ni le matériel pour ce type de travaux.

Alors que si l’association soutient n’avoir jamais été informée de cette infestation de mérule en 1996, elle est néanmoins contredite tant par monsieur X qui indique que, pendant sa semaine de travail, il a rencontré plusieurs fois les propriétaires dirigeants de l’association religieuse et par monsieur Y qui précise avoir pris contact avec monsieur Z, président de l’association à la demande de B C pour la réalisation du devis et des travaux de traitement et l’avoir informé des conséquences possibles de cette infestation de mérule et, à titre préventif, de l’importance de supprimer toutes les entrées d’eau (cheminée ouverte et mal jointoyée, solin défectueux, etc.) et l’habillage par panneaux de tous ordres qui enfermeraient les solives.

Le devis daté du 8 avril 2016 et la facture établie le 25 avril 2016 à l’intention de monsieur Z par la société Havraise de menuiserie, qui font état des techniques de traitement par injection de 140 litres de « xylamon aqua if » viennent conforter les deux témoignages, dont l’association « Etoile de la mer Saint Martin « remet en cause la fiabilité sans motif valable.

Il ressort des pièces produites que monsieur Z était toujours présent au sein de l’association lorsque celle-ci a pris la dénomination en 2004 de l’association « Etoile de la mer Saint Martin » et que l’association avait bien connaissance de ces travaux de traitement de mérule effectués en 1996.

Ensuite, lors de la réalisation de travaux d’aménagement au rez-de-chaussée en juillet-août 2011 par la SCI Château Gallo, il a été mis à jour des indices d’une infestation par la mérule, infestation confirmée après notamment dégarnissage de murs et dépose de panneaux lambrissés.

L’expert judiciaire a de plus cité, parmi les causes de l’infestation mérulienne, les infiltrations d’eau depuis la souche de cheminée centrale ainsi que les infiltrations d’eau au niveau des murs.

Or la suppression des panneaux de tous ordres tout comme la suppression des entrées d’eau avait été conseillée par la société Havraise de Menuiserie à l’association lors du traitement curatif des bois en 1996.

Il convient de constater que l’association n’a pas suivi les préconisations de la société Havraise de Menuiserie, ce qui conduit la cour à dire, contrairement au premier juge et ce malgré l’écoulement de quinze années entre les travaux initiaux et la vente, que l’association venderesse n’a pas pris, à l’époque, les mesures de nature à remédier efficacement et totalement à l’infestation mérulienne, qu’elle ne pouvait donc se convaincre d’avoir mis définitivement fin aux désordres et qu’elle ne peut être en conséquence considérée comme un vendeur de bonne foi.

L’association « Etoile de la mer Saint Martin » ne peut donc valablement opposer la clause de non-garantie des vices cachés à son acquéreur.

La décision de première instance est en conséquence infirmée et l’association Etoile de la mer Saint Martin sera tenue de la garantie des vices cachés à l’égard de la SCI Château Gallo, l’acquéreur.


  • Cour d’appel de Rouen, 1ère ch. civile, 9 octobre 2019, n° 17/05158

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