La #piscine des voisins leur faisait de l’ombre ou alors ils étaient jaloux ; ils n’obtiennent pas la démolition

M.  X-F Y et Mme A Y sont propriétaires d’un fonds qui jouxte celui de M. C Z et Mme E Z, au sein du lotissement Victoria Park à Nice.

Se plaignant de la construction par ces derniers d’une piscine sans autorisation de l’association syndicale libre Victoria Park, les époux Y ont, par acte d’huissier délivré le 5 avril 2016, fait assigner leurs voisins devant le Tribunal de grande instance de Nice aux fins d’obtenir sous astreinte la démolition de cet ouvrage avec remise des lieux en conformité avec le permis de construire, le paiement de la somme de 10.000 € en application de l’art. 700 CPC outre les dépen.

Par jugement rendu le 8 décembre 2017, le tribunal a débouté les époux Y de leurs prétentions, les a condamnés aux dépens distraits conformément à l’art. 699 du Code de procédure civile ainsi qu’au paiement de la somme de 2.000 € sur le fondement de l’art. 700 de ce code.

Les époux Y ont régulièrement relevé appel, le 15 décembre 2017, de ce jugement en vue de son infirmation.

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Il convient liminairement de relever qu’il n’est pas discuté devant la cour que l’obtention par les époux Z d’une autorisation administrative pour l’édification de leur piscine ne saurait empêcher les époux Y d’en solliciter la démolition pour infractions au cahier des charges.

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A cet égard, les époux Y se prévalent en premier lieu, au stade de l’appel, d’une violation par les époux Z de l’article 4 du cahier des charges qui instituerait une servitude non aedificandi de 14 mètres de largeur à partir de la voie.

La lecture de ce texte ne permet nullement de confirmer l’exigence d’un tel recul, puisqu’est simplement imposée une « bande de terrain non aedificandi de : pour les avenues A trois mètres de chaque côté de ces voies qui ont six mètres de largeur, et deux mètres seulement de chaque côté dans la partie A qui a été portée à huit mètres de largeur, portant ainsi à douze mètres la largeur totale, y compris servitude« .

Ni le courrier du président du lotissement Victoria Park en date du 25 mai 1986 ni le rapport des services techniques de la vile établi le 7 août 1987 ne sont constitutifs d’une servitude non aedificandi de 14 mètres de large.

Pour leur part, les époux Z produisent un constat d’huissier dressé le 15 mai 2019 démontrant que la piscine litigieuse a été implantée conformément à la stipulation ci-dessus reproduite.

Il n’est pas par ailleurs allégué que cet ouvrage serait implanté dans la bande non aedificandi de 2,50 mètres de large de chaque côté des limites mitoyennes également imposée par l’article 4 du cahier des charges, de sorte que la jurisprudence citée par les époux Y est indifférente.

Ceux-ci doivent donc être déboutés de ce chef.

Ils évoquent également, en deuxième lieu, une violation de l’art. 678 du Code civil relatif aux vues sur la propriété de son voisin qui n’est toutefois nulement caractérisée.

Au soutien de leur appel, les époux Y maintiennent en troisième lieu que la piscine édifiée par les époux Z aurait dû être soumise à l’autorisation de l’association syndicale libre du lotissement Victoria Park.

Ils se prévalent pour ce faire de l’article 7 du cahier des charges du lotissement Victoria Park en date du 24 février 1931 qui stipule que « Les constructions devront être de bon goût, d’une décoration agréable. Les plans et élévations devront être soumis à l’approbation des vendeurs; il ne pourra être procédé à leur mise en oeuvre qu’après visa apposé sur ces plans« .

Ils invoquent également l’article 14 selon lequel ‘Les propriétaires ou leurs ayants-droit, qui viendront à construire, une fois la viabilité établie, devront, pour leurs constructions, se conformer aux instructions qui seront données par le président du syndicat.’

Contrairement à ce que soutiennent les époux Y ni les énonciations du cahier des charges ni les statuts de l’association syndicale libre (ASL) dénommée « syndicat de défense du lotissement Victoria Park » ne permettent de considérer que celle-ci vient aux droit des lotisseurs-vendeurs.

Le seul fait qu’elle ait pour objet d’assurer le respect du cahier des charges est en effet insuffisant pour que puisse être retenue une transmission de droits.

Par ailleurs s’il est établi que le conseil d’administration de l’association s’est vu soumettre des projets de construction pour approbation, il s’avère que les six procès-verbaux produits sur ce point sont circonscrits aux années soixante, de même que le compte rendu du président contenu au procès-verbal de l’assemblée générale du 6 mars 1965.

Or, la piscine litigieuse a été construite en 2003 et ni les statuts de l’association syndicale libre ni le cahier des charges ayant valeur contractuelle n’imposent aux colotis une telle autorisation par ledit conseil.

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S’agissant du président du syndicat qui, suivant l’article 14 susdit, a le pouvoirde donner des instructions en matière de construction, il n’apparaît pas qu’il ait usé d’un tel pouvoir pour la piscine des époux Z ;  étant relevé que, contrairement à ce que soutiennent les appelants, les deux courriers du 25 mai 1986 ne contiennent aucunement autorisation par le président du projet de construction de leur villa par les époux Z.

En effet, le premier courrier contient le rappel de certaines règles de construction dans le lotissement et le second contient simplement une attestation selon laquelle les plans de la villa sont conformes au cahier des charges.

Dés lors, au vu de l’ensemble de ces éléments, les époux Y doivent être déboutés de l’intégralité de leurs prétentions et le jugement entrepris est confirmé.


  • Cour d’appel d’Aix-en-Provence, Chambre 1-5, 3 octobre 2019, RGn° 17/22456

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