Le vendeur dégrade l’immeuble vendu sous compromis avant la réitération par acte notarié

Par acte authentique en date du 2 juillet 2013, la Chambre de Commerce et d’Industrie du Havre a promis de vendre à Monsieur Z X un immeuble situé à Montivilliers, au prix de 850.000 euro, outre frais prévisionnels de 55.000 euro.

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La levée d’option par le bénéficiaire devait intervenir au plus tard le 31 juillet 2014. La somme de 85.000 euro, correspondant au montant de l’indemnité d’immobilisation prévue dans la promesse de vente, a été versée au notaire chargé de la réalisation de celle-ci.

Par acte sous signature privée du 24 juillet 2014, le délai de réalisation de la promesse de vente a été prorogé au 30 septembre 2014.

Par acte d’huissier du 30 septembre 2014, Monsieur Z X a signifié à la CCI du HAVRE son refus de lever l’option, au motif que l’état des lieux réalisé avant signature de l’acte authentique avait fait apparaître de graves dégradationsaffectant le bien, l’ampleur des travaux de remise en état ne permettant pas une location des lieux dès le 1er octobre 2014, ce qui remettait en cause l’économie de l’opération.

En raison d’un désaccord entre les parties sur la restitution de l’indemnité d’immobilisation au bénéficiaire de la promesse de vente, la somme de 85.000 euro a été consignée par le notaire à la Caisse des Dépôts et Consignations.

Par acte en date du 11 décembre 2014 Monsieur Z X a assigné la Chambre de Commerce et d’Industrie du Havre devant le TGI du Havre. Il a été relevé du jugement rendu le 16 mars 2017

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Aux termes de l’art. 1134 du Code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Elles doivent être exécutées de bonne foi.

La promesse de vente prévoyait que l’indemnité d’immobilisation fixée à hauteur de 85.000 euro devrait être restituée au bénéficiaire « si l’une des conditions suspensives n’était pas réalisée et que l’acte de vente ne pouvait pas être régularisé ou si la non réalisation de la promesse résultait d’un fait imputable au promettant« .

Parmi les obligations mises à la charge du promettant, il était expressément et notamment prévu que celui-ci devait conserver et maintenir dans les lieux tous les éléments définis comme immeubles par destination et s’engageait jusqu’au jour de l’entrée en jouissance du bénéficiaire à conserver et entretenir l’immeuble et ses dépendances dans leur état actuel et à réparer les dégâts qui surviendraient.

Le bien immobilier devait en outre être libre de toute location ou occupation et débarrassé de tous meubles et objets mobiliers quelconques, le jour de la signature de l’acte authentique de vente.

En l’espèce, des dégradations des locaux ont été constatées le 30 septembre 2014 par huissier et le montant des réparations se chiffre à la somme de 180.000 euro TTC suivant devis établi le 30 septembre 2014.

L’huissier a également constaté qu’une remorque était en cours de démontage sur le parking et que les locaux tant extérieurs qu’intérieurs n’avaient pas été complètement vidés.

En outre, Monsieur X justifie que plusieurs sociétés intéressées ont renoncé à louer les locaux, alors que la remise en état des lieux rendait impossible toute entrée à la date convenue du 1er octobre 2014.

Le premier juge a donc exactement retenu que la CCI du Havre avait manqué à ses obligations, que l’indemnité d’immobilisation versée devait être restituée au bénéficiaire et que les manquements imputables au promettant causaient un préjudice à Monsieur X pour défaut possible d’acquisition et d’exploitation des lieux justement évalué à un montant de 5.000 euro.

Si maître A- B, notaire au Havre et rédacteur de la promesse de vente, atteste lui-même dans plusieurs courriers avoir fait consigner la somme de 85.000 euro à la Caisse des Dépôts et Consignations, la cour constate que pas plus en appel qu’en première instance, la SCI BRAND INVESTISSEMENTS, substituée, et Monsieur Z X ne justifient être l’auteur du paiement du solde de l’indemnité d’immobilisation, soit 65.000 euro, étant précisé que la promesse de vente prévoyait un versement immédiat de 20.000 euro et le versement ultérieur du surplus de 65.000 euro.

Monsieur X n’a d’ailleurs pas sollicité la restitution de ce montant et la SCI BRAND INVESTISSEMENTS a été déclarée irrecevable à la réclamer.

La décision de première instance sera donc confirmée en ce qu’elle a ordonné la restitution d’un montant limité à 20.000 euro sur l’indemnité de 85.000 euro versée et consignée.


  • Cour d’appel de Rouen, 1re ch. civile, 16 octobre 2019, RG n° 17/01587

 

 

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