Validité de la clause imposant à l’acquéreur de déposer sa demande de prêt dans le délai d’un mois à compter du compromis

M. Z, acquéreur sous condition, sollicite l’infirmation du jugement en ce qu’il a rejeté sa demande visant au prononcé de la nullité de la promesse au motif qu’il résulte des dispositions de l’art. L312-16 du Code de la consommation et de l’art. 1172 du Code civil ancien que toute promesse de vente contenant une condition suspensive impossible ou illicite doit être jugée nulle et qu’en l’espèce, la clause «conditions suspensives» qui l’oblige à déposer une demande de prêt dans un délai d’un mois à compter de la signature de la promesse ayant pour conséquence d’accroître et d’aggraver les obligations mises à sa charge, elle doit être jugée nulle et rend nulle dans son ensemble la promesse du 6 mars 2015 en vertu des dispositions de l’art. 1304-1 du Code civil.

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M. X et Mme Y,  le vendeurs, soutiennent qu’ils n’ont jamais fondé leur demande sur le non-respect de la clause à laquelle fait référence l’article L. 312-16 du code de la consommation qui prévoit que la validité de la condition suspensive en cas de prêt bancaire ne peut être inférieure à un mois, qu’en l’espèce la promesse signée ne vient nullement contrarier cette disposition étant donné que la promesse a été signée le 6 mars 2015 et que la condition suspensive devait être réalisée le 13 mai 2015, soit plus de deux mois.

L’art.  L 312-16 du Code de la consommation (ancien) dans sa version applicable au litige dispose que :

« Lorsque l’acte mentionné à l’article L312-15 indique que le prix est payé, directement ou indirectement, même partiellement, à l’aide d’un ou plusieurs prêts régis par les sections 1 à 3 et la section 5 du présent chapitre, cet acte est conclu sous la condition suspensive de l’obtention d’un ou des prêts qui en assument le financement. La durée de validité de cette condition suspensive ne pourra être inférieure à un mois à compter de la date de signature ou s’il s’agit d’un acte sous seing privé soumis à peine de nullité à la formalité de l’enregistrement, à compter de la date de l’enregistrement.

Lorsque la condition suspensive prévue au premier alinéa du présent article n’est pas réalisée, toute somme versée d’avance par l’acquéreur à l’autre partieou pour le compte de cette dernière est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit. A compter du quinzième jour suivant la demande de remboursement, cette somme est productive d’intérêts au taux légal majoré de moitié.».

L’ancien article 1172 du code civil dispose que : « Toute condition d’une chose impossible, ou contraire aux bonnes m’urs, ou prohibée par la loi est nulle, et rend nulle la convention qui en dépend. ».

En l’espèce la promesse unilatérale de vente du 6 mars 2015, conclue sous condition suspensive d’obtention de prêt, précise, pour l’application de cette condition, les caractéristiques des offres de prêt devant être obtenues soit un montant maximum de la somme empruntée de 345. 000 euro et une durée de remboursement de 17 ans; la promesse fixe également les obligations suivantes à la charge du bénéficiaire :

—  déposer le ou les dossiers de demandes de prêt dans un délai d’un mois à compter de la signature de l’acte,

—  justifier du dépôt de ces demandes à première demande,

—  informer le promettant de l’obtention d’une ou plusieurs offres définitives de prêt, au plus tard le 13 mai 2015.

La condition de dépôt d’une demande de prêt dans un délai d’un mois n’a pas pour effet, contrairement à ce qui est soutenu par M. Z, d’accroître et d’aggraver les obligations mises à sa charge telles qu’elles résultent des dispositions de l’article L312-16 du code de la consommation (ancien) qui dispose que la durée de validité de la condition suspensive d’obtention de prêt ne pourra être inférieure à un mois à compter de la date de signature de l’acte.

Les dispositions de cet article qui prévoient que la durée de validité de la condition suspensive d’obtention de prêt ne pourra être inférieure à un mois à compter de la date de signature de l’acte impliquent nécessairement que le bénéficiaire ait présenté une ou plusieurs demandes de prêt avant ce délai et, pour établir qu’il a rempli son obligation à ce titre, qu’il soit en mesure d’en justifier.

En l’espèce les dispositions de la promesse de vente qui requièrent du bénéficiaire de justifier de sa demande de prêt dans le délai d’un mois, le délai d’obtention de prêt ayant été porté à deux mois et huit jours, ne constituent donc pas une aggravation des obligations mises à la charge du bénéficiaire telles qu’elles résultent des dispositions du code de la consommation dès lors qu’elles augmentent la durée du délai d’obtention de prêt par rapport à la durée légale et que cette augmentation bénéficie l’acquéreur,

En conséquence il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a débouté M. Z de sa demande de nullité de la promesse unilatérale de vente du 6 mars 2016 de ce chef.


  • Cour d’appel de Paris, Pôle 4 – chambre 1, 18 octobre 2019, RG n° 18/01668

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