C’est l’histoire de la petite souris qui aurait pu rendre le logement indécent

Par contrat de bail du 9 juin 2015, la société civile immobilière Foncière Elliac a donné à bail à M. et Mme X, par l’intermédiaire de la société Crédit Foncier Immobilier, aux droits de laquelle vient la société G H, un appartement de 132 mètres carrés avec un jardin donnant sur l'[…], dépendant d’un immeuble sis […].

Les époux X ont restitué le logement le 29 juillet 2016.

Par acte d’huissier de justice des 5 et 6 septembre 2016, les époux X ont assigné leur ancienne bailleresse et la société G H, qui assurait la gérance de l’appartement, devant le tribunal d’instance du 17e arrondissement de Paris, en indemnisation, pour l’essentiel, des préjudices de jouissance et moral qu’ils estimaient avoir subis du fait de l’état de l’appartement et en remboursement des frais de déménagement qu’ils avaient exposés en urgence.

Par jugement contradictoire du 2 mai 2017, le tribunal d’instance a notamment  condamné in solidum les sociétés bailleresse et gérante à payer aux époux X une indemnité de 8. 500 euro, en indemnisation de leur préjudice de jouissance.

Appel a été relevé.

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Les art. 1719 du Code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989 contraignent le bailleur à remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé. La possibilité pour toute personne de disposer d’un logement décent constitue pour le Conseil Constitutionnel un objectif de valeur constitutionnelle (décision 2000- 436 DC du 7 décembre 2000) et l’obligation de délivrance d’un logement décent a un caractère d’ordre public (Cass. 3e Civ, 15 décembre 2004, n° 02-20.614).

Les textes précités font également peser sur le bailleur une obligation de délivrer un local en bon état d’usage, de faire les réparations nécessaires, et d’assurer au preneur une jouissance paisible, en garantissant le preneur des vices ou défauts de la chose louée. Le bailleur ne peut se décharger de son obligation de délivrance d’un logementdécent par une clause du bail mettant à la charge du preneur les travaux de mise aux normes (Cass. 3e Civ, 3 février 2010, n°08-21.205). Le seul fait que le locataire ait pris les lieux en l’état ne décharge pas non plus le bailleur de son obligation (3e Civ, 2 février2010, n° 09-12.691). Seul un événement de force majeure peut exonérer le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent pendant la durée du contrat de bail (3e Civ, 4 juin 2013, n° 11-27.650). Pareillement l’obligation pesant sur le bailleur d’assurer à son locataire une jouissance paisible est une obligation de résultat qui ne cesse qu’en cas de force majeure (Cass. 3e civ., 29 avril 2009, n°08-12.261, Cervello c/Gerardin) ou de faute de la victime mais présentant les caractéristiques de la force majeure (Cass. 3e civ., 5 janvier 2010, n° 08-21.140, Mokhtari c/ Doux).

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L’indemnisation du préjudice pour troubles de jouissance subi du fait d’un manquement du bailleur à son obligation de délivrance n’est pas subordonnée à une mise en demeure (Cass Civ 3e 4 juin 2014, n°13-12.314 ). Si, en revanche, le bailleur a manqué à son obligation d’entretien, le preneur ne pourra obtenir des dommages-intérêts pour le trouble subi qu’à compter du jour où il en aura avisé son bailleur, par application de l’article 1146 du code civil qui prévoit que les dommages-intérêts ne sont dus qu’à compter de la mise en demeure (Cass. 3e Civ, 29 avril 2009, n° 08-12.261).

Le non-respect de normes de décence ou le manquement par le bailleur à son obligation d’entretien ou de réparation et d’assurer une jouissance paisible à son locataire justifient une indemnisation du préjudice en résultant.

Par ailleurs, le professionnel de la gestion locative représentant du bailleur à l’égard du locataire et non contractuellement lié à ce dernier, peut voir sa responsabilité engagée à l’égard du preneur, mais encore faut-il que le preneur caractérise une faute distincte du mandataire et effective à son égard.

En l’espèce, les époux X reprochent à leur bailleresse d’avoir manqué à son obligation de leur délivrer un logement décent, et de leur permettre de jouir paisiblement des lieux qui leur avaient été donnés à bail. Ils font, en outre, grief à la société G H, gestionnaire du bien, d’avoir commis une faute en laissant perdurer cette situation, sans prendre les mesures appropriées pour y porter remède.

En premier lieu (il y avait d’autres grifs non relatés ici), les époux X se plaignent d’une « invasion de souris » qui les auraient contraints à quitter précipitamment leur logement, leur propriétaire et son mandataire n’ayant rien fait pour mettre un terme au trouble important qui en résultait.

Il résulte des pièces de la procédure que les époux X ont déploré, par courrier électronique du 29 juillet 2015 adressé à la société Crédit Foncier Immobilier, gestionnaire de l’appartement, la présence d’une souris dans leur appartement et que, presque un an plus tard, le 6 mai 2016, ils ont signalé au nouveau gestionnaire, qu’ils trouvaient régulièrement des souris dans le jardin, dont l’une s’était introduite dans leur appartement. La société de dératisation  a par ailleurs informé le gestionnaire que l’intervention chez les époux X avait permis de confirmer la présence de souris, qui auraient pénétré dans le logement « par l’angle du mur sous l’évier de la cuisine », des « traces de souris » ayant été localisées sous les meubles de la cuisine et qu’il suffisait, pour régler le problème, d’obstruer avec du ciment le jour entre les tuyaux d’évacuation, passé un délai de quinze jours nécessaire pour permettre aux souris d’ingérer les appâts souricides placés dans le logement.

Si ces éléments confirment la présence d’au moins une souris dans le logement, ils ne caractérisent pas, en revanche, l’infestation dont se plaignent les époux X, qui relève davantage, au vu des pièces communiquées du phantasme que de la réalité vécue, et les époux X échouent à démontrer que la présence de rongeurs dans leur appartement aurait excédé celle courante et occasionnelle dans les vieux immeubles en rez-de-jardin de la capitale, même de très bon standing  –  les souris ne se préoccupant ni du standing de l’immeuble ni du montant des loyers acquittés par leurs hôtes -, et susceptible d’être anéantie par la prompte intervention d’une société de dératisation, ou même, par la seule présence d’un chat, fut-il d’emprunt.

L’indécence du logement, la nécessité de déménager en urgence, le trouble de jouissance invoqué ne sont pas établis.

Il en va de même de la faute imputée au mandataire, qui a répondu aux doléances des époux X, en faisant intervenir immédiatement et à deux reprises la société AAN, puis la société Carpe Domi pour obstruer le jour entre les tuyaux d’évacuation se trouvant sous l’évier de la cuisine.


  • Cour d’appel de Paris, Pôle 4 – chambre 3, 18 octobre 2019, RG n° 17/12890

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