Chose promise, chose due. L’orientation de l’appartement -sud ou nord – vendu est un élément essentiel

L’art. 1604 du Code civil impose au vendeur de mettre à la disposition de l’acheteur la chose vendue dans le délai convenu et l’acquéreur ne peut être tenu d’accepter une chose différente de celle qu’il a commandée.

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Par compromis de vente passé sous acte authentique du 1er juillet 2009 la […] s’est engagée à vendre à la SAS CARRIERE PROMOTION devenue GOTHAM une parcelle de terre cadastrée Section AH n°7 d’une superficie de 77 ares 50 centiares, moyennant un prix de 3.750.000€ HT, ce prix étant payé à concurrence de 2.194.411€ comptant à la signature de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente et à concurrence de 1.555.589,00 € représentant une estimation du coût des locaux et des emplacements de stationnement qui seront remis en dation. La liste des locaux, des valeurs et les plans de situations sont demeurés joints et annexés à l’acte, ainsi que la notice descriptive type des locaux. Sur la liste jointe figurent notamment deux lots situés dans le bâtiment D n°209 et 210.

Par acte authentique passé le 3 septembre 2010 la SCI Les Gémeaux a vendu à la SCI Résidence le Kissling, société constituée le 31 mars 2010 et se substituant à la société Gotham, le terrain désigné ci-dessus moyennant le prix convenu de 3.750.000 € HT, payé comptant à hauteur de 2.194.411€ et le solde du prix en dation en paiement de 34 lots payable au plus tôt au jour de l’achèvement des locaux que l’acquéreur du terrain vendeur au vendeur du terrain, en vertu des stipulations qui vont suivre et au plus tard le dernier jour du délai d’achèvement imparti par les stipulations qui vont suivre.

Dans ces lots figurent les lots n° 193 portant le n° 162 sur le plan et n° 194 portant le n° 163 sur le plan décrits comme suit :

LOT N°193

Dans le bâtiment D au deuxième étage, un appartement de type T2 comprenant une entrée, un séjour, une cuisine une chambre, une salle de bains et un WC, portant le N°162 du plan avec un balcon et tes 394/100 000èmes des parties communes et charges générales de copropriété.

LOT N°194

Dans le bâtiment D au deuxième étage, un appartement de type T3 comprenant une entrée un séjour, une cuisine, deux chambres, une salle de bains et un WC, portant le N°163 du plan avec un balcon et les 654/100 000èmes des parties communes et charges générales de copropriété.

Les plans de masse de l’ensemble de l’opération et les plans de vente des appartements, objets de la dation en paiement annexés à l’acte et datés du 24 février 2010 et du 16 mars 2010, ont été envoyés à la SCI Les Gémeaux avant la signature de l’acte par courriel du 20 août 2010 ; ils démontrent que les appartements numérotés 162 et 163 se trouvent à l’extrémité sud-ouest du bâtiment D et qu’ils sont orientés au sud.

Les plans annexés au compromis de vente du 1er juillet 2009 montrent que les lots n° 209 et n° 210 se situent exactement au même endroit dans le bâtiment D que les lots 193 et 194, en extrémité sud ouest du bâtiment, avec une exposition au sud, la rose des vents figurant tant sur le plan de masse que sur les plans des appartements indiquant une orientation vers le sud pour les deux appartements litigieux.

Sur la pièce n° 8 versée par la SCI Le Kissling, la rose des vents indique bien l’orientation sud des appartements 162 et 163.

Comme l’a relevé justement le premier juge, il résulte de ces éléments que si les lots ont changé de numérotation en cours d’élaboration du projet immobilier, les appartements objets de la compensation entre les parties sont les mêmes pour être situés exactement au même endroit sur les plans fournis par la SCI Résidence le Kissling.

Et, contrairement à ce que soutient à tort la SCI Résidence Le Kipling, l’orientation d’un appartement est un élément substantiel de la vente, et la situation géographique des appartements donnés en dation, matérialisée par les plans annexés à l’acte de vente, rentrait bien dans le champ contractuel.

Il s’infère de ces éléments que les appartements tels que présentés à la livraison par la SCI Résidence Le Kissling, localisés en un autre point du Bâtiment D que celui défini contractuellement et de surcroît exposés au nord, ne présentent pas les caractéristiques spécifiées dans l’acte, de sorte que la SCI Résidence Le Kissling n’a pas satisfait à son obligation de délivrance et qu’il y a lieu de confirmer le jugement qui a prononcé la résolution de la vente du lot 193 portant le numéro 162 sur le plan et du lot 194 portant le numéro 163 sur le plan.

Le jugement prononçant la résolution de la vente sera publié au service de la ublicité foncière, sans qu’il soit besoin de procéder à la rectification de l’acte notarié sous astreinte.

La livraison de ces lots devant solder le prix de vente pour un montant de 127 .268 € HT et 91 .437 € HT, la SCI Résidence Le Kissling devra restituer à la SCI Les Gémeaux la somme de 218 .705€ HT, les prix en dation étant évalués hors taxes, au titre du solde du prix d’achat du terrain.


  • Cour d’appel d’Aix-en-Provence, Chambre 1-3, 24 octobre 2019, RG n° 17/09289

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