Investissement foireux loi Malraux à Dôle. Le #notaire se défend avec une mauvaise foi ahurissante

La Société COMPAGNIE FINANCIERE DE PARTICIPATION (COFIPAR), a proposé aux époux X un projet d’acquisition dans le cadre de la Loi MALRAUXsur la Commune de Dôle (Jura), dans un programme immobilier Hôtel TERRIER de SANTANS, consistant en la réhabilitation d’un immeuble du 18e siècle.

M. X a régularisé le 6 juin 2008 avec la société COFIPAR un compromis de vente, portant sur l’acquisition dans l’ensemble immobilier sis 44, […] à […], du lot n°6 situé en rez-de-chaussée, pour une superficie de 21,20 m² conformément aux plans annexés établis par le Studio d’Architecture B A, Maître d’oeuvre.

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La vente était consentie moyennant le prix hors frais d’acte de 25 .000 euro.

Le 1er septembre 2008, maître G, notaire, leur a adressé un rappel des principales dispositions de la loi Malraux comportant notamment l’engagement de location.

Aux termes d’un acte reçu le 9 décembre 2008 par maître E Y, avec la participation de maître F G, les époux X ont acquis de la SARL COFIPAR, avec l’intervention de la CAISSE RÉGIONALE DE CRÉDIT AGRICOLE MUTUEL DU LANGUEDOC, le lot n° 6, soit dans le bâtiment B au rez-de-chaussée, «un local d’une surface de 21,52 m² composé de deux pièces en nature de réserves», l’accès à ce lot se fait depuis la cour commune, avec les 5/1.000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales et les 29/1.000èmes des parties communes particulières.

L’ensemble immobilier avait fait l’objet d’un état descriptif de division (règlement de copropriété) par acte antérieur de maître Y en date du 28 décembre 2005.

Les époux X exposent avoir sollicité de l’entreprise ayant réalisé la réhabilitation un devis « pour la transformation du lot n°6 en local d’habitation » et que le 7 novembre 2013, ils se sont rendus sur place pour constater les travaux et rencontrer l’entrepreneur et qu’à cette occasion, ils ont constaté que leur lot situé en rez-de-chaussée n’avait aucune ouverture sur l’extérieur, celle apparaissant sur le plan étant murée car donnant directement sur un bien situé hors copropriété.

Le Syndic de l’immeuble leur a confirmé que le lot n° 6 ne répondait pas aux caractéristiques du logement décent puisqu’excepté la porte d’entrée, ce lot ne possédait aucune autre ouverture et qu’il serait impossible d’en créer une.

Par exploit introductif d’instance du 28 mai 2015, M. et Mme X ont donné assignation à maître E Y, Notaire associé, ainsi qu’à M. B A, Z, par-devant le Tribunal de Grande Instance de Lyon;

Appel a éré relevé du jugement.

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En cause d’appel les époux X font valoir :

  •  que le notaire  Y ne pouvait ignorer que leur acquisition s’inscrivait dans le cadre de la loi Malraux (d’où découle automatiquement une condition d’engagement locatif) et leur volonté d’acquérir un bien à usage d’habitation, et qu’il aurait dû s’assurer du droit de transformer le lot 6 désigné comme réserve en local d’habitation au regard du règlement de copropriété et des dispositions légales en matière d’habitation,
  • que les manquements professionnels du notaire et de… sont à l’origine de leur décision d’investir et que s’ils n’avaient pas été certains de pouvoir réaliser la transformation, ils n’auraient pas concrétisé la vente, que la perte de chance de ne pas acquérir ce lot doit être retenue à 100 % dans la mesure où le bien actuel ne leur permet pas de bénéficier de la défiscalisation recherchée faute de pouvoir être transformé en habitation.

Le notaire réplique :

  •  qu’il ne résulte nullement des documents communiqués que les époux X l’ aient informé de leur volonté d’acquérir le bien litigieux sous le régime de la loiMalraux pour le destiner à l’habitation,
  •  qu’il résulte clairement de l’acte qu’ils ont acquis un local à usage de réserve,
  • qu’ils ne rapportent pas la preuve que le bien ne répond pas aux critères de décence,
  • qu’il leur appartenait de solliciter du syndicat de copropriétaires un changement de destination pour le transformer à usage d’habitation,
  • qu’ils sont défaillants à rapporter la preuve d’un préjudice indemnisable alors qu’ils ne demandent pas l’annulation de la vente, entendant conserver le bien dans leur patrimoine mais sollicitent le remboursement du prix de vente ce qui est contradictoire.

Les notaires sont tenus d’éclairer les parties et d’appeler leur attention de manière complète et circonstanciée sur la portée et les effets ainsi que sur les risques des actes auxquels ils sont requis de donner la forme authentique.

Le notaire doit construire des actes qui réalisent exactement les buts poursuivis par ses clients et dont les conséquences sont pleinement conformes à celles qu’ils se proposent d’atteindre.

Cette exigence d’efficacité et de sécurité impose au notaire :

  • de rechercher la volonté des parties ;
  • de prendre toutes les initiatives nécessaires ;-
  • de se renseigner avec précision afin de déceler les obstacles juridiques qui pourraient s’opposer à l’efficacité de l’acte qu’il instrumente.

Le notaire Y se devait de rechercher la volonté des époux X, acquéreurs, et en particulier le cadre dans lequel leur projet s’inscrivait,

Le notaire indique, au premier paragraphe de l’acte de vente, après avoir mentionné le compromis sous signatures privées (dont une copie lui a été remise comme indiqué à l’acte) qu’en vertu des dispositions de l’art. L 271-1 du Code de la construction et de l’habitation, le bien étant à usage d’habitation, et l’acquéreur un non professionnel de l’immobilier, ce dernier bénéficiait de la faculté de se rétracter.

Il résulte de cet acte que malgré la désignation à la page 4, du bien comme un « local », maître Y avait connaissance de leurs intentions de le louer à usage d’habitation, lesquelles résultaient également clairement du plan annexé au compromis

Il se devait par conséquent d’attirer leur attention sur l’incompatibilité, en l’état, de leurs projets avec le règlement de copropriété dont il était le rédacteur et qui mentionnait bien que le rez de chaussée était ‘réservé exclusivement à l’exercice d’activités commerciales, artisanales ou libérales’, contrairement aux étages à usage mixte, et des incertitudes liées aux demandes adressées au syndicat de copropriétaires en vue d’un changement de destination qui peut être refusé.

De plus, s’agissant d’un bien situé dans un immeuble « inscrit à l’inventaire supplémentaire des monuments historiques », et susceptible d’être acquis dans le cadre du dispositif de la loi Malraux, il se devait d’autant plus d’attirer leur attention sur cette difficulté que pour bénéficier de la défiscalisation, le logement devait être loué dans les 12 mois de l’achèvement des travaux « à un locataire qui en fera sa résidence principale ».

Le notaire Y a donc failli dans son obligation de conseil et d’élaborer un acte efficace.

Le préjudice des époux X doit s’analyser en une perte de chance sérieuse et non hypothétique, au vu de l’objectif de défiscalisation poursuivi par eux.

Le seul justificatif produit concernant leur préjudice résulte de l’étude personnalisée de défiscalisation qui mentionne que l’acquisition devait leur permettre de réaliser une économie d’impôts de 18 .380 euro, qu’aucun justificatif n’est produit relatif à la perte de loyers constituée par la différence entre le prix de la location d’un local d’habitation et celle d’un local à destination d’entrepôt à Dôle, que l’étude mentionne un loyer brut de 430 euro, chiffre qui semble excessif au regard de la taille de la ville et de celle du logement, en l’absence d’autres pièces.

Au vu de ces éléments, des conditions strictes à remplir pour bénéficier d’une défiscalisation, il y a lieu d’évaluer la perte de chance des époux X à la somme de 10.000 euro et de condamner maître Y dont la faute est en lien direct avec la perte de chance au paiement.


  • Cour d’appel de Lyon, 1re chambre civile b, 8 octobre 2019, RG n° 18/05686

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