VEFA. Le notaire annexe à l’acte de vente un plan de l’appartement différent de celui joint à la procuration par les acquéreurs au clerc dudit #notaire

Après avoir souscrit un contrat de réservation (contrat préliminaire) le 29 novembre 2010, les époux Y ont acheté à la Sa Bouygues Immobilier, par acte authentique du 19 mai 2011, en l’état futur d’achèvement (VEFA), un appartement situé à Cornebarrieu pour un prix de 218.440 euro.

Les époux Y ont établi une procuration au profit de Mlle Z, clerc de notaire, reçue par Maître A le 22 avril 2011 aux fins de les représenter lors de l’acte de vente notarié du 19 mai 2011, reçu par maître A, notaire associé de la SCP Touati, titulaire d’un office notarial, assurée par la société Mma Iard.

Pour la signature de l’acte de vente, les époux Y ont été représentés par l’office notarial (un clerc) suivant procuration authentique en date du 22 avril 2011, comme indiqué plus haut..

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Le bien immobilier a été livré le 13 mars 2013. Un procès-verbal de réception avec réserves a été dressé le même jour, les époux Y indiquant que le bien n’était pas conforme au plan signé le 22 avril 2011 annexé à la procuration dans la mesure où le bien qu’ils avaient réservé comprenait une salle d’eau au sein d’une des chambres.

Ils ont alors, par actes d’huissier des 26 et 29 juin et 23 juillet 2015, fait assigner le notaire A, sa SCP S et la société Mma Iard devant le tribunal de grande instance de Toulouse aux fins d’indemnisation.

Par jugement contradictoire en date du 30 mars 2017, le tribunal a rejeté les demandes des acquéreurs.

Ils ont interjeté appel.

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Le notaire qui prête son concours à l’établissement d’actes authentiques doit veiller à leur efficacité ; il doit préalablement procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour assurer leur utilité et leur efficacité, sans toutefois être dans l’obligation de vérifier les informations d’ordre factuel fournies par les parties en l’absence d’éléments de nature à faire douter de la véracité des renseignements donnés ; il est également tenu envers ceux qui sollicitent son ministère d’un devoir de conseil ; à défaut, il engage sa responsabilité sur le fondement de l’article 1382 ancien (devenu 1240) du Code civil.

Les époux Y établissent une faute du notaire qui ne s’est pas assuré de la concordance des plans annexés à la procuration signée le 22 avril 2011 et à l’acte authentique reçu le 19 mai 2011.

L’examen des plans des lieux litigieux permet de mettre en évidence que celui annexé à la procuration signée le 22 avril 2011 a été établi le 12 mars 2010, qu’une salle d’eau est intégrée à la chambre n°3, en sa partie nord, composée d’un point d’eau et d’une douche, accessible uniquement par cette chambre selon l’ouverture représentée sur le plan, qu’un placard, désigné par la mention ‘Pl’, représenté par un rectangle fermé, se situe dans le prolongement de cette salle d’eau à l’intérieur de cette même chambre n°3 et que le descriptif de la composition des pièces et leur contenance est mentionné dans l’ordre suivant : entrée 2.96 m², WC 2.07 m², dégagement 6.42 m², cellier rangement 1.40 m², séjour/cuisine 32.96 m², salle de bain 4.82 m², chambre 1 (y-c Placard) 11.82 m², chambre 2 (y-c Placard) 10.44 m², chambre 3 (y-c Placard) 14.79 m², total habitable 87.68 m², loggia environ 42 m².

Celui annexé à l’acte authentique du 19 mai 2011, dont certaines mentions sont moins lisibles, a été établi en octobre 2010. Les éléments figurant dans la chambre n°3 diffèrent du plan précédent en ce que deux placards sont représentés, par des rectangles fermés, en lieu et place de la salle d’eau et que l’espace se situant dans leur prolongement est vide. Le descriptif de la composition des pièces et leur contenance (peu lisible en raison de la qualité des photocopies) diffère également puisqu’il apparaît dans cet ordre : dégagement 5.5 m², entrée 2.6 m², séjour/cuisine 30.4 m², SBD 5.1 m², WC 2.2 m², chambre 1 (y-c Placard) 14.9 m², chambre 2 (y-c Placard) 10.2 m², chambre 3 (y-c Placard) 10.2 m², total habitable 87,5 m², loggia 42 m².

Les nombreuses différences entre ces deux plans, que ce soit leur date d’établissement, l’ordre dans le descriptif des pièces, leurs contenances et les éléments représentés dans la chambre n°3 auraient dû être appréhendées par le notaire lors de l’examen de la procuration signée par les époux Y et avant l’annexion du plan à l’acte authentique et le conduire à interroger les parties à l’acte sur ces différences et à alerter les époux Y sur les conséquences de telles différences. La vérification à opérer ne devait pas porter sur la concordance entre le modèle de plan transmis en vue de la signature de la procuration et celui qui y a effectivement été annexé, comme soutenu par le notaire, mais sur les plans annexés à la procuration d’une part et à l’acte authentique d’autre part.

La description identique des lieux réalisée dans le corps de la procuration et de l’acte authentique, à savoir « un appartement de type T4, situé au premier étage du bâtiment A, accessible depuis le hall d’entrée par l’ascenseur et l’escalier communs du bâtiment, portant le numéro A 106 sur les plans schématiques ci-annexés, et comprenant : une entrée-dégagement, un séjour, une cuisine ouverte, trois chambres, une salle de bains, un wc, du rangement et une loggia » n’a pas d’incidence sur les plans annexés et n’était pas de nature à permettre aux époux Y de déceler une quelconque difficulté comme soutenu par le notaire. La salle d’eau, visible sur le plan annexé à la procuration, n’est pas une pièce indépendante et n’est pas mentionnée dans le descriptif de la composition des pièces tel que listé sur le plan lui-même et rappelé ci-dessus. Elle n’est accessible que depuis la chambre n° 3 à laquelle elle est intégrée.

Le notaire a donc manqué à son obligation d’assurer l’efficacité de l’acte et à son devoir de conseil.

Les époux Y subissent un préjudice résultant de l’absence de cette salle d’eau en lien de causalité direct avec le manquement du notaire à ses obligations. Contrairement à ce que soutient le notaire, le plan des lieux annexé au contrat de réservation, signé le 29 novembre 2010, à la fois des époux Y et de Bouygues Immobilier désigné en qualité de maître d’ouvrage, est parfaitement identique à celui annexé à la procuration signée le 22 avril 2011 pour contenir le descriptif des pièces et leur contenance dans le même ordre (entrée 2.96 m², WC 2.07 m², dégagement 6.42 m², cellier rangement 1.40 m², séjour/cuisine 32.96 m², salle de bain 4.82 m², chambre 1 (y-c Placard) 11.82 m², chambre 2 (y-c Placard) 10.44 m², chambre 3 (y-c Placard) 14.79 m², total habitable 87.68 m², loggia environ 42 m²), pour comporter la même date du 12 mars 2010 et, malgré la mauvaise qualité de la photocopie de ce plan, représenter une pièce en partie ouverte à l’intérieur de la chambre n°3, avec un placard désigné par la mention’Pl’ dans son prolongement.

La discussion autour des différences relatives à la mention, ou non, d’une salle d’eau au sein du contrat de réservation, au paragraphe II.1 relatif à la description du bien vendu, est sans incidence au vu du plan annexé signé par l’ensemble des parties représentant cette salle d’eau et de son emplacement au sein de la chambre n° 3, sans accès indépendant.

Les manquements du notaire les ont empêchés d’exiger la délivrance d’un appartement conforme au plan signé lors de la réservation et tel qu’annexé à la procuration signée le 22 avril 2011 alors que le délai entre la signature de la procuration et la livraison du bien, intervenue le 13 mars 2013 selon le procès-verbal versé aux débats, leur aurait permis d’obtenir un appartement doté d’une salle d’eau dans la chambre n° 3.

Compte tenu du prix de 218.440 euro versé pour l’acquisition de ce logement d’environ 87 m², soit sensiblement 2.510 euro /m², dont la salle d’eau devait être intégrée dans une chambre d’une surface totale de 14,79 m² et ne représenter au final qu’autour de 5 m², la perte de valeur résultant de l’absence de cette salle d’eau ressort à une somme de l’ordre de 12.000 euro.

Pour le surplus les époux Y ne versent aucune pièce permettant de caractériser un préjudice au delà de la somme ci-dessus fixée, se contentant d’alléguer, sans aucun justificatif à l’appui, d’une perte locative de 150 euro mensuelle qui aurait résulté de l’absence de cette salle d’eau.

En conséquence, infirmant le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté l’intégralité des demandes des consorts Y, il convient, statuant à nouveau, de condamner in solidum la Scp Touati et son assureur responsabilité civile, la Sa Mma Iard, qui ne conteste pas cette qualité, à leur payer la somme de 12.000 euro à titre de dommages et intérêts outre intérêts au taux légal à compter du présent arrêt en application des dispositions de l’art. 1153-1 devenu 1231-7 du Code civil, le surplus des demandes d’indemnisation devant être rejeté.

Les époux Y étant jugés bien fondés en leur action en responsabilité et indemnisation à l’encontre du notaire instrumentaire et de son assureur, leur action ne présente aucun caractère abusif. Le jugement entrepris doit dès lors être confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de la Scp Touati et de son assureur en dommages et intérêts pour procédure abusive.

La Scp Touati et la Sa Mma Iard, qui succombent, supporteront in solidum la charge des dépens de première instance et d’appel et seront déboutées de leur demande fondée sur l’art. 700 du Code de procédure civile.

L’équité et les circonstances de la cause justifient de les condamner en outre in solidum à verser aux époux Y, pris ensemble, une indemnité globale de 4.000 euros sur le fondement de l’art. 700 du Code de procédure civile tant au titre de la procédure de première instance que de celle d’appel.


  • Cour d’appel de Toulouse, 1re chambre section 1, 28 octobre 2019, RG n° 17/02602