La dame a décidé de réitérer l’acte après avoir pris connaissance de la présence d’une canalisation située sur la parcelle acquise

La responsabilité du notaire, rédacteur d’acte, est de nature quasi délictuelle.

Il est tenu de s’assurer de la validité et de l’efficacité des actes de vente qu’il dresse, en recherchant notamment l’existence de servitudes susceptibles de grever l’immeuble vendu.

En l’espèce, postérieurement à la signature du compromis portant sur un terrain situé à Saint-Leu (Réunion), Madame X a saisi monsieur B C, notaire, en sa qualité de rédacteur d’acte, par courrier du 3 décembre 2013, de la difficulté résultant de l’avis défavorable émis le 21 novembre 2013 par la SAS CISE REUNION sur la demande de permis de construire, en raison de la servitude de passage de la défense incendie.

Unknown.jpg

Toutefois, au vu des nouveaux plans réalisés par l’architecte, un avis favorable a été émis par la SAS CISE REUNION au projet de construction de Madame X avant la réitération de l’acte.

Dès lors, il n’incombait pas au notaire d’effectuer d’autres démarches relatives à cette servitude.

Par ailleurs, les possibles conséquences de cette servitude sur les travaux d’aménagement de la parcelle et de construction de l’immeuble ont été examinées avant la réitération de l’acte, à la faveur d’échanges entre l’acquéreur, l’architecte et le représentant de la SAS CISE REUNION au cours desquels un plan de situation comportant un tracé de la canalisation a été récupéré par l’architecte de Madame X.

Madame X a donc décidé de réitérer l’acte après avoir pris connaissance de la présence d’une canalisation située sur la parcelle acquise, à hauteur de la rampe d’accès.

En outre, l’acte authentique porte mention s’agissant des déclarations du vendeur sur les servitudes « qu’il n’a créé ni laissé acquérir aucune servitude et qu’à sa connaissance il n’en existe aucune autre que celles éventuellement indiquées au présent acte ou celles résultant de la situation naturelle des lieux, de la loi, des règlements d’urbanisme. », ce qui inclut les servitudes passives d’utilité publique pour la sécurité incendie imposées au vendeur par l’effet de la loi et des règles d’urbanisme.

Aucune responsabilité du notaire n’est donc établie.


  • Cour d’appel de Saint-Denis de la Réunion, Chambre civile tgi, 22 novembre 2019, RG n° 18/00907
Publicités

Le devoir de conseil du #notaire lui imposait, dés la promesse de vente, d’attirer l’attention du promoteur sur l’existence d’une #servitude

Suivant acte en date du 4 février 2014 dressé par maître A Y, notaire à […], les consorts X ont consenti à la SARL APRIA, promoteur immobilier, une promesse de vente portant sur une propriété bâtie située à […].

Cet acte prévoit expressément que la SARL APRIA entend utiliser le bien promis afin d’y réaliser des logements.

Unknown.jpg

La SARL APRIA a chargé la […] de la commercialisation de l’ensemble immobilier projeté suivant mandat en date du 18 septembre 2014.

L’acte précise également que sa réalisation était soumise à l’obtention d’un permis de construire purgé de tous recours et retrait.

Une seconde promesse, portant sur les mêmes biens et annulant la précédente, était signée à entre les parties, par l’entremise du même maître Y le 3 octobre 2014, emportant seulement modification de la condition suspensive relative au permis de construire.

Le permis de construire obtenu a été annulé ultérieurement le tribunal administratif de PAU, saisi par des riverains, pour des raisons étrangères au présent litige.

La […] a commercialisé la quasi-totalité des lots. L’établissement des contrats de réservation était confiée à l’étude de maître Z, notaire à SAINT JEAN DE LUZ.

Peu de temps avant le début des travaux, maître Z a averti la SARL APRIA d’une difficulté rendant impossible la réalisation effective du projet en ce qu’ il résulte d’un acte en date du 30 septembre 1983 régulièrement publié au bureau de la conservation des hypothèques (service de la publicité foncière), que les propriétés voisines cadastrées 100, 101 et 102 bénéficient d’une servitude empêchant toute réalisation d’un projet de construction au delà d’une hauteur R + 1.

Devant l’impossibilité de faire renoncer les titulaires au bénéfice de cette servitude, la SARL APRIA s’est trouvée obligée de renoncer à la réalisation de son projet initial.

C’est dans ces conditions que, suivant exploit d’huissier en date du 9 février 2016, la SARL APRIA a fait assigner maître Y en sa qualité de notaire devant le Tribunal de grande instance de BAYONNE afin de le voir déclarer responsable, faute d’avoir vérifié l’existence d’une servitude grevant les biens vendus.

–o–

Il est constant que la mention de la servitude figure aux deux promesses de vente successives, à la rubrique « origine de propriété ».

Ainsi, contrairement à ce que laissait penser l’assignation, la recherche de la responsabilité du notaire rédacteur des promesses porte non pas sur l’omission de mention de la servitude, mais sur le défaut de conseil.

Pour retenir l’existence d’un manquement au devoir de conseil du notaire, le premier juge a considéré que malgré la qualité de promoteur immobilier de la SARL APRIA et le fait que la clause ne pouvait être regardée comme incompréhensible, il appartenait au notaire, maître Y, même au stade d’un avant projet, d’attirer expressément l’attention de l’acheteur sur l’obstacle que pouvait constituer l’existence de la servitude par rapport au projet envisagé, ce qu’il ne justifiait pas avoir fait.

La SARL APRIA reproche au notaire, informé tant de l’existence de cette servitude que du projet de construction de logements R + 2 , d’avoir manqué à son devoir de conseil en n’attirant pas son attention sur l’impossibilité de mener à bien son projet ou à tout le moins sur les difficultés qu’elle était susceptible de rencontrer.

Elle avance :

—  que la promesse de vente prévoyant une construction R + 2 constituait, du fait de la servitude, un acte inutile que le notaire aurait dû lui déconseiller de signer;

—  que les mentions relatives à la servitude figurant dans l’acte ne pouvaient être comprises par elle, le notaire ne justifiait pas avoir rempli son devoir de conseil relativement à cette servitude.

M. A Y, notaire, répond :

—  que la promesse de vente, qui n’est qu’un avant contrat, n’impose pas au notaire les mêmes obligations que lorsqu’il rédige l’acte authentique de vente;

—  la promesse de vente ne constituait pas un acte inutile dans la mesure où elle fixait l’accord des parties, ce qui a permis à la SARL APRIA de négocier par la suite deux autres promesses avec son vendeur, lui permettant de poursuivre en l’aménageant son projet de promotion immobilière;

—  la SARL APRI , par sa qualité de professionnel aguerri à la constitution de programmes immobiliers, assistée d’autres professionnels, était parfaitement en mesure de comprendre la portée du rappel de la servitude.

–o–

La responsabilité du notaire est recherchée sur le fondement de la responsabilité délictuelle.

Le notaire est tenu d’éclairer les parties et d’attirer leur attention de manière complète et circonstanciée sur la portée, les effets et les risques de l’acte auquel il prête son concours, sans que les compétences personnelles d’une partie ni la présence d’un conseiller à ses côtés ne le dispense de son devoir de conseil.

La charge de la preuve de ce que le devoir de conseil a été satisfait incombe au notaire qui y est tenu.

Les deux promesses de vente successives rédigées par M. A Y mentionnaient à la fois :

—  l’existence de la servitude interdisant de construire sur les parcelles concernées tout immeuble de plus d’un étage (R+1);

—  le but de l’acquisition projetée consistant en la construction de 25 logements comprenant deux étages R+2).

Le devoir de conseil du notaire, M. A Y , lui imposait, dés le stade de la promesse de vente, d’attirer l’attention du promoteur sur ces deux exigences contradictoires et sur le risque pour la SARL APRIA, faute d’obtenir la renonciation des riverains à la servitude, de devoir renoncer à son projet ou de le modifier.

M. A Y, notaire, ne justifie pas avoir donné à la SARL APRIA le conseil qui s’imposait. Sa responsabilité est donc susceptible d’être engagée, pour autant que la SARL APRIA démontre l’existence d’un préjudice en lien de causalité avec le manquement au devoir de conseil.


  • Cour d’appel de Pau, 1re chambre, 26 novembre 2019, RG n° 17/04129

Quand le #notaire annexe n’importe quoi à l’acte de prêt, il commet une faute qu’il doit réparer

Le notaire doit s’assurer de la validité et de l’efficacité des actes qu’il instrumente, il est tenu professionnellement d’éclairer les parties et d’appeler leur attention de manière complète et circonstanciée sur la portée, les effets et les risques inhérents à l’acte instrumenté. Il doit construire des actes qui réalisent exactement les buts poursuivis par ses clients et dont les conséquences sont pleinement conformes à celles qu’ils se proposent d’atteindre.

images.jpg

Sa responsabilité professionnelle, fondée sur l’art. 1382 devenu 1240 du Code civil, suppose l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité.

En l’espèce c’est par des motifs pertinents que le tribunal a retenu la faute de maître Y X-A, notaire àLalbenque, après avoir d’abord constaté, comme la Cour ensuite, que l’acte authentique établi par le notaire fait mention de façon inexacte que «les conditions générales et les conditions spéciales du présent prêt figurent dans l’offre de prêt faite par LE PRETEUR demeurée annexée au présent acte et visée par L’EMPRUNTEUR» et que «L’EMPRUNTEUR’ reconnaît que les paraphes et les signatures figurant sur cette offre émanent bien de lui.», puisque le document joint à l’acte notarié comportant plusieurs pages non numérotées, débutant sans «en-tête» par une rubrique «PRIX», suivie d’ un TITRE I se déclinant en plusieurs articles non numérotés, d’un TITRE II «conditions particulières», n’ est ni signé, ni paraphé par l’emprunteur et rien ne permet d’ailleurs de le qualifier d’ «offre de prêt» à défaut de toute indication de cette nature.

Il n’est pas non plus signé par maître Y X-A, le notaire, qui n’a apposé aucun tampon pour signifier qu’il s’agit d’une annexe de son acte, alors que sa signature et un tel tampon figurent sur la lettre de mission de la banque du 22 juin 2012 et la notice de l’assurance des emprunteurs, avec la date manuscrite du 26 juin 2012.

Ce document «conditions générales et particulières» comporte également de nombreuses rubriques laissées «en blanc» : le prix de la vente financée, le nom du représentant de BNP PARIBAS, la date de la procuration.

C’est donc vainement que l’appelante (notaire) invoque à nouveau devant la Cour les dispositions du décret du 26 novembre 1971 modifié par le décret n° 2005-973 du 10 août 2005 selon lesquelles « lorsque l’acte est établi sur support papier, les pièces annexées à l’acte sont revêtues d’une mention constatant cette annexe et signée du notaire » puisque cette formalité n’a pas été respectée sur le document joint à l’acte qui fixe les conditions d’exécution du contrat de prêt et en particulier celles selon lesquelles un remboursement anticipé peut être effectué.

L’acte authentique de prêt du 26 juin 2012 établi par maître X-A comporte toutes les mentions utiles et nécessaires (montant prêté (280 0000 €), durée (180 mois), taux d’intérêt fixe (3,9% l’an), TAEG annuel (4,84%), périodicité de remboursement (mensuelle), montant des échéances (2 057,12 €), date de la première et de la dernière (15 juillet 2013/15 juin 2023), date de la péremption de l’inscription (15 juin 2029), les garanties pour lesquelles l’intervention du notaire a été requise ont bien été prises.

Mais dès lors qu ‘il a fait référence aux «conditions générales et spéciales» de son exécution voulues par la SA BNP PARIBAS, c’est bien comme l’a jugé à bon droit le tribunal, qu’elles en faisaient partie intégrante, la banque avait donné mission au notaire de les intégrer à son acte ainsi que cela résulte sans ambiguïté tant de la procuration donnée le 22 juin 2012, que de l’envoi du document comportant ces conditions, un tel envoi ne pouvant s’expliquer autrement.

Par la faute du notaire la société ETABLISSEMENTS DELPECH, empruneuse, n’a pas eu connaissance de la clause prévoyant une indemnité à verser à la banque en cas de remboursement anticipé.

Le jugement qui a retenu la responsabilité de maître Y X-A sera confirmé.


  • Cour d’appel d’Agen, Chambre civile, 27 novembre 2019, RG n° 17/00755

Quand une cour d’appel s’attaque avec brio à la question très technique du calcul de la quotité disponible

Monsieur N A, domicilié à […] est décédé le […] à Paris en laissant pour lui succéder, selon l’acte de notoriété dressé le 15 février 2007 par maître S T U, notaire à […]) :

—  son conjoint survivant, Mme I Z, avec laquelle il s’était marié en secondes noces sous le régime de la séparation de biens par contrat reçu par maître O P, notaire à Paris, le 21 décembre 1989, et qui est donataire aux termes d’un acte reçu par ce même notaire le 4 janvier 1990 de la toute propriété des biens composant sa succession, sans exception ni réserve, avec stipulation notamment qu’en cas d’existence d’héritiers à réserve et si la réduction en était demandée, la donation serait réduite à l’une ou l’autre, au choix de la donataire, des quotités disponibles permises entre époux au jour du décès du donateur,

—  H A, J A et K A épouse X, ses trois enfants issus de sa première union,

—  B A et C A, ses deux enfants issus de sa seconde union.

Il a rédigé plusieurs testaments et, en dernier lieu, un testament olographe du 16 février 1993, aux termes duquel il a, notamment, confirmé la donation faite à son épouse le 4 janvier 1990 et a révoqué toutes dispositions antérieures, testament qui a été déposé au rang des minutes de maître Y, le 30 novembre 2006.

Par acte du 15 décembre 2006 reçu par maître Y, notaire à Paris, Mme Z a opté pour un quart en propriété et les trois quarts en usufruit des biens composant la succession de son défunt mari.

–o–

Les ayants droit n’ont pas trouvé d’accord sur le règlement de la succession.

Unknown.jpg

M. H A soutient que la dissimulation par Mme Z des donations qui lui ont permis d’acquérir les biens précités, et qu’elle aurait dû déclarer et rapporter à la succession, est constitutive de recel. Il estime également qu’il est établi que celle-ci a tiré un chèque de 10.000 euro sur le compte joint ouvert à la Banque Postale pour l’encaisser sur son compte personnel.

Aux termes des dispositions de l’art. 778 du Code civil, sans préjudice de dommages et intérêts, l’héritier qui a recelé de biens d’une succession ou dissimulé l’existence d’un cohéritier est réputé accepter purement et simplement la succession, nonobstant toute renonciation ou acceptation à concurrence de l’actif net, sans pouvoir prétendre à aucune part dans les biens ou les droits détournés ou recelés.

Le recel successoral qui peut résulter de tout procédé tendant à frustrer les cohéritiers d’un bien de la succession, existe dès que sont établis des faits matériels manifestant l’intention de porter atteinte à l’égalité du partage, et ce, quels que soient les moyens mis en cause.

Une telle intention frauduleuse de la part de Mme Z n’est pas démontrée par M. H A, une telle fraude ne pouvant résulter d’une simple dissimulation. Il résulte en effet des éléments produits que Mme Z s’est expliquée dans le cadre des opérations d’expertise sur les modalités de financement de ses deux acquisitions immobilières. Si M. H A souligne que les fonds donnés par son père pour ces acquisitions auraient dû être déclarés à la succession de celui-ci, il ne justifie d’aucun acte de dissimulation résultant d’un acte positif constituant une mauvaise foi de la part de Mme Z, tel qu’un mensonge, une réticence E des manoeuvres dolosives. Enfin, il résulte des développements plus avant qu’il est établi que le chèque de 10.000 euro a été débité d’un compte joint des époux A.

En conséquence, le jugement entrepris qui a débouté M. H A de sa demande de ce chef, sera confirmé.

–o–

M. H A demande que Mme Z rapporte à la succession de M. N A la valeur de l’appartement de la rue du Charolais ainsi que toutes les donations qui lui ont été faites et que celles-ci soient réduites dans la proportion portant atteinte à la réserve, soutenant que ces donations ont été dissimulées. Il évalue le montant des donations, à la date du décès, au minimum à la somme de 811.465,25 euro, soulignant que la déclaration de succession mentionne un actif net déclaré de 2.248.655,26 euro.

Aux termes des dispositions de l’art. 920 du Code civil, dans sa version applicable à la date de l’ouverture de la succession d’N A, les dispositions soit entre vifs, soit à cause de mort, qui excéderont la quotité disponible, seront réductibles à cette quotité lors de l’ouverture de la succession.

Aux termes des dispositions de l’art. 922 du même code, dans sa version applicable à la date de l’ouverture de la succession de M. N A, la réduction se détermine en formant une masse de tous les biens existant au décès du donateur ou testateur. On y réunit fictivement, après en avoir déduit les dettes, ceux dont il a été disposé par donation entre vifs d’après leur état à l’époque de la donation et leur valeur à l’ouverture de la succession. Si les biens ont été aliénés, il est tenu compte de leur valeur à l’époque de l’aliénation et, s’il y a eu subrogation, de la valeur des nouveaux biens au jour de l’ouverture de la succession. On calcule sur tous ces biens, eu égard à la qualité des héritiers qu’il laisse, quelle est la quotité dont le défunt a pu disposer.

En application de ces dispositions et de celles de l’art. 1099-1 précité, et eu égard aux développements plus avant sur la donation de deniers, il devra être réuni fictivement à la masse de calcul 35,53 % (correspondant à 100 – 64,47 %) de la valeur du bien de la rue du Charolais au jour de l’ouverture de la succession au titre de la donation de deniers d’N A au profit de Mme Z.

Selon le rapport de l’expert, la valeur de ce bien a été estimée au jour de l’ouverture de la succession en juillet 2006 à 6.800 euros le m², parking et cave inclus, soit 118,30 m² x 6.800 euros = 804.440 euros, arrondie par l’expert à 800.000 euros.

Si M. H A soutient qu’aucune raison ne justifie de retenir la somme de 800.000 euro au lieu de celle de 804.440 euro, il est toutefois usuel que la valeur soit arrondie lorsqu’elle est de plusieurs milliers d’euros et que la différence apparaît alors résiduelle.

M. H A soutient également qu’il convient d’ajouter au montant de la valeur de ce bien les frais d’acquisition du premier appartement évalués par l’expert à 7.025,25 euro, ce qui ne saurait également se justifier dans la mesure où ces frais n’entrent pas dans l’appréciation de la valeur du bien, laquelle repose sur les seules caractéristiques propre du bien concerné et sa situation géographique.

En conséquence, il sera dit que devra être réuni fictivement à la masse de calcul de l’art. 922 du Code civil 35,53 % de la valeur du bien de la rue du Charolais au jour de l’ouverture de la succession au titre de la donation de deniers de M. N A au profit de Mme Z, soit 35,53 % de 800.000 euro, le jugement étant complété en ce sens.


  • Cour d’appel de Paris, Pôle 3 – chambre 1, 13 novembre 2019, RG n° 18/04906

L’état hypothécaire doit être levé à la date la plus proche possible de celle de la vente

Par jugement en date du 21 août 2006, le Tribunal de commerce de Pau a prononcé la liquidation judiciaire de la société Agence de distribution des énergies renouvelables (ADER) et a désigné en qualité de mandataire liquidateur maître C D ; ce dernier étant ensuite remplacé le 2 novembre 2010 par la SELARL Brenac et associés.

Par arrêt en date du 1er décembre 2009, la Cour d’appel de Pau a condamné M. A Y, gérant de la société Agence de distribution des énergies renouvelables, à payer une partie des dettes sociales à concurrence de la somme de 80.000 euro, solidairement avec M. E F, co-gérant.

images.jpg

Par acte sous-seing privé en date du 22 avril 2010, Mme G Z, usufruitière, et M. A Y, nu-propriétaire, se sont engagés à vendre à M. B et Mme X, sous différentes conditions suspensives un lot de copropriété situé dans la résidence Marie-H, […] à Biarritz.

Le 8 juillet 2010, le mandataire liquidateur a procédé à l’inscription d’une hypothèque judiciaire à hauteur de la somme de 87.221,58 euro en garantie de la créance de la liquidation judiciaire sur les droits en nue propriété dont était titulaire M. A Y sur ce lot.

La vente du bien est intervenue par acte authentique en date du 28 juillet 2010, dressé par maître L M, notaire membre de la SCP K L-M, et avec la participation de maître I J, notaire associé à Bordeaux.

Le prix de vente a été réparti entre les vendeurs le 28 juillet 2010; et M. Y a perçu la somme de 114.515,73 euro.

Il s’est avéré que l’état hypothécaire hors formalité adressé au notaire le 27 mai 2010 ne faisait pas mention d’une inscription d’hypothèque en cours de validité.

Par acte en date du 2 juillet 2015, la SELARL Brenac et associés (ci-après désignée le mandataire liquidateur) a fait assigner la SCP J-N-O notaire devant le Tribunal de grande instance de Bordeaux sur le fondement de l’art. 1382 du Code civil en paiement de la somme principale de 87.121,58 euro, en lui reprochant d’avoir réparti le prix de vente au vu d’un état hypothécaire trop ancien.

–o–

Par des motifs pertinents qui ne sont pas utilement contestés en cause d’appel et que la cour fait siens, le tribunal a retenu à bon droit que le notaire avait commis une faute en recevant l’acte authentique de vente le 28 juillet 2010, au vu d’un état hypothécaire hors formalité qui avait été délivré le 28 mai 2010, alors que l’informatisation des services de la publicité foncière (déjà acquise à cette période) lui permettait d’obtenir un état beaucoup plus proche de la vente, et qu’une demande en ce sens lui aurait révélé l’existence d’une formalité en attente déposée le 8 juillet 2010, à savoir une inscription hypothèque judiciaire.

Il sera précisé à cet égard que la conservation des hypothèques de Bayonne (1er Bureau) avait transmis l’état dématérialisé à la SCP notaire par Télé@ctes le lendemain même de sa demande, déposée le 27 mai 2010, de sorte qu’il n’existait aucune difficulté matérielle pour l’étude de notaires à obtenir un état hypothécaire la plus proche possible de la signature des parties.

En outre, la faute du notaire est d’autant plus caractérisée que ce dernier a procédé le jour-même de la vente à la distribution du prix entre Mme Z, usufruitière, et M. Y, nu-propriétaire, sans consignation dans l’attente de la publication de l’acte.


  • Cour d’appel de Bordeaux, 1re chambre civile, 25 novembre 2019, pourvoi n° 17/07007

Quand le #notaire refuse de remettre au client les intérêts de ses fonds. Modèle de lettre à faire

Lors de l’émission de France 2 du 21 courant, « Complément d’enquête », consacrée aux grands privilèges et petites combines des notaires, je suis intervenu pour dire que les clients devaient rendre aux clients les intérêts générés par leurs fonds.

De nombreux clients ont depuis demandé le retour de leurs intérêts. Leurs notaires refusent et se réfèrent à une instruction du Conseil supérieur du notariat affirmant que mes informations sont erronées.

Comme je l’explique ici – Les notaires doivent restituer tous les intérêts produits par les fonds de leurs clients, sans condition de délai – textes et commentaires de notaires étant cités, mes informations sont exactes.

Unknown.jpg

Je propose ici un modèle de lettre par un client à son notaire pour lui demander le versement des intérêts de la somme qu’il a déposée :

Modèle

Cher Maître,

Je vous ai demandé de bien vouloir me verser les intérêts sur la somme que j’ai mise en dépôt à votre étude le (…).

Vous avez refusé. Ou Vous ne m’avez pas répondu.

Je me permets de renouveler ma demande et vous prie de bien vouloir me donner satisfaction, décompte à l’appui, dans les quinze jours de la présente.

Ma demande est faite en vertu des articles 547 (repris au second alinéa de l’article R 444-66 du Code de commerce) et 1936 du Code civil.

Votre position est contraire au texte de l’article 3.3 du règlement national de votre profession, selon laquelle le notaire ne peut percevoir aucune rémunération sous quelques formes et conditions que ce soit, autre que ce qui est prévu au décret portant tarif des notaires.

Elle est surtout en infraction avec les dispositions de l’article R 444-13 du Code de commerce, édictant la même interdiction ; je vous rappelle que l’article R 444-14 du même code oblige à la restitution des sommes indûment perçues, sous peine de sanctions disciplinaires.

Dans l’attente,

Je vous prie de croire, cher Maître à l’assurance de mes sentiments les meilleurs.

Le #PACS et les testaments entre les partenaires sans passer par un #notaire

Le pacte civil de solidarité (PACS) est ouvert aux couples de même sexe ou de sexe différent. Pour pouvoir le conclure, les partenaires doivent remplir certaines conditions et rédiger une convention. Ils doivent ensuite la faire enregistrer, en fournissant certains papiers.

Unknown.png

Vous devez faire enregistrer la déclaration conjointe de PACS en vous adressant soit à l’officier d’état civil (en mairie) de la commune de résidence commune, soit à un notaire.

Il n’y a aucun intérêt pour les partenaires de passer par un notaire, l’intervention de ce dernier éta:t coûteuse : l’établissement d’une convention de Pacs devant notaire coûte 230,77 euro TTC. ; vous devez ajouter la somme de 125 euro correspondant au droit d’enregistrement ainsi que des émoluments de formalité. L’émission de télévision, sur la 2, « Complément d’enquête », de jeudi dernier, révèle que par ailleurs les notaires, surtout à Paris, demandent des honoraires complémentaires, sans justification, allant de 50 euro à 850 euro.

Aussi, il est conseillé de se trouner vers les services de la mairie. Pour la déclaration conjointe d’enregistrement du PACS, les futurs partenaires doivent se présenter en personne et ensemble à l’officier d’état civil de la mairie où ils déposent leur PACS. Ils doivent avoir les documents originaux et leur pièce d’identité en cours de validité.

Vous trouverez tous les renseignements utiles sur service-public.fr.

Lorsque vous en aurez fini avec les formaltés administratives, vous devrez penser à donner une sécurité à votre partenaire, en cas de décès. En effet, la loi, civile/fiscale, ne reconnaît pas de lien de parenté entre les partenaires. L’héritage revient normalement aux héritiers du défunt.

Vous avez la possibilité de corriger en désignant votre partenaire comme  légataire de vos biens (la totalité si vous n’avez ni descendants ni ascendants, une partie variable dans le cas contraire).

La désignation comme légataire vous allez la faire un testament dit olographe, selon le modèle qui suit à adapter bien entendu à la situation.

Ceci est mon testament

Je sousssignée, Evelyne Durand, déclare révoquer toutes les dispositions de dernières volontés que j’ai pu faire.

Et j’institue pour légataire universel mon compagnon, Marcel Dupont.

Fait à Paris, le 21 novembre 2019.

(signature)

Le testament, pour être valable, doit être écrit de la main de son auteur, daté et signé.

Il est conseillé de faire plusieurs originaux, un que vous conservez, un que vous remettez  à votre partenaire et un à un tiers de confiance (un parent, un ami, par exemple).

Vous avez une question, n’hésitez pas à me contacter via la page ad hoc de mon blog.

Les #notaires doivent restituer tous les intérêts produits par les fonds de leurs clients, sans condition de délai

L’art. 15 du décret n° 45-0117 du 19 décembre 1945 dispose que les notaires ne peuvent conserver en espèces dans leurs études, pendant plus de 2 jours ouvrables, une somme supérieure à un chiffre fixé par arrêté du garde des Sceaux, ministre de la Justice, après avis du Conseil supérieur du notariat, sans que cette somme puisse excéder 5 % du montant global des fonds dont ils sont débiteurs à quelque titre que ce soit (D. n° 45-0117, art. 15, al. 1).

images.png

Les fonds autres que ceux conservés dans les limites prévues à l’alinéa précédent sont déposés à la Caisse des dépôts et consignations (D. n° 45-0117, art. 15, al. 2).

Les fruits civils appartiennent au propriétaire par voie d’accession d’après les articles 547 et 548 du Code civil et si la chose déposée en a produit, qui ont été perçus par le dépositaire, celui-ci est obligé de les restituer (C. civ., art. 1936). Il en résulte que si les établissements dépositaires servent aux notaires des intérêts pour les sommes déposées dans les conditions qui précèdent, les notaires doivent en tenir compte à leurs clients : c’est le second cas visé par l’article R. 444-66, alinéa 2 du Code de commerce.

Art. 547 du Code civil :

  • Les fruits naturels ou industriels de la terre,
  • Les fruits civils, 
  • Le croît des animaux,

appartiennent au propriétaire par droit d’accession.

Note : Ce droit d’accession s’exerce tant sur les fonds du client pour une opération (vente, succession) que sur les sommes versées à titre de provision sur frais jusqu’à signature de l’acte.

Art. 1936 du Code civil :

Si la chose déposée a produit des fruits qui aient été perçus par le dépositaire, il est obligé de les restituer. Il ne doit aucun intérêt de l’argent déposé, si ce n’est du jour où il a été mis en demeure de faire la restitution.


Source (pour la 1re partie) :

JurisClasseur Notarial Formulaire > V° Émoluments et honoraires

Émoluments et honoraires – Fasc. 20 : ÉMOLUMENTS ET HONORAIRES. – Commentaire du décret de tarification. – Prohibitions et obligations. – Émoluments. Débours

Date du fascicule : 28 Avril 2017

– Frédéric Hébert – Secrétaire général du Conseil régional des notaires de la cour d’appel de Grenoble – Professeur associé à la faculté de droit de Grenoble
– Jean-François Pillebout – Docteur en droit, notaire honoraire

Transmettre à titre gratuit : le don manuel avec pacte adjoint, quand il ne s’agit pas de biens immobiliers ou fonds de commerce

La Cour de cassation dit qu’un don manuel de somme d’argent peut être assorti d’un pacte adjoint dont l’effet est de limiter la libéralité à un usufruit conventionnel sur la somme remise.

M. Y et Mme X ont vécu en concubinage ; en 1983, cette dernière a acheté les parts d’une SARL exploitant un hôtel à Tours, ainsi que celles de la SCI, propriétaire des murs, et a remis un certain nombre de ces parts à son concubin ; en 1989, Mme a revendu l’intégralité des parts sociales ; au lieu de se borner à remettre à M. Y  la somme de 579 .632,44 francs, correspondant au nombre de parts de ce dernier, elle a viré sur son compte bancaire, en deux fois, la somme globale de 976. 200 francs, soit un excédent de 396. 567,56 francs .

Le 11 juin 1991, après la rupture du concubinage, Mme X a assigné M. Y en restitution de cette somme, en faisant valoir qu’il s’agissait d’un prêt ;  l’arrêt attaqué (Paris, 16 septembre 1994) a estimé que la remise de la somme litigieuse constituait un don manuel en usufruit et qu’à défaut d’extinction de celui-ci, la demande de restitution n’était pas fondée.

Pour la Haute juridiction, c’est sans contradiction que l’arrêt attaqué a admis l’existence, par l’effet d’un pacte adjoint, de l’usufruit conventionnel d’une somme d’argent, l’usufruitier disposant librement de cette somme remise par le nu-propriétaire.

–o–

Le pacte adjoint, dont la validité est reconnue depuis longtemps par les tribunaux, permet d’une part, de reconnaître la réalité du don, et d’autre part, de préciser les conditions qui affectent le don. Il est par exemple possible d’indiquer dans le pacte adjoint s’il s’agit d’une donation hors part successorale ou en avancement de part successorale ou si le donateur entend se réserver l’usufruit du bien donné. Il est aussi possible de prévoir que les sommes transmises soient investies dans un contrat d’assurance-vie ou de capitalisation, ouvert au nom des enfants ou petits-enfants, pour permettre à ces derniers de bénéficier à terme d’un capital valorisé.

A propos, un extrait d’une étude du 15 Avril 2019, de Jean-François DESBUQUOIS, Avocat au Barreau de Paris, Département Droit du patrimoine, Cabinet FIDAL :

Réaliser un don manuel et établir un pacte adjoint

Une fois la tradition réalisée et l’existence du don manuel établie avec certitude, il est possible pour le donateur et le donataire de reconnaître le don manuel intervenu au moyen d’un acte dit recognitif (appelé aussi acte de reconnaissance de don manuel oupacte adjoint au don manuel).

Cet acte peut être rédigé sous forme authentique mais il peut également prendre la forme d’un acte sous-seing privé car l’acte ne « porte » pas donation (auquel cas il serait nul en vertu de l’article 931 du Code civil ) mais se borne à constater l’existence d’une donation antérieurement réalisée.

L’acte de reconnaissance est signé par le donateur et le donataire, le premier reconnaissant avoir donné et le second avoir reçu l’objet de la donation rappelé au sein de l’acte, dans les conditions qui y sont précisées.

L’acte de reconnaissance ne crée pas de droits nouveaux et ne contient pas de stipulations nouvelles : il se borne à constater une situation juridique créée antérieurement par la réalisation du don manuel. Il a pour principal intérêt de constater les conditions juridiques dans lesquelles le don manuel est intervenu : caractère en avancement de part successorale ou hors part successorale, qualification de donation-partage, réserve d’un usufruit et d’un droit de retour…

S’agissant d’un acte visant à reconnaître une donation antérieure, il convient de rédiger l’acte au passé et non au présent.

Attention : Si l’acte est rédigé au présent, il pourrait être interprété comme portant lui-même la donation, contrariant directement l’article 931 du Code civil  avec un risque de nullité de la donation. 

Il est donc impératif de veiller à la formulation « recognitive » de l’acte. 

Exemple : Monsieur … déclare avoir, préalablement à l’établissement des présentes, transféré par don manuel à Monsieur …, son fils (…). 


  • Cour de Cassation, Chambre civile 1, 25 février 1997, pourvoi n° 94-22.022, publié au bulletin

Complément de « Complément d’enquête » du 21 novembre. La donation à chacune des filles de la somme de 100 000 €

De nombreux notaires ont critiqué le reportage dans lequel un journaliste a demandé à deux notaires d’une ville du sud-est quel serait le coût d’une donation de 100 000 € à chacune de ses deux filles.

Unknown.jpg

Le premier notaire a répondu que ce s’est gratuit ; il suffit de faire une déclaration de don manuel aux impôts, sur imprimé CERFA.

J’ajoute qu’il est possible d’adjoindre à la déclaration un pacte aux termes duquel les parents et enfants précisent les modalités du don, comme la dispense de rapport. Je consacrerai prochainement un article traitant du pacte adjoint que les avocats et les experts-comptables connaissent bien.

Le second notaire lui, après avoir consulté son comptable, a annoncé un coût de 1.700 € pour les deux donations.

Contrairement à ce que des notaires clament depuis, en particulier sur les réseaux sociaux,  il n’a jamais été question de donation-partage mais de deux donations. Ces notaires en fait approuvent la position de leur dernier confrère consulté : la nécessité de procéder par acte notarié et critiquent de fait le notaire qui a conseillé de procéder par déclaration aux impôts, sans aucun frais, une solution pourtant qui a les mêmes conséquences juridiques et qui permet une sérieuse économie de frais.

Mais ce chiffre de 1.700 €. A quoi correspond-il, sachant que, dans ce domaine, les frais sont des émoluments tarifés au seul bénéfice du notaire donc ?

Une donation d’une somme de 100.000 € par un père à son enfant coûte 920 € donc 1.840 € pour les deux actes, chiffre assez proche de celui annoncé par le second notaire.

Si ce même notaire pensait une donation-partage, ce que certains de ses confrères affirment maintenant, le coût aurait été de 1.948 €.

Il n’y a donc aucun doute : le second notaire préconisait de recevoir deux actes distincts de donation.

Précision que la situation évoquée est celle aucune autre donation n’a été faite aux enfants concernés dans les quinze années précédentes.