Trouble anormal de #voisinage. Une cuisine de #restaurant nécessite la mise en place d’un bac à graisse étanche, ventilé, raccordé à l’assainissement collectif et régulièrement vidangé

C’est à juste titre que le premier juge a rappelé les dispositions du Code civil régissant le droit de propriété et définissant la notion de troubles de voisinage à savoir que le droit pour un propriétaire de jouir de sa chose de la manière la plus absolue est limité par l’obligation qu’il a de ne causer à la propriété d’autrui aucun dommage dépassant les inconvénients anormaux du voisinage.

Il sera également rappelé que la responsabilité du fait du trouble anormal de voisinage est étrangère à la notion de faute, seul le critère de l’anormalité du trouble devant être recherché.

Enfin il est constant que dans le cas d’un immeuble donné en location le responsable du trouble est le propriétaire de l’immeuble qui ne peut s’exonérer de sa responsabilité vis-à-vis de son voisin en arguant du comportement de son locataire ou en invoquant l’art. 1732 du code civil qui ne trouve à s’appliquer que dans les rapports entre bailleur et preneur.

Ainsi la victime du trouble est également bien fondée dans sa demande de condamnation in solidum du propriétaire et de son locataire.

En l’espèce il ressort clairement du rapport d’expertise judiciaire qui ne fait l’objet d’aucune critique de la part de l’appelant sur ce point que les infiltrations d’eau sale qui se sont produites dans l’immeuble n° […] à Carcassonne propriété des époux X et plus précisément dans la cave du magasin exploité par la SARL H I B proviennent des débordements des bacs qui reçoivent tous les effluents de la cuisine située dans l’immeuble voisin, le numéro 10 propriété de M. E F G et exploitée par la SARL CHEZ JASMINE.

L’expert explique plus précisément que la création d’une cuisine de restaurant et son fonctionnement nécessitent la mise en place d’un bac à graisse qui doit être étanche, ventilé et raccordé à l’assainissement collectif et régulièrement vidangé.

Or en l’espèce ce bac n’étant ni vidangé, ni entretenu, les fluides de la cuisine ont débordés et se sont infiltrés vers la cave voisine située à un niveau inférieur la remplissant d’environ 20 cm et créant des nuisances olfactives et la présence de moucherons en nombre important.

Par conséquent c’est à juste titre que le premier juge a dit qu’il existait un trouble anormal de voisinage et que tant M. E F G que la SARL CHEZ JASMINE devaient être déclarés responsables des préjudices subis par les époux X et par la SARL H I B.

L’expert ajoute que lors de sa mission le locataire qui exploitait la cuisine à savoir la SARL CHEZ JASMINE a quitté les lieux sans avoir réglé les dysfonctionnements du bac à graisse et que des travaux doivent être réalisés pour remettre l’installation du bac à graisse en fonction.

Concernant les travaux à réaliser l’expert retient qu’il y a nécessité de procéder à la vidange du bac à graisse mais aussi la nécessité de dépanner la pompe de relevage et d’ajouter une alarme de dysfonctionnement de la pompe pour prévenir tout nouveau débordements.

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Il chiffre l’ensemble de ces travaux à une somme totale de 1.763,50 €.

Par conséquent c’est à juste titre au vu du rapport d’expertise et en l’absence en première instance de M. E F G que le premier juge l’a condamné sous astreinte à procéder aux travaux qui lui incombe en sa qualité de propriétaire de l’immeuble générant le trouble anormal de voisinage.

En appel M. E F G, propriétaire des lieux, soutient que cette condamnation est sans objet au motif que les travaux préconisés par l’expert auraient été réalisés.

Toutefois la seule pièce qu’il produit au débat à savoir une facture d’Aude Assainissement pour un montant de 250 € TTC ne porte que sur une intervention pour des travaux de pompage et de nettoyage du bac à graisse ce qui ne correspond pas à l’ensemble des travaux préconisés par l’expert.

Par conséquent le jugement dont appel est confirmé en ce qu’il a condamné M. E F G à réaliser sous astreinte la mise en conformité de la cuisine par le dépannage de la pompe et l’installation d’une alarme de dysfonctionnement de la pompe.


  • Cour d’appel de Montpellier, 1ère chambre c, 29 octobre 2019, RG n° 17/05575

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