Les négligences des acquéreurs pour l’obtention de leur prêt leur coûtent cher

Sur les manquements des acquéreurs

La date du 15 mars 2013 indiquée au compromis pour la réception de l’offre de prêt est sans incidence, puisqu’un délai d’un mois était prévu par ailleurs pour la justification du dépôt du dossier de prêt, et que les vendeurs n’ont pas usé de la faculté qui leur était offerte de mettre en demeure les époux X de leur justifier sous huitaine, à compter du 15 mars 2013, de l’obtention ou non du prêt ; or, c’était seulement passé ce délai, sans transmission des justificatifs, que le compromis devenait caduc de plein droit.

Les vendeurs ne se prévalent pas non plus du non-respect de cette date dans le cadre de la présente instance.

En revanche, il est constant que les époux X, acquéreurs, n’ont averti les vendeurs du refus de prêt, dont ils ont eu connaissance dès le mois de mars 2013, suite aux courriers des deux banques en date des 5 mars 2013 et 25 mars 2013, que le 19 juillet suivant, via leur notaire et sur sollicitation de celui des vendeurs.

Ils n’ont pas non plus justifié du refus de prêt dans les huit jours à compter du 24 juin 2013, date à laquelle M. A Y leur a fait signifier par huissier à chacun (l’acte ayant été déposé en l’étude de l’huissier conformément à l’art. 658 du Code de procédure civile) un courrier leur demandant de justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition suspensive d’obtention du prêt.

De plus, le courrier du Crédit mutuel du 5 mars 2013 se référait à un prêt de 550. 000 euro, soit un montant supérieur à celui prévu au compromis, et ne précisait ni la durée, ni le taux des intérêts ; quant au courrier du 25 mars 2013 de la banque Kolb, il n’était pas adressé aux acquéreurs, mais au cabinet Kech, et il faisait référence à une demande antérieure au compromis (13 janvier 2013) et à un prêt de 265 .000 euro sur 240 mois au taux de 3,25 %, non conforme au compromis.

Les époux X n’ont donc pas rempli leur obligation de « faire toutes les démarches nécessaires à l’obtention du prêt », ce qui aurait supposé que leur demande de prêt fût conforme aux caractéristiques précisées par le compromis, soit un montant de 506. 840 euro sur une durée de 25 ans et au taux d’intérêt maximum sans assurance de 4,50 %.

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Sur le dépôt de garantie

Le compromis, sous le paragraphe concernant le dépôt de garantie, énonce que l’acquéreur ne pourra le recouvrer que s’il justifie de la non-réalisation, hors de sa responsabilité telle qu’elle est indiquée à l’art. 1178 du Code civil, de l’une ou l’autre des conditions suspensives ci-dessus énoncées et que, dans le cas contraire, cette somme restera acquise au vendeur.

L’art. 1178 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016, alors applicable, dispose que la condition est réputée accomplie lorsque c’est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l’accomplissement.

En l’espèce, les époux X ont empêché l’accomplissement de la condition suspensive d’obtention du prêt, en ne sollicitant pas un prêt conforme aux caractéristiques prévues au compromis.

En conséquence, le dépôt de garantie, d’un montant de 45.000 euro, doit rester acquis aux vendeurs.

Le dépôt de garantie, n’étant pas assimilable à une clause pénale, ne peut faire l’objet d’une réduction judiciaire. La demande des époux X, acquéreurs, de ce chef sera donc rejetée.


  • Cour d’appel de Colmar, Chambre 2 a, 31 octobre 2019, RGn° 18/00806

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