Il existait bien des discordances sur l’état des travaux qui étaient de nature à éveiller l’attention du #notaire au moment des #VEFA

Le notaire est tenu d’assurer l’efficacité de l’acte dont la rédaction lui est confiée dans l’intérêt de l’ensemble des parties, envers lesquelles il est débiteur d’une obligation de conseil, sur la portée de leur engagement et les risques encourus. A défaut, il engage sa responsabilité sur le fondement de l’ancien art. 1382 du Code civil, devenu depuis l’art. 1240 du même Code..

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En l’espèce, maître Y, notaire, a établi, le 17 octobre 2008, l’acte par lequel la société Gralh Investissements a acheté à la société Jardins Ramel en l’état futur d’achèvement deux lots de l’ensemble immobilier dénommé Pavillon Ramel situé à Bagnères de Luchon et faisant l’objet d’une rénovation dite lourde.

Il y est notamment prévu une garantie intrinsèque d’achèvement, un fractionnement en cinq échéances du paiement du prix de 285. 300 € en fonction de l’avancement des travaux, un délai d’achèvement des travaux fixé au 31 décembre 2008.

S’agissant de la garantie d’achèvement, il a été constaté par un acte du notaire du 31 décembre 2007 qu’elle avait été fournie par le vendeur conformément aux dispositions alors applicables de l’art. R. 261-18 b) du Code de la construction et de l’habitation. Il y est notamment indiqué que « … les fondations sont achevées depuis de nombreuses années et qu’elles ne doivent pas faire l’objet d’une quelconque réfection ou rénovation ainsi qu’il résulte de l’attestation du maître d’oeuvre d’exécution annexée au dépôt de pièces ci-après visé en date à Aix-en-Provence du 27 septembre 2007« . Cette attestation de M. D A, représentant la société Mona Lisa Etudes et Promotions, du moins l’exemplaire qui est produit aux débats, se contente toutefois de dire que « le Pavillon Ramel est bien fondé ». M. E Z, ingénieur sollicité par la Société Gralh Investissements, a effectivement constaté qu’il n’y avait pas eu de reprises au niveau des fondations. La notice descriptive sommaire prévoyait pourtant, pour les fondations du Pavillon Ramel, la remise à neuf par confortement des fondations existantes.

S’il n’est pas établi qu’elles affectent la validité de la garantie, dès lors que les fondations sont bien existantes et que les autres conditions financières ne sont pas discutées, il existe bien des discordances sur l’état des travaux qui étaient déjà de nature à éveiller l’attention du notaire à ce sujet au moment de la conclusion des ventes.

S’agissant des deux premières fractions du prix, elles étaient exigibles à concurrence de 30 % à la signature de la vente et de 35 % à l’achèvement du plancher du rez-de-chaussée. Elles ont été payées simultanément le 17 octobre 2008 au seul vu d’une attestation en date du 24 août 2007 émanant toujours de M. A selon laquelle « les travaux de plancher du rez-de-chaussée du Pavillon Ramel sont réalisés« . Alors qu’il était prévu, par la notice descriptive, une « reconstruction de tous les planchers, tous niveaux« , les constatations de maître B C complétées par les commentaires techniques de M. Z, montrent qu’en réalité le chantier était arrêté depuis la fin 2007 sans aucune véritable rénovation, les travaux du plancher en particulier n’ayant que très partiellement et sommairement débuté.

Le notaire s’est à tort contenté de cette attestation qui souffre des critiques que lui adresse l’appelante :

—  elle est excessivement sommaire puisqu’elle ne détaille pas les travaux entrepris en regard de ceux qui étaient prévus ;

—  elle émane du représentant d’une société qui non seulement fait partie du même groupe que le vendeur mais encore en est la gérante associée ainsi qu’il ressort de l’extrait K-bis de la société Gralh Investissements produit par l’appelante, de sorte que, en raison de l’identité d’intérêt entre son auteur et le vendeur, elle ne pouvait être accueillie telle quelle par le notaire ; le respect formel de la clause de l’acte prévoyant que la justification de l’avancement des travaux est faite au moyen d’attestations successives du maître d’oeuvre du chantier ne pouvait le dispenser de son devoir d’assurer une protection équilibrée des deux parties dès lors que ce maître d’oeuvre n’est pas indépendant du vendeur;

—  elle est très ancienne, puisque antérieure de plus d’un an à la conclusion de la vente.

Elle était donc impropre à justifier de la réalité des travaux déjà entrepris et ne permettait pas de connaître l’état actuel de l’immeuble à moins de trois mois de sa livraison. Le notaire ne pouvait donc s’en contenter et, sans avoir à se déplacer lui-même sur les lieux, aurait dû requérir du vendeur la délivranced’un document fiable et récent, émanant d’un tiers neutre, décrivant l’évolution réelle des travaux. Un tel document aurait à tout le moins révélé la stagnation du chantier et l’impossibilité de livrer le bien à la date prévue ; un auteur impartial aurait en outre constaté l’inachèvement du plancher et l’inexactitude de l’attestation du 24 août 2007.

Si l’attention de la société Gralh Investissements avait été attirée sur la situation réelle de la construction et conseillée par le notaire sur les risques qu’elle prenait en s’engageant malgré tout, il est vraisemblable qu’elle aurait alors renoncé à cette opération dont le succès apparaissait déjà comme irrémédiablement compromis. Dans ces conditions, la perte de chance qu’elle a subie en raison de la carence du notaire d’éviter le préjudice subi en contractant avec la société Jardins Ramel peut être fixée à 80 %.

La responsabilité du notaire, qui ne présente pas un caractère subsidiaire, s’étend, dans la limite de ces 80%, à l’ensemble des dommages qui ont été causés par les fautes du vendeur et dont la défaillance du notaire a permis qu’ils se réalisent. Il ne peut pas être reproché à la société Gralh Investissements d’avoir, comme en elle a la possibilité, renoncé à la résolution du contrat et conservé le bien en l’état tout en poursuivant la réparation de son préjudice, dès lors qu’ils sont bien dus à la faute de l’un et à la carence de l’autre, et qu’elle n’était pas tenue de le minimiser dans l’intérêt des responsables. L’existence d’une garantie intrinsèque d’achèvement, dont l’inefficacité n’est pas imputable à l’acquéreur, n’est pas une cause d’exonération du notaire. Et le notaire n’est pas davantage fondé à invoquer la passivité de la société Gralh Investissements qui a assigné la société Jardins Ramel en référé le 18 décembre 2009 aux fins de livraison de ses lots et de justification des garanties de livraison avant que ne soit prononcée la liquidation judiciaire de celle-ci le 10 juin 2010, à laquelle elle a régulièrement déclaré sa créance le 18 août 2010, et qui était toujours en attente de son indemnisation.

En conséquence, tenu in solidum dans cette mesure avec la société Jardins Ramel, M. Y, notaire, sera condamné à payer à la société Gralh Investissements la somme de (380 340,65 x 80%) = 304. 272,52 €, le jugement déféré étant réformé en ce qu’il a rejeté les demandes de la société Gralh Investissements envers lui.


  • Cour d’appel de Nîmes, 1ère chambre, 31 octobre 2019, RG n° 18/04474
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