Aff. Mme X Vs SCP CHEUVREUX & as., notaire. #Notaire doit réparer l’énorme erreur dans la désignation du bien vendu.

Aff. Mme Z X Vs SCP CHEUVREUX ET ASSOCIES

Les époux X ont acquis pour le prix de 630 .000 francs un ensemble immobiliercomposé d’une cave située dans le bâtiment A et d’un pavillon composé de trois pièces principales, surmonté d’un grenier, constituant le bâtiment B et la jouissance exclusive d’un jardin situé devant le pavillon, dans une copropriétésituée […], selon acte établi par la SCP de notaires Y et associés susnommée, le 13 juin 1989.

Le bâtiment B était en réalité constitué d’une partie principale sur trois niveaux et d’une avancée, dans laquelle se situaient une cuisine et un salon, construite par le précédent propriétaire en 1979.

Les époux X ont divorcé et le bien immobilier a été attribué à Mme X.

Celle-ci l’a donné à bail et le locataire a construit, en 2006, une extension dans le prolongement de la cuisine, pour y loger une salle de bain.

images.jpg

Le syndicat des copropriétaires a engagé une procédure pour faire détruire cette construction effectuée sur les parties communes et il a obtenu gain de cause aux termes d’un jugement du Tribunal de grande instance de Créteil du 13 avril 2010. Néanmoins, une procédure a été engagée devant le juge de l’exécution en vue de déterminer l’étendue de la destruction. Un jugement du 2 septembre 2011 du TGI de Créteil a limité la destruction à une aile latérale gauche construite par le locataire mais un arrêt de la Cour d’appel de Paris du 27 septembre 2012 a infirmé cette décision et dit que la destruction devait concerner toutes les constructions accolées au pavillon, Mme X ne démontrant pas, par la production de l’acte authentique de vente, qu’elle était propriétaire d’une partie au moins de l’avancée.

Pour éviter cette démolition complète, Mme X a conclu un protocole d’accord en 2015 avec la copropriété et versé la somme de 30. 000 €, outre une indemnité de 3 000 € au titre des frais d’avocat.

Mme X a intenté une action en responsabilité contre la SCP notaire susnommée devant le TGi de Paris et par un jugement du 8 juin 2016, celui-ci l’a déboutée de l’ensemble de ses demandes et l’a condamnée à payer à la défenderesse la somme de 1 700 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, tout en déboutant cette dernière de sa demande en dommages-intérêts pour procédure abusive.

Mme X a formé appel de ce jugement, et par un arrêt du 9 octobre 2018, la cour l’a infirmé. et statuant à nouveau, a dit que la SCP notaire a commis une faute et avant dire droit sur le préjudice, a ordonné la réouverture des débats afin de recueillir les observations des parties sur la perte de chance éventuellement subie par Mme X.

–o–

L’affaire est revenue devant la cour d’appel qui a statué comme suit :

Mme X fait valoir qu’en raison de l’imprécision de l’acte de vente, elle n’a pas été en mesure de prouver l’étendue de son droit de propriété ni la consistance du bien immobilier lors de son achat de 1989. Elle soutient, en conséquence, qu’il existe un lien de causalité entre les imprécisions imputables au notaire et l’impossibilité pour elle de démontrer que le pavillon qu’elle avait acquis, comportait déjà un salon.

Elle évalue son préjudice consistant en la perte de chance d’obtenir une réduction du prix, en retenant une surface de 17 m² pour l’agrandissement qui existait avant son acquisition et elle réclame à ce titre 47 .500 €, en tenant compte de l’érosion monétaire.

Elle soutient également en rappelant les termes du protocole conclu avec la copropriété pour éviter la démolition du salon qu’elle a limité son préjudice à la somme de 33 000 €. Elle précise qu’elle n’a pas invoqué la prescription acquisitive car lors des débats devant le tribunal de grande instance de Créteil, il n’avait été question que de l’agrandissement effectué par son locataire. Elle ajoute que le jugement, équivoque dans sa rédaction, a été utilisé par la copropriété pour obtenir une condamnation à démolir l’intégralité des constructions annexes, contre laquelle elle n’a pu se défendre, compte tenu de la rédaction imprécise de son titre de propriété. Aussi à titre subsidiaire, elle réclame la somme de 30. 000 €.

Elle réclame également les frais de justice s’élevant à 23. 339,05 € qu’elle a dû engager pour établir que le salon existait déjà au moment de la vente et qu’il n’était pas concerné par le jugement ordonnant la démolition des constructions accolées au pavillon. Elle fait valoir également que si le notairel’avait éclairée sur les vices affectant son droit de propriété, elle aurait pu négocier une diminution du prix de vente et n’aurait pas persisté jusqu’au bout dans les procédures en estimant être dans son bon droit. Elle invoque enfin un préjudice moral tenant aux tracas provoqués par six ans de procédure judiciaire et la perspective d’une destruction du bien qu’elle avait acquis.

La SCP notaire conteste la surface de 17 m² retenue par Mme X et en déduit qu’elle est mal fondée à agir sur le terrain de la réduction de prix. Elle ajoute qu’en définitive, Mme X n’a pas été privée d’une surface construite antérieurement à l’acte de vente. Elle ajoute que Mme X est elle-même à l’origine de son préjudice en s’étant abstenue d’invoquer la prescription acquisitive.

La SCP notaire soutient en outre que c’est l’agrandissement du locataire comprenant séjour et salle de bain qui a justifié l’action en démolition de la copropriété. Elle conclut à l’absence de lien de causalité entre la faute qui lui est reprochée et la préjudice lié à la procédure engagée par le syndicat des copropriétaires. Elle relève au surplus que par le protocole, Mme X a été autorisée à conserver la surface du salon mais aussi à reconstruire la partie de 6 m² détruite en exécution du jugement. Elle ajoute que l’indemnité de 30 000 € fixée par la transaction a servi à l’indemnisation d’autres copropriétaires, victimes de troubles liés aux travaux exécutés par le locataire.

Enfin, la SCP notaire fait également valoir que les frais de justice réclamés par Mme X sont liés aux travaux effectués par le locataire. Elle ajoute que l’astreinte a été prononcée en raison de la résistance que Mme X a opposée à la décision de justice et qu’elle ne justifie pas qu’un débat se soit instauré avec la copropriété sur les constructions réalisées par l’ancien propriétaire. La SCP Y et associés conteste également le lien de causalité entre le préjudice moral subi par Mme X et les faits qui lui sont reprochés.

[…]

A la suite du protocole conclu avec le syndicat des copropriétaires, Mme X a pu régulariser la situation des constructions construites par l’ancien propriétaire et présentes lors de l’acquisition qu’elle a effectuée en 1989. Elle ne subit donc pas de diminution de la valeur de son bien et il n’y a pas lieu de l’indemniser sur la base d’une réduction de prix.

En revanche, pour échapper aux démolitions demandées par le syndicat des copropriétaires sur la base du jugement du tribunal de grande instance de Créteil du 13 avril 2010, elle a dû conclure une transaction et payer une indemnité de 30. 000 €, outre 3 .000 € au titre des frais d’avocat.

Le jugement du 13 avril 2010 a en effet condamné les époux X à démolir la construction édifiée en forme de L avec des verticaux en bois et une toiture en revêtement isolant de type asphalte accolée au pavillon constituant leur lot de copropriété et à remettre les lieux en leur état initial, sous peine d’astreinte, dans les six mois suivant la signification du jugement.

Devant le juge de l’exécution saisi de la liquidation de l’astreinte, s’est posée la question de savoir si la construction en L dont la démolition a été ordonnée concernait uniquement l’avancée en partie latérale gauche dans laquelle se trouvait la salle de bain ou incluait également la partie en longueur de la construction accolée à l’ancien bâtiment. Le jugement rendu le 2 septembre 2011 a retenu que la construction, objet du litige ayant donné lieu au jugement du 13 avril 2010, était l’adjonction de la salle de bain apposée en partie latérale du bâtiment existant et formant une construction en L.

Néanmoins, l’arrêt de la cour, statuant en appel de cette décision, a au contraire considéré que le jugement du 13 avril 2010 n’avait pas distingué entre l’avancée en partie latérale gauche et la partie en longueur de la construction accolée à l’ancien bâtiment et qu’il avait ordonné la démolition de l’ensemble de la construction.

Même si l’ensemble des constructions litigieuses sont revêtues d’un même bardage en bois et d’une même toiture en asphalte, qui ne permettent pas de les distinguer visuellement, il ressort suffisamment de l’ensemble de ces décisions qu’il existe une construction parallèle au bâtiment d’origine, réalisée dans les années 1970, dans laquelle figure le salon et une construction nouvelle effectuée par le locataire, à usage de salle de bain.

L’absence de définition précise de la contenance du bien acquis par les époux X a participé à la confusion et aux difficultés d’interprétation et d’exécution de la décision de démolition. Le notaire qui, en s’abstenant de faire apparaître l’existence d’une construction annexe antérieure, a lui-même privé les époux X d’un titre leur permettant d’asseoir ou conforter une acquisition par prescription acquisitive, ne peut leur reprocher de ne pas avoir soulevé ce moyen.

Ainsi il y a lieu de retenir un lien de causalité direct entre le manquement du notaire à ses obligations et les obstacles et difficultés rencontrés par Mme X pour faire reconnaître l’étendue de son droit de propriété.

Ces difficultés se sont trouvées résolues au moyen du protocole d’accord que celle-ci a conclu en 2015 avec le syndicat des copropriétaires et les autres copropriétaires lésés individuellement.

Aux termes de ce protocole, Mme X a été autorisée à conserver la construction comprenant le salon et elle a été en outre autorisée à reconstruire la partie salle de bain d’une surface de 6 m² qu’elle avait démolie en execution du jugement de Créteil ; en contrepartie elle a dû verser la somme de 30. 000 € au profit de deux copropriétaires lésés, outre 3. 000 € au titre des frais.

Pour apprécier le préjudice directement lié au manquement du notaire, il y a lieu de tenir compte du fait que le protocole autorise en outre Mme X à effectuer une nouvelle construction sur une surface de 6 m².

Ainsi la perte de chance d’échapper aux difficultés liées à l’existence d’une construction annexe antérieure non autorisée, doit être évaluée à la somme de 25 .000 €.

Mme X réclame également le remboursement des frais de justice engagés. La SCP C… et associés est mal-fondée à lui reprocher la résistance qu’elle a opposée pour la destruction de la partie salon, alors que cette résistance trouve son origine dans le manque de précision de l’acte notarié et le défaut d’information sur les difficultés posées par l’existence d’une construction non autorisée.

Néanmoins, il ya lieu de tenir compte du fait que l’action en justice du syndicat des copropriétaires devant le TGI de Créteil avait pour origine la construction nouvelle du locataire et que les manquements du notaire doivent essentiellement être mis en relation avec les frais de justice engagés dans le cadre de la procédure d’exécution du jugement de Créteil et de son interprétation. Au vu des factures produites concernant uniquement les honoraires de l’avocat, les frais en lien avec la faute du notaire doivent être fixés à la somme de 7. 000 €.

Enfin, Mme X a subi un préjudice moral important en raison des tracas suscités par une longue procédure et l’angoisse de devoir détruire partiellement son bien. Il lui est alloué à ce titre la somme de 8. 000 €.

Il est alloué à Mme X la somme de 6 .000 € sur le fondement de l’art. 700 du Code de procédure civile.

–o–

Morale – si l’on peut dire – de cette affaire. Quand un client recherche la responsabilité d’un notaire pour faute commise dans un acte, il doit s’attendre à devoir subir une très longue procédure et bien des tracas, en raison de la parfaite mavaise foi du notaire attaqué et de son assureur.


  • Cour d’appel de Paris, Pôle 2 – chambre 1, 5 novembre 2019, RG n° 16/14539
Publicités

Laisser un commentaire

Ce site utilise Akismet pour réduire les indésirables. En savoir plus sur comment les données de vos commentaires sont utilisées.