La fausse déclaration du #vendeur ne dispense pas le #notaire des devoirs propres à sa charge

La notion de notaire normalement vigilant

Sur la responsabilité de la venderesse

Mme Veuve X, venderesse, fait valoir au soutien de son appel qu’elle n’a pas caché l’existence de la véranda lors de la vente puisque celle-ci est mentionnée dans le compromis de vente ; qu’elle n’a pas manqué à son obligation de délivrance, la véranda n’étant pas mentionnée à l’acte de vente ; qu’il ne s’agit pas là d’un élément déterminant de la cession intervenue, puisque Mme Z, acquéreur, n’a pas engagé une quelconque action aux fins de résolution de la vente ; qu’il est tout de même curieux que la copropriété décide soudainement la suppression d’un ouvrage qui existait depuis une dizaine d’années ; qu’il est tout aussi étonnant que moins de trois années après le refus opposé par la copropriété, le syndic n’ait fait aucune observation sur ce point ; que la bonne foi de l’appelante est entière et qu’elle ne peut pas être suspectée de dol ; et que le prétendu préjudice subi par Mme Z n’est pas définitivement établi, rien ne l’empêchant de réaménager la cour, partie privative.

Mais le premier juge lui a déjà exactement répondu que les époux X vendeurs ont dissimulé au notaire et à l’acquéreur la réalisation des travaux et le refus qu’ils avaient essuyé de la part de l’assemblée générale des copropriétaires.

S’étant volontairement abstenus d’informer Mme Z de la construction irrégulière de la véranda litigieuse et ayant même même faussement déclaré à l’acte authentique« n’avoir réalisé aucuns travaux ni annexé aucune partie commune sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires », les époux vendeurs ont engagé ainsi leur responsabilité contractuelle .

Sur la responsabilité du notaire

Maître G H-I , notaire, fait valoir qu’elle n’a pas repris les mentions du compromis mais qu’elle a repris la désignation du bien tel qu’elle figure au règlement de copropriété lequel mentionne l’existence d’une cour ; que le notaire n’a pas à effectuer de vérifications découlant d’un acte ou d’une situation dont il n’a pas été informé ; que les vendeurs ne l’ont pas informé avoir construit une véranda couvrant la cour sans obtenir l’autorisation des deux tiers de l’assemblée générale des copropriétaires ; que la déclaration mensongère des vendeurs sur l’absence de travaux exonère le notaire de toute responsabilité ; que de surcroît le syndic n’a mentionné aucune difficulté quant au respect par les vendeurs des droits de la copropriété ; qu’il ne peut être reproché à maître H-I de ne pas s’être livrée à des recherches concernant une situation qui apparaissait claire et dépourvue d’équivoque ; que la notaire n’avait pas de raison de remettre en cause le certificat de mesurage ni à vérifier personnellement la superficie du lot vendu ni le travail du géomètre.

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Mais la fausse déclaration du vendeur ne dispense pas le notaire des devoirs propres à sa charge.

Que la notaire H-I devait vérifier la conformité de la désignation du bien vendu dans son acte authentique à la désignation du bien figurant dans le compromis et dans le certificat de mesurage, au lieu de se borner à reprendre le titre de propriété qu’il avait lui-même instrumenté .

Un notaire normalement vigilant ne pouvait que constater que la ‘cour’ mentionnée dans le titre du vendeur était devenue dans le certificat de mesurage de l’entreprise DJ Expertise, qu’il a annexé à son acte authentique, une ‘véranda’ de 13,11 m² incluse dans le calcul de la surface habitable totale de l’appartement de 48, 45 m² .

Il appartenait à la notaire de s’interroger et d’interroger les vendeurs sur la discordance visible dans la désignation du bien vendu et de vérifier l’existence ou non d’une autorisation pour couvrir la cour .

Faute de s’être informée pour informer correctement l’acquéreur, maître G H-I, notaire, n’a pas permis à Mme Z de faire son achat en toute connaissance de cause et engagé sa responsabilité délictuelle.


  • Cour d’appel d’Aix-en-Provence, Chambre 1-1, 5 novembre 2019, RG n° 17/17122
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