La condition suspensive n’est stipulée que dans l’intérêt des parties, et non pour exonérer le #notaire de ses propres obligations professionnelles

En application de l’art. 1240 du Code civil (ancien  art. 1382), tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

Il appartient à celui qui entend engager la responsabilité d’autrui sur ce fondement de rapporter la preuve de la faute commise, du préjudice subi et du lien de causalité entre la faute et le préjudice.

Ainsi, le notaire, en qualité de rédacteur d’un acte, est tenu de s’assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l’efficacité juridique de la convention.

En l’espèce, il est constant que la SCP A & I notaire est l’étude dans laquelle les deux donations faites en 1974 et 1977 au profit de M. X, le vendeur, ont été reçues. Aussi, le notaire rédacteur du compromis ne pouvait faire signer les parties sans s’assurer que la succession des donateurs avait été définitivement liquidée. En effet, l’acte du 27 avril 2012 rappelle expressément l’existence des deux donations et le décès successifs des parents de M. X intervenus en 1987 et 1989.

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Ayant pris la précaution de rappeler l’origine de propriété des biens vendus, le notaire devait à tout le moins interroger M. X sur la liquidation de la succession de son père, et avertir alors les parties des risques tenant à l’action en réduction non prescrite à cette date, ce qu’il n’a pas fait.

Pour échapper à sa responsabilité, la SCP A & I soutient que le compromis n’est qu’un acte préparatoire et qu’il contient de surcroît une condition suspensive tenant à la révélation de l’existence d’autres droits réels que ceux énoncés dans l’acte faisant obstacle à la libre disposition du bien. Le notaire estime ainsi qu’en refusant de recevoir l’acte authentique après avoir découvert l’absence de partage successoral et le risque d’une action en réduction, il a parfaitement rempli ses obligations.

Concernant la condition suspensive, le notaire, tiers à la convention, ne peut en aucun cas s’en prévaloir, cette condition n’étant stipulée que dans l’intérêt des parties, et certainement pas pour exonérer le notaire de ses propres obligations professionnelles. De surcroît, il ne s’agit pas ici d’une révélation de droits réels concurrents, mais du risque encouru par les parties tenant à l’existence d’une possible action en réduction par les cohéritiers du vendeur, de sorte que le moyen est inopérant.

Le caractère préparatoire de l’acte ne signifie pas que celui-ci ne doive pas être valide et efficace, ce qu’il n’est assurément pas en l’espèce.

En outre, et ainsi que l’a justement souligné le tribunal, le notaire a grandement tardé à avertir M. Z du risque pesant sur la vente puisqu’il est établi que dès le 19 juillet 2012, la SCP A & I a pris contact avec les cohéritiers de M. X, vendeur, pour obtenir leur intervention à l’acte de vente. Or ce n’est que par courrier du 24 août 2012, soit cinq jours avant la date prévue pour la réitération, que M. Z, acquéreur, a été mis au courant de la difficulté dont il n’avait jusque là pas connaissance.

Ainsi, le notaire a commis des fautes engageant sa responsabilité à l’égard de l’acquéreur et qui l’obligent à réparer les préjudices subis par lui en lien direct et certains avec ces fautes.


  • Cour d’appel de Chambéry, 1re chambre, 5 novembre 2019, RG n° 18/00413
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