L’acquéreur et l’agent immobilier ont eu un comportement dolosif destiné à tromper les vendeurs sur la valeur du bien et les amener à le vendre en dessous de son prix

Mmes X et H A, qui résident dans le Calvados, ont hérité de leur grand-tante d’un immeuble comprenant deux maisons d’habitation construites sur un terrain de 2 125 m², situé […] de Richebourg et […] à Maffliers, dans le Val d’Oise.

Elles ont confié à la société XL Projet exerçant sous l’enseigne ORPI La Domontoise la vente de leur bien immobilier, au prix de 180. 000 euro net vendeur, outre les honoraires de l’agent immobilier d’un montant de 13. 500 euro, suivant mandat du 10 avril 2015.

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Le 30 avril 2015, elles ont accepté l’offre d’achat de 117. 000 euro net vendeur faite par Mme Y et, le 16 juillet 2015, ont signé le compromis le vente prévoyant une réitérationpar acte authentique pour le 30 janvier 2016, au plus tard.

Le 11 septembre 2015, M et Mme Z, voisins du bien objet du compromis, écrivaient à l’agence immobilière pour s’étonner de son prix de vente, selon eux très inférieur au prix du marché alors qu’eux-mêmes avaient fait, oralement, une proposition à un prix nettement supérieur à plusieurs reprises, soit 193. 000 euro.

Au cours du mois d’octobre 2015, Mmes X et H A faisaient expertiser le bien immobilier dont la valeur était comprise, selon ce rapport, entre 260. 000 et 285. 000 euro.

Par courrier du 22 octobre 2015, leur notaire, maître I-J, informait celui de Mme Y qu’elles contestaient les conditions de la vente et proposaient un protocole d’accord transactionnel, aux termes desquels notamment la somme de 5850 euros versée par Mme Y lui était restituée. Il n’a pas été donné suite à cette proposition transactionnelle et au contraire, le 20 novembre 2015, Mme Y faisait délivrer à Mmes X et H A une sommation de se présenter à l’adresse du bien pour lui permettre d’y accéder avec un homme de l’art.

Le 26 novembre 2015, Maître I-J écrivait à l’agence immobilière pour lui rappeler que ses clientes avaient eu la confirmation que le prix de vente convenu avec Mme Y était lésionnaire et qu’elles ne souhaitaient plus donner suite à cette vente.

Par exploit du 17 décembre 2017, Mme Y a assigné Mmes X et H A devant le Tribunal de grande instance de Pontoise aux fins de voir dire, au visa de l’art. 1589 du Code civil, que la promesse de vente des 10 et 16 juillet 2015 valait vente et constater la vente du bien immobilier moyennant le prix de 117 .000 euro et ordonner la publication du jugement.

Par exploit du 22 mars 2016, Mmes X et H A ont assigné en intervention forcée la société XL Projet.

Par jugement du 13 novembre 2017, le tribunal a :déclaré que le compromis de vente conclu le 16 juillet 2015 est nul pour dol.

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Le litige a été porté devant la cour d’appel.

Le tribunal a jugé que les circonstances ayant entouré la signature du compromis et la chronologie des événements démontraient que Mme Y et la société XL Projet avaient eu un comportement dolosif destiné à tromper les consorts A sur la valeur du bien immobilier et les amener à le vendre en dessous de son prix à Mme Y.

A cet égard, le tribunal a retenu que Mme Y avait caché sa qualité réelle en se présentant comme secrétaire alors que gérante de plusieurs SCI, elle achetait le bien dans le cadre d’une opération immobilière visant à démolir les bâtiments existants pour créer quatre lots à bâtir ainsi que cela résultait du rapport de Mme B, expert sollicité par les consorts A, comprenant en  annexe le projet de division déposé en mairie par Mme Y dés le mois de juin 2015.

Les premiers juges ont observé que si cette information avait été connue des consorts A, elles se seraient interrogées sur la valeur réelle de leur bien et aurait refusé l’importante baisse de prix découlant de la proposition d’achat faite par Mme Y. Cette dissimulation a été jugée délibérée et mise en oeuvre dans le seul but de tromper les consorts A sur le potentiel de leur terrain, au regard notamment de sa constructibilité et de la possibilité de le diviser en lots.

Le tribunal a jugé que cette tromperie avait été facilitée par le comportement de la société XL Projet qui, loin de jouer son rôle de conseil et de mandataire ayant pour mission de permettre à ses mandantes de vendre leur bien au meilleur prix, apparaissait avoir agi au contraire de leurs intérêts en les incitant à accepter une proposition à un prix très en dessous de la valeur de l’immeuble, laquelle ressort de l’avis de valeur produit et du rapport d’expertise amiable de Mme B. Le tribunal a souligné que de ce rapport il résultait que cette valeur pouvait être fixée à 245. 000 euro, portée à une fourchette entre 430. 000 euro et 595. 000 euro en tenant compte des projets de division.

Le tribunal a jugé que Mme Y n’était pas fondée à contester cette valeur en faisant valoir le mauvais état des bâtiments alors que la valeur du bien résultait également de la superficie de son terrain de plus de 2125 m2 et de sa constructibilité par lots, observant que l’expertise réalisée à sa demande évaluait le bien en l’état à 156 .664 euro sans prendre en considération le potentiel de constructibilité du terrain.

S’agissant du rôle joué par la société XL Projet, le tribunal a jugé que la chronologie des événements allait dans le sens de la véracité des dires des consorts A qui soutenaient que l’agence immobilière leur avait faussement affirmé qu’une baisse significative du prix était nécessaire en raison du changement des règles d’urbanisme et d’un arrêté de péril sur le bien, car seule une information de cette nature pouvait les conduire à accepter une diminution aussi rapide et aussi importante du prix de vente, passé de 180 .000 euro à 117. 000 euro entre le 10 et le 30 avril 2015.

Les premiers juges ont ajouté que la société XL Projet était une professionnelle de la vente immobilière qui connaissait la commune de Maffliers et qu’il était peu vraisemblable qu’elle ait pu à ce point se méprendre sur la valeur réelle du bien et considérer que son prix devait être baissé dans des proportions aboutissant à un prix au m2 du terrain de 54 euro sans même s’assurer de la réalité de l’arrêté de péril qui lui aurait été soudainement annoncé par ses mandantes habitant dans le Calvados. Le tribunal a observé que la société XL Projet n’expliquait pas le rôle qu’elle avait joué dans l’opération alors qu’elle se devait de conseiller et d’informer ses mandantes pour leur permettre d’agir conformément à leur intérêt et, pour le moins, de vendre leur bien immobilier à un prix correspondant à sa valeur.

Enfin les premiers juges ont relevé au détriment de la société XL Projet que celle-ci n’avait jamais informé ses mandantes de l’intérêt porté au bien par M.et Mme Z alors que ceux-ci s’étaient dits très intéressés par le prix de 193 .000 euro, que l’agence immobilière leur avait indiqué comme étant celui en cours de négociation, le tribunal relevant que Mme Z et son fils C avaient établi des attestations circonstanciées que l’attestation de M. D, agent de la société XL Projet, ne pouvait remettre en cause.

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C’est à la faveur de motifs pertinents et particulièrement circonstanciés que les premiers juges ont déclaré que le compromis de vente conclu le 16 juillet 2015 était nul et ont débouté Mme Y et la société XL Projet de l’ensemble de leurs demandes.

Les moyens que développent Mme Y et la société XL Projet ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs exacts que la cour adopte sans qu’il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d’une discussion se situant au niveau d’une simple argumentation.

La cour ne trouve pas dans les écritures déposées devant elle d’éléments nouveaux qui justifieraient l’infirmation du jugement et adopte les motifs pertinents et complets énoncés par le tribunal. Tout au plus ajoutera-t-elle que le tribunal n’a pas désigné Mme Y comme une professionnelle de l’immobilier mais comme menant –  et continuant au demeurant de mener  –  des opérations immobilières. Quant à l’arrêté de péril évoqué, s’il a été pris, c’est en juin 2018, soit trois années après le compromis de vente, et la cour observe que le péril tenait essentiellement à l’effondrement d’un mur extérieur.

Enfin, si le bien était, comme le décrit Mme Y, insalubre et en ruine (ce qui est exact pour la seconde bâtisse mais non pour la maison principale) la cour s’étonne que l’appelante n’ait pas saisi l’opportunité que lui offraient les consorts A d’échapper à cette acquisition et qu’au contraire elle ait saisi le juge pour en obtenir la vente forcée.

Le jugement est en conséquence confirmé en toutes ses dispositions (condamnation de Mme Y et de l’agence immobilière).


  • Cour d’appel de Versailles, 3e chambre, 7 novembre 2019, RG n° 17/08993

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