Le locataire avait trop de chiens et de chats : le bail est résilié

Le congé a été délivré par le propriétaire au locataire  pour motif légitime et sérieux. Il convient d’en apprécier la pertinence au regard des dispositions de l’art. 15 de la loi du 6 juillet 1989 (location habitation).

Le bailleur a visé quatre griefs tenant : à un trouble anormal du voisinage, à l’absence de jouissance paisible des lieux, aux témoignages et griefs persistants, à la violation du contrat de bail interdisant la sous location.

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Les trois premiers griefs en constituent en réalité un seul, à savoir une absence de jouissance paisible entraînant des troubles excédant les inconvénients normaux du voisinage.

Le bailleur produit de nombreux éléments d’où il résulte que les locataires sont bien à l’origine de troubles excédant les inconvénients normaux du voisinageet ce en particulier du fait de la présence de nombreux chats et chiens à l’origine d’odeurs et de bruits.

Les locataires se prévalent en premier lieu de l’arrêt de cette cour en date du 23 juin 2016 ayant considéré que les troubles n’étaient pas établis. Ceci ne prive toutefois pas le bailleur de la possibilité d’invoquer des troubles postérieurs à l’arrêt actuels au jour de la délivrance du congé et de nature à établir un motif sérieux et légitime de congé.

Tel est bien le cas en l’espèce, il est en effet produit une attestation d’un collectif de riverains faisant état d’aboiements répétés de chiens et de déjections de chats chez les voisins en provenance des lieux donnés à bail. Il est également justifié que de nombreux riverains appellent la SPA à raison du bruit des chiens et des odeurs pestilentielles provenant des lieux donnés à bail. Il est produit plusieurs attestations de voisins faisant état de ce que depuis 2014, date à laquelle Mme X, locataire, avait fait l’objet d’une condamnation pénale pour des bruits portant atteinte à la tranquillité, les bruits de chien perdurent et qu’il existe en outre des odeurs incommodantes. Le maire de la commune a également attesté de ces nuisances. Enfin, Mme X a été à nouveau condamnée pour des bruits portant atteinte à la tranquillité. Si elle fait valoir qu’elle a interjeté appel du jugement du 24 avril 2018, la cour ne peut que constater que le jugement a été confirmé par la chambre des appels correctionnels. Il ressort d’ailleurs des énonciations tant du jugement que de l’arrêt que Mme X, à tout le moins a admis implicitement des nuisances, en indiquant qu’elle recherchait un endroit isolé où son activité ne gênerait pas le voisinage.

La confrontation de ces éléments, la récurrence des bruits et odeurs anormaux à raison non pas de la seule présence d’animaux domestique mais de leur nombre (au moins 10 chiens même en tenant compte de la réduction invoquée dans le cadre de l’instance pénale) est bien de nature en l’espèce à caractériser des troubles excédant les inconvénients normaux du voisinage et par là même une absence de jouissance paisible des lieux donnés à bail.

Les locataires n’apportent aucun élément contraire et se contentent de critiquer les éléments produits par les intimés. Toutefois, ces critiques pourraient emporter la conviction s’il n’était produit qu’une ou deux attestations. En revanche, elles ne peuvent remettre en cause la réalité des troubles constatés de manière concordante et corroborés par l’ensemble des pièces produites.

S’agissant de troubles non pas ponctuels mais sur une longue période et ayant persisté, il s’agit bien d’un motif sérieux et légitime de congé. Il n’y a donc pas lieu d’envisager les autres griefs invoqués par le bailleur ou la résiliation judiciaire du bail et le jugement est confirmé en ce qu’il a validé le congé et condamné les locataires à restituer les clés du logement.

S’agissant de l’indemnité d’occupation, dans le dernier état des écritures du bailleur, il est sollicité qu’elle soit fixée au montant du loyer à compter du 13 octobre 2017. En effet, le loyer avait été réduit à 650 euros jusqu’à la réalisation des travaux. Il résulte des écritures concordantes des parties que la réception des travaux est intervenue le 13 octobre 2017 de sorte qu’à compter de cette date le montant de l’indemnité d’occupation sera fixé à la somme de 1 258,25 euros correspondant au loyer contractuellement prévu.

Les locataires devront avoir quitté les lieux dans le mois de la signification du présent arrêt et ce, passé ce délai, sous astreinte provisoire de 20 euros par jour de retard.


  • Cour d’appel de Bordeaux, 1re chambre civile, 7 novembre 2019, RG n° 18/00424

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