Recevabilité de la demande de nullité du CCMI au regard de l’expiration du délai de rétractation

Le 28 octobre 2010, M. Z X et la société Sud Immo Constructeur ont conclu un contrat de construction de maison individuelle (CCMI) avec fourniture du plan portant sur la construction d’une maison d’habitation sur partie d’un terrain situé rue Alphonse-Daudet à Romans-sur-Isère …

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Le 21 février 2011, M. X a envoyé au constructeur une lettre recommandée par laquelle il « annulait » le contrat de construction, motif pris «de la différence de prix très importante, de l’ordre de 45 % avec les concurrents».

Après échec de la mise en demeure, la société Sud Immo Constructeur a fait assigner M. X devant le Tribunal de grande instance de Valence, par acte d’huissier délivré le 5 décembre 2011 et a demandé la résiliation du contrat de construction aux torts de M. X et la condamnation de celui-ci à lui payer à titrede dommages-intérêts la somme de 14. 000 euro outre une indemnité sur le fondement de l’art. 700 CPC et les dépens.

En réplique, M. X a invoqué, en particulier, la nullité d’ordre public du contrat de construction, au visa des arti. L 231’2 à R 231′ 2 et L 231’4 du Code de la construction et de l’habitation selon lesquels le maître d’ouvrage doit être titulaire d’un droit à construire.

Il a fait valoir à cet égard le fait qu’à la date de la conclusion du contrat de construction, le 28 octobre 2010, il n’était pas titulaire d’un droit à construire, la promesse synallagmatique de vente ou «compromis» ayant été conclue le 19 novembre 2010.

Retenant cette argumentation, par jugement contradictoire rendu le 17 avril 2014, le TGI de Valence, a : prononcé la nullité du contrat de construction conclu le 28 octobre 2010 entre les parties.

Appel a été relevé.

Sur la recevabilité de la demande de nullité du contrat au regard de l’expiration du délai de rétractation

L’arrêt de la Cour d’appel a été rendu au visa de l’art. L. 271-1 du Code de la construction qui prévoyait à la date de conclusion du contrat un droit de rétractation d’une durée de 7 jours .

La faculté légale de rétractation de l’acquéreur immobilier est une disposition distincte de la nullité du contrat invoquée par l’intimé en l’état du non respect de dispositions légales d’ordre public ainsi que l’énonce l’art L.230-1 du code.

M. X est ainsi recevable à invoquer la nullité du contrat, quand bien même il n’a pas usé de la faculté de rétractation prévue par l’art. L. 271-1 du CCH.

Sur la nullité du contrat au regard du défaut de désignation du titre de propriété ou du droit réel permettant de construire

Les parties ont conclu le 28 octobre 2010 un contrat de construction d’une maison individuelle avec fourniture du plan.

Selon l’article L.231-2 du Code de la construction et de l’habitation, d’ordre public, le contrat doit en particulier comporter l’énonciation suivante :

« a) La désignation du terrain destiné à l’implantation de la construction et la mention du titre de propriété du maître de l’ouvrage ou des droits réels lui permettant de construire »

L’art. R. 231-2 ajoute qu’il est satisfait aux obligations résultant du § a) de l’art. L. 231-3 en ce qui concerne le titre de propriété ou les droits permettant de construire, par les énonciations suivantes : «la nature des droits, la nature du titre, sa date, l’indication des nom et adresse du rédacteur de l’acte».

Le constructeur invoque en l’espèce sa pièce n° 9 dont il soutient qu’elle constitue une promesse de vente valant vente au sens des textes précités.

Ce document est rédigé comme suit :

« […] le but de la présente proposition d’achat est exclusivement d’inviter les propriétaires, si le prix proposé leur convient, à régulariser avec nous un avant-contrat (compromis de vente) qui fixera les modalités de la vente et engagera réciproquement les deux parties à l’issue du délai de sept jours imposés par la loi SRU. La signature de l’avant-contrat devra intervenir au plus tard le 31 octobre 2010. Au-delà de cette date, notre proposition d’achat ne sera plus valable. En cas d’accord avec les propriétaires dans le délai ci-dessus indiqué, nous nous engageons à régulariser un avant-contrat sous peine d’être redevable de dommages-intérêts à leur égard.»

Cette offre a été acceptée au nom des propriétaires indivis du terrain le 21 octobre 2010.

Ce document ne peut être qualifié de promesse synallagmatique de vente opérant transfert de propriété immobilière. Il s’agit d’un avant-contrat n’entraînant que des obligation à caractère personnel et non réel, et qui n’est susceptible de se résoudre, le cas échéant, qu’en dommages-intérêts.

Dans ces conditions, il n’est pas possible de retenir que le maître d’ouvrage disposait d’une promesse de vente valant vente.

En conséquence, le jugement est confirmé.


  • Cour d’appel de Grenoble, 2e chambre, 5 novembre 2019, RG n° 14/02829

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