La connaissance des lieux par la locataire n’exonère pas la bailleresse de son obligation de délivrance d’un logement décent

Les parties, le 23 janvier 2002, sont convenues d’un bail pour un logement situé place de l’église à saint Paul en Forêt. L’état d’entrée dans les lieux signé au contradictoire des parties relève un état qualifié de bon voire de très bon de l’ensemble du logement. La production de devis de réfection ou de factures d’achat de matériaux, faute de force probante suffisante, sont sans conséquence sur le litige et ce d’autant que le bon état lors de la prise de possession des lieux est établi par le constat d’entrée joint au bail .

Le 7 avril 2015, la locataire dénonçait à la bailleresse des infiltrations en provenance de la toiture affectant les pièces à vivre du logement et d’une violation des critères définissant la décence notamment en raison du plancher défaillant dans la salle de bains .

La bailleresse, dûment avisée, ne contestait pas les faits et l’informait de sa volonté d’effectuer des travaux d’importance dans les lieux loués qui selon elle « nécessitent des changements importants »; elle ne justifie toutefois pas avoir fait réaliser les améliorations et réparations qu’elle jugeait elle -même nécessaires, le devis de reprise de la toiture produit datant de 2011 .

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Madame Z, expert mandaté par la compagnie d’assurance de Madame Y, locataire, a organisé une expertise amiable le 11 juin 2015 en présence de Madame X, propriétaire, et de Madame A mandatée par l’assureur de cette dernière. Le rapport d’expertise contradictoire relève la présence de moisissures dans la cuisine et dans une chambre, l’absence de ventilation adéquate et suffisante dans la cuisine et la salle de bains et d’isolation dans la chambre à l’étage, des infiltrations d’eau à travers la toiture dans le salon, la vétusté des menuiseries qui n’assurent plus leur fonction d’étanchéité à l’air et l’eau, un fléchissement du plancher de la salle de bains en raison du pourrissement d’une poutre ayant nécessité la mise en place d’un étai métallique dans la cave et une fuite au niveau du groupe de sécurité du chauffe eau ; que l’expert concluait à la nécessité de procéder à des travaux dans les 60 jours.

L’association des « Compagnons de Provence », qui est intervenue dans les lieux le 3 novembre 2015 confirmait la fragilité du plancher de la salle de bains, la fuite d’eau du chauffe eau, l’absence de ventilation adéquate dans la salle de bains et la cuisine, la présence de moisissures dans la salle de bains, le salon, les chambres et le mauvais état des menuiseries laissant passer l’eau et l’air; elle préconisait la mise en place d’un système de ventilation et d’un chauffage suffisant, la réparation du plancher de la salle de bains et le changement des menuiseries .

L’art. 6 de la loi du 6 juillet 1989 énonce que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation ;  le décret nº 2002-120 du 30 janvier 2002 est venu préciser les caractéristiques du logement décent, notamment l’art. 2 de ce décret définit les conditions du logement au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires, tandis que l’art. 3 établit la liste des éléments d’équipement et de confort que le logement doit comporter pour répondre aux caractéristiques du logement décent ; le bailleur est également tenu d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu au contrat et d’y faire toutes les réparations autres que locatives nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux .

Le logement doit permettre d’assurer la santé et la sécurité physique des occupants que certains éléments d’équipement et de confort doivent être présents; il doit être exempt d’humidité avec développement de moisissures, posséder des ouvrants étanches à l’eau et l’air et un système de ventilation adapté et suffisant dans l’ensemble du logement .

La connaissance des lieux par la locataire n’exonère pas la bailleresse de son obligation de délivrance d’un logement décent ;  la réfection de la toiture, du plancher de la salle de bains, le changement des menuiseries et la mise en place d’un système de ventilation adéquate sont nécessaires à l’habitabilité du logement, de tels travaux sont à la charge de la bailleresse .

La bailleresse, qui avait concédé dès 2015 la nécessité de procéder à des travaux importants dans le logement, ne justifie pas avoir opéré les réalisations envisagées ; elle produit une attestation de l’entreprise Regina déclarant le 20 février 2016 avoir été « mandatée » pour le remplacement de fenêtres dans les locaux loués, Madame X reconnaissant dans ses conclusions qu’aucun changement n’avait encore été réalisé, imputant ce retard à l’inertie de la société Regina sans en justifier ; Monsieur B, représentant la société B, indique avoir en octobre 2015 constaté l’affaissement du plancher de la salle de bains en raison d’une poutre défectueuse et avoir préconisé le changement du plancher, selon devis à venir; Madame X ne justifie ni d’un devis ni de la réalisation des travaux en ce sens; le 6 février 2016, l’entreprise Benetto lui proposait de remplacer la poutre centrale support du dit plancher, sans qu’aucun devis ni facture soit produit; les pièces produites démontrent que la bailleresse valablement informée des désordres affectant les lieux loués n’a pas jugé opportun et pertinent de procéder aux réfections utiles dans un délai raisonnable .

Elle produit une attestation de Monsieur G H indiquant que le chauffe eau ne comporte pas de raccordement pour l’évacuation du groupe sécurité « mais que cela n’entraîne en aucun cas le bon fonctionnement » de l’appareil; cette déclaration sibylline ne renseigne pas la juridiction sur l’état du dit chauffe eau .

La preuve est suffisamment rapportée des manquements de la bailleresse à l’obligation lui incombant de délivrance d’un logement décent; elle n’établit pas avoir mandaté diverses entreprises pour remédier, dans les meilleurs délais, aux désordres dénoncés.

La locataire a subi un trouble de jouissance certain au vu des désagréments résultant de l’humidité excessive régnant dans les lieux loués et le caractère dégradé du plancher de la salle de bains, sans toutefois que l’on puisse considérer que les troubles se seraient manifestés dès l’entrée dans les lieux.


  • Cour d’appel d’Aix-en-Provence, Chambre 1-8, 12 novembre 2019, RG n° 17/01676

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