La #notaire séquestre a oublié de s’assurer du versement prévu au #compromis de vente

Si le notaire est tenu d’éclairer les parties et d’appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets ainsi que sur les risques de l’acte auquel il est requis de donner la forme authentique, il ne peut voir sa responsabilité retenue pour des conventions conclues hors son intervention, et qui ont déjà été immuablement arrêtées ou qui ont produit leurs effets.

En l’espèce, maître A, notaire à Doué-le-Fontaine, qui n’est pas intervenue dans la négociation et la rédaction du compromis de vente, ne peut donc se voir reprocher de ne pas avoir vérifié la solvabilité de l’emprunteur.

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Il n’est pas établi non plus qu’elle a manqué à ses obligations dans le cadre de la préparation de la rédaction de l’acte authentique qui devait être signé le 1erdécembre 2016, puisqu’elle a sollicité l’ensemble des documents d’urbanismenécessaires et envoyé, par courriel du 24 novembre 2016, le décompte des sommes dues à M. Z, l’acquéreur.

Informée le 29 novembre 2016 par ce dernier qu’il ne disposerait pas des fonds, elle en a avisé l’agence immobilière le jour même et indique, mais sans en justifier, avoir appelé le lendemain M. Y qui le conteste.

Le compromis comportait les clauses suivantes :

« Réalisation : ‘Les présentes constituent dès leur signature un accord définitif sur la chose et sur le prix, et le vendeur ne pourra en aucun cas se refuser à réaliser la vente en se prévalant de l’article 1590 du code civil et en offrant de restituer le double de la somme versée.

[…]

La signature de l’acte authentique est prévue : au plus tard le 30 novembre 2016.’

Clause pénale : ‘En application de la rubrique Réalisation’ et après levée de toutes les condition suspensives, il est convenu, au cas où l’une des parties viendrait à refuser de régulariser par acte authentique la présente vente dans le délai imparti, qu’elle pourra y être contrainte par tous les moyens et voies de droit, en supportant les frais de poursuites et de recours à justice et sans préjudice de tous dommages et intérêts. Toutefois, la partie qui n’est pas en défaut pourra, à son choix, prendre acte du refus de son co-contractant et invoquer la résolution du contrat.

Dans l’un et l’autre cas, il est expressément convenu que la partie qui n’est pas en défaut percevra de l’autre partie, à titre d’indemnisation forfaitaire de son préjudice la somme de vingt quatre mille euros (24.000,00€). »

Compte tenu de ces clauses, le notaire a fait preuve d’une prudence légitime en conseillant l’établissement d’un procès verbal de carence le 22 décembre 2016, dans lequel il est relaté que M. Z, acquéreur, s’est présenté sans les fonds et que les vendeurs, qui ont invoqué la résolution pure et simple du contrat, se sont trouvés déliés de tout engagement lié à l’immeuble vendu à M. Z.

En revanche, il apparaît que c’est à bon droit que sa responsabilité a été retenue par le premier juge au titre de sa mission de séquestre.

Le compromis de vente comportait une clause intitulée « L’acquéreur-séquestre » ainsi rédigée :

« 1.Séquestre : l’acquéreur effectue ce dépôt, entre les mains de Me A séquestre choisi d’un commun accord entre les parties comme dépositaire de ce versement.

Le montant du versement s’élève à Huit mille euros (8000,00 €).

Référence du réglement : RIB Me A.

2. Mission du séquestre : le séquestre remettra au vendeur, dans les 8 jours ouvrables, copie du reçu délivré à l’acquéreur et conservera la somme qui lui est confiée avec pour mission de la ventiler suivant les cas exposés ci-avant…« .

L’appelante, la notaire, ne peut sérieusement contester avoir accepté cette mission de séquestre alors que, la veille, elle avait transmis par courriel son RIB à l’agence immobilière, qu’elle ne justifie pas qu’elle était en relations avec elle pour d’autres affaires nécessitant cet envoi, et qu’elle n’a pas protesté lorsque elle a reçu le compromis qui lui a été envoyé le 29 septembre suivant.

Elle devait donc s’assurer du versement prévu et, même si cela n’était pas expressément mis à sa charge, informer, dans le cadre de son devoir de conseil et de mise en garde, les vendeurs de l’absence de paiement de la somme de 8. 000 euro. Elle ne peut, compte tenu des obligations lui incombant, se prévaloir, face à des profanes qui lui confiaient la préparation de l’acte authentique, de ce qu’ils ne pouvaient ignorer que le paiement n’avait pas eu lieu dès lors qu’aucun reçu ne leur avait été envoyé, alors qu’ils pouvaient tout simplement penser qu’elle avait oublié.

Or, elle ne justifie pas avoir pris l’attache des consorts Y, vendeurs, commettant ainsi une faute.

La décision entreprise est en conséquence confirmée en ce qu’elle a retenu sa responsabilité.


  • Cour d’appel d’Angers, Chambre a – civile, 10 septembre 2019, RG n° 18/02207

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