A Guebwiller, enrichissement sans cause des propriétaires sur le dos des locataires (non)

Conformément aux art. 1303 et suivants du Code civil, qui ont codifié l’action fondée sur l’enrichissement sans cause :

1) En dehors des cas de gestion d’affaires et de paiement de l’indu, celui qui bénéficie d’un enrichissement injustifié au détriment d’autrui doit, à celui qui s’en trouve appauvri, une indemnité égale à la moindre des deux valeurs de l’enrichissement, tel qu’il subsiste au jour de la demande, et de l’appauvrissement, constaté au jour de la dépense, mais, en cas de mauvaise foi de l’enrichi, l’indemnité due est égale à la plus forte de ces deux valeurs.

2) L’enrichissement est injustifié lorsqu’il ne procède ni de l’accomplissement d’une obligation par l’appauvri ni de son intention libérale, il n’y a pas lieu à indemnisation si l’appauvrissement procède d’un acte accompli par l’appauvri en vue d’un profit personnel, et l’indemnisation peut être modérée par le juge si l’appauvrissement procède d’une faute de l’appauvri.

3) L’appauvri n’a pas d’action sur ce fondement lorsqu’une autre action lui est ouverte ou se heurte à un obstacle de droit, tel que la prescription.

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Lors de la conclusion du contrat de bail, Mme C X, agissant en qualité d’administratrice légale sous contrôle judiciaire de M. F D, et M. Z et Mme A X (locataires) sont convenus que ceux-ci effectueraient des travaux moyennant une gratuité de trois mois de loyer ; les travaux que les locataires s’engageaient à effectuer tendaient expressément à la « Remise en état de l’appartement Deco, sols … », sans que cette énumération eût un caractère limitatif ainsi que le démontre sa rédaction elle-même.

Au cours du bail, les propriétaires bailleurs ont décidé la vente de l’appartement et ont notifié leurs conditions aux locataires.

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En cause d’appel, les locataires exposent qu’ils ont entrepris dès le 1er juillet 2008 une rénovation complète du bien immobilier de Guebwiller qu’ils devaient acquérir et que la valeur de celui-ci a, du fait de ces travaux, été estimée à 229. 000 euro en 2012, soit une plus-value de 114. 000 euro ; cependant, en septembre 2008 les notaire les aurait informés que la vente était subordonnée à une autorisation du juge des tutelles ; M. E D serait intervenu auprès du juge des tutelles pour empêcher celui-ci d’autoriser la vente et, suite au décès de la personne protégée, aurait agi à leur encontre en exigeant le paiement du loyer ainsi que leur expulsion.

Pour la cour d’appel, M. Z et Mme A X n’ont pas d’action sur le fondement de l’enrichissement injustifié, alors que l’exécution de travaux par leurs soins dans l’appartement donné à bail était prévue par le contrat, de même que sa contrepartie, quand bien-même l’action contractuelle dont ils disposeraient contre le bailleur leur serait fermée en raison d’un obstacle de droit.

En outre, s’agissant des travaux qui seraient éventuellement exclus des prévisions contractuelles, pour démontrer l’enrichissement injustifié qu’ils allèguent, M. Z et Mme A X invoquent une plus-value considérable apportée à l’appartement, en se référant au prix prévu par le compromis de vente établi en 2008 et à l’évaluation faite par un expert judiciaire en 2012.

Si cette dernière évaluation, soit 229. 000 euro, n’apparaît pas sérieusement contestable, en revanche aucun élément sérieux ne permet d’affirmer que le prix prévu par le compromis de vente, consenti le 2 juillet 2008 par Mme C X à son fils et à l’épouse de celui-ci, correspondait à la valeur de l’immeuble à cette date.

Le document intitulé « évaluation » produit aux débats en cause d’appel, qui ne revêt ni la forme d’une attestation destinée à être produite en justice, ni celle d’une expertise sérieuse reposant sur une démonstration argumentée, qui ne s’engage pas sur la valeur du bien, et qui exclut lui-même qu’il puisse servir « à un dossier contentieux ou judiciaire », est dépourvu de toute valeur probante.

Il convient, au contraire, de relever que le bien litigieux est un appartement de cinq pièces principales, avec cave, au deuxième étage d’un bel immeuble construit en 1974 et situé place de l’Hôtel de Ville à Guebwiller ; sa superficie est de 137 mètres carrés, ainsi que le démontre le rapport d’expertise ; en outre, les photographies produites par M. Z et Mme A X démontrent que la décoration de l’appartement était vétuste, mais n’établissent pas l’existence de désordres majeurs rendant le logement inhabitable à la date du compromis de vente.

De plus, aucun élément ne permet de relier l’éventuelle évolution de la valeur vénale de l’appartement entre le mois de juillet 2008 et le mois de septembre 2013, date du rapport d’expertise, aux travaux réalisés par M. Z et Mme A X, et non à la seule évolution des prix des biens immobiliers ; l’expert a, au contraire, relevé la présence de traces d’infiltration d’eau au plafond et un compteur électrique « bricolé » par l’occupant.

Faute de rapporter la preuve d’un enrichissement injustifié des propriétaires à leur détriment, M. Z et Mme A X sont ainsi mal fondés à réclamer le paiement d’une indemnité.

Au surplus, M. E D fait valoir à juste titre que les travaux ont été accomplis dans l’intérêt personnel de M. Z et Mme A X, qui occupent depuis plus de dix ans un appartement moyennant un loyer fixé à 550 euro par mois, inférieur à la valeur locative du bien estimée par le rapport d’expertise.

Le premier juge a donc débouté à juste titre M. Z et Mme A X, locataires, de leur action fondée sur l’enrichissement sans cause.


  • Cour d’appel de Colmar, Chambre 2 a, 15 novembre 2019, RG n° 17/01389

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