On doit dans les conventions rechercher quelle a été la commune intention des parties contractantes, plutôt que de s’arrêter au sens littéral des termes

Aux termes de l’art. 1156 du Code civil, on doit dans les conventions rechercher quelle a été la commune intention des parties contractantes, plutôt que de s’arrêter au sens littéral des termes.

En outre aux termes de l’art. 1161 du même code, toutes les clauses des conventions s’interprètent les unes par les autres, en donnant à chacune le sens qui résulte de l’acte entier.

Enfin, aux termes de l’art. 1170 du même Code civil, la condition potestative est celle qui fait dépendre l’exécution de la convention d’un événement qu’il est au pouvoir de l’une ou de l’autre des parties contractantes de faire arriver ou d’empêcher.

La promesse de vente a été contractée le 12 juin 2013 sous les conditions suspensives particulières que la SARL Catema soit régulièrement titrée sur les droits et biens immobiliers objet de la promesse, que le bail commercial en cours soit définitivement résilié, sous réserve de l’absence de termites, mérules et champignons et de la délivrance d’une autorisation d’urbanisme purgée de tous recours, relative à la modification de la façade donnant sur la rue aux Juifs.

Au paragraphe relatif à l’indemnité forfaitaire d’immobilisation, il a été stipulé qu’en considération de la promesse faite par le promettant et en contrepartiedu préjudice qui peut en résulter pour lui, en cas de non réalisation et, notamment par suite de la perte qu’il éprouverait du fait de l’obligation dans laquelle il se trouverait de rechercher un nouvel acquéreur après l’expiration du délai fixé au 31 octobre 2013 à 18 heures, le bénéficiaire s’engage à verser la somme de 81.000 euros, comprenant le virement d’une somme de 20.000 euros dans un délai de huit jours à compter de la signature de l’acte d’acquisition du promettant et la somme de surplus de 61.000 euros, au plus tard dans les huit jours de la date fixée pour la régularisation de l’acte authentique de vente, dans l’éventualité où le bénéficiaire ne donnerait plus suite à l’acquisition, une fois toutes les conditions suspensives réalisées.

Il a été précisé dans l’acte que dans l’hypothèse où le virement des 20.000 euro ne serait pas effectué dans le délai imparti, la promesse serait caduque et non avenue.

L’ensemble des conditions suspensives expressément prévues dans la promesse ont été réalisées et en aucune façon, l’exécution de cette promesse n’était conditionnée par l’exigence d’une conformité des lieux aux normes de sécurité incendie, contrairement à ce que soutient la société Callaine.

L’interprétation du contrat faite par la société Callaine, selon laquelle elle pouvait se prévaloir de son absence de virement des 20.000 euros dans les huit jours de l’acquisition par le promettant du bien immobilier objet de la promesse, ne respecte pas l’économie générale du contrat.

Dans son attestation en date du 11 mai 2018, maître Tenière, notaire rédacteur de l’acte, relève justement que « l’indemnité prévue dans l’acte constitue la contrepartie de l’engagement du promettant et n’a de vocation qu’à profiter au promettant, lui seul pouvant donc envisager de faire jouer la clause à son profit et non la partie à laquelle incombait le règlement de cette somme« .

Contrairement à ce qu’a retenu le premier juge, la société Callaine ne pouvait se prévaloir de la caducité de la promesse et la société Catema, ayant acquis le bien immobilier suivant acte authentique en date du 20 septembre 2013 et ayant réalisé les conditions suspensives prévues dans la promesse, avait le droit de se prévaloir de l’indemnité d’immobilisation prévue, étant précisé en outre que la société Callaine ne démontre pas remplir les conditions pour se prévaloir d’un cas de restitution de l’indemnité prévu à la page 24 de la promesse, échouant dans la preuve d’un manquement du promettant à ses obligations.

Sur le montant dû au titre de l’indemnité d’immobilisation et sur la validité de la stipulation prévue dans la promesse sur l’impossibilité de la réduire

Aux termes de l’article 1152 du Code civil, lorsque la convention porte que celui qui manquera de l’exécuter payera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte, ni moindre.

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Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Toute stipulation contraire sera réputée non écrite.

Toutefois, dès lors que le bénéficiaire d’une promesse unilatérale de vente n’est pas tenu de lever l’option au terme convenu et n’a pas manqué à une obligation contractuelle en s’abstenant de le faire, la stipulation au profit du promettant d’une indemnité d’immobilisation ne constitue pas une clause pénale réductible en application de l’article susvisé.

La société Catema soutient que la totalité de l’indemnité prévue dans la promesse, soit la somme de 81.000 euro, lui est due, dès lors que cette indemnité est le prix forfaitaire de l’indisponibilité du bien entre ses mains et qu’il est expressément stipulé dans la promesse que cette indemnité telle que fixée ne variera pas et ne pourra faire l’objet d’aucune réduction quel que soit le temps écoulé entre le jour de la promesse et la décision du bénéficiaire de ne pas réaliser la vente.

La société Callaine est effectivement tenue d’indemniser la société Catema, n’ayant pas exécuté son obligation de paiement dans les délais alors que les conditions suspensives étaient remplies.

S’agissant du montant dû, il convient de relever en l’espèce que l’indemnité prévue n’avait pas pour objet de faire assurer par une des parties l’exécution de son obligation dès lors que seule la société Catema s’était obligée à vendre, l’acte mentionnant expressément en sa page 3 que la société Callaine avait ‘la faculté de demander ou non la réalisation de la promesse, selon qu’il lui conviendra’.

Les dispositions de l’art. 1152 du Code civil étant dès lors inapplicables en l’espèce, il y a lieu de considérer que la société Callaine est redevable de l’entière indemnité d’immobilisation à l’égard de la société Catema, soit la somme de 81.000 euro.


  • Cour d’appel de Rouen, 1ère ch. civile, 16 octobre 2019, RG n° 17/05481

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