« Le bien vendu est libre de toute hypothèque … » mais l’état hypothécaire hf révélait une inscription

En application de l’art. 1382 du Code civil, devenu art. 1240 depuis l’entrée en vigueur de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En sa qualité d’officier public, le notaire est responsable de toute fautepréjudiciable commise par lui dans l’exercice de ses fonctions et en l’espèce à l’égard des intimés ayant la qualité d’acquéreurs aux acte de vente qu’il a établis ; garant de la validité et de l’efficacité de ces actes de vente, il était tenu d’en examiner la régularité et se devait d’accomplir la formalité essentielle de s’assurer de l’état des inscriptions hypothécaires pouvant grever les biens vendus.

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Or, il résulte de chacun des actes litigieux que le notaire a affirmé sous le paragraphe ‘ »Situation hypothécaire » que les biens vendus étaient libres de toutes inscriptions de privilèges ou d’hypothèques ou encore de charges quelconques alors que la simple lecture de l’état hypothécaire relatif au bien vendu révèle que la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel du Languedoc avait inscrit sur la parcelle initialement cadastrée section B 1569, avant d’être divisée en deux parcelles cadastrées section N n° 2426 et 2427 selon état descriptif dressé par maître I, notaire, le 22 décembre 2006, une hypothèque pour garantir sa créance de 347 000 euros en principal, outre 52 050 euros d’accessoires, exigible au 30 juin 2015, la date extrême de validité de l’hypothèque étant fixée au 30 juin 2007.

Il n’est pas par ailleurs contesté que non seulement le notaire n’a pas avisé chacun des acquéreurs de l’existence de cette hypothèque mais en outre a libéré le prix sans régler ce créancier et purger les inscriptions hypothécaires à l’occasion de la vente immobilière du 28 décembre 2006.

Si l’appelante, la SCP notaire, ne conteste pas en réalité cette faute, elle indique que le préjudice moral invoqué par les intimés ne serait pas en lien avec celle-ci mais résulterait de la faute de la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel du Languedoc qui a fait choix d’engager trois procédures de saisie immobilière à l’encontre de trois acquéreurs alors qu’elle disposait d’une garantie sur la partie de la parcelle restée propriété de la SCI La Lauzière, se référant à l’ordonnance du juge de la mise en état du tribunal de grande instance de Nîmes en date du 1er octobre 2015 dans l’instance opposant la Banque à Maître AJ J, à la SCP Delacourt AI J notaires et à la SELURL AE H liquidateur de la société JPB Promotion.

Outre le fait que cet énoncé ne figure que dans la motivation de cette ordonnnance du juge de la mise en état rendue dans cette instance à laquelle les acquéreurs intimés n’étaient pas parties et qui n’a donc aucune autorité de la chose jugée à leur égard, il est constant que si le notaire n’avait pas été à l’auteur de la faute initiale telle qu’elle vient d’être retenue, la banque n’aurait pas eu à menacer les acquéreurs intimés d’ exercer le droit de suite dont elle disposait sur les biens acquis et n’aurait pas à engager une procédure de saisie immobilière sur les biens de M. O X et de la SARL Marinetant, précision faite que ce créancier était libre de choisir la mesure d’exécution qui lui permettait d’obtenir paiement de sa créance.

Il sera également précisé que la banque n’a engagé sa procédure de saisie immobilière qu’en janvier 2016 alors même qu’elle tentait d’obtenir le paiement de sa créance depuis octobre 2009 d’abord auprès de la SCI La Lauzière, puis de JPB Production et ce par l’intermédiaire de maître J, notaire, puis auprès de la SCP AI J et de sa compagnie d’assurances.

Le préjudice moral des acquéreurs intimés né de l’inquiétude de perdre leurs biens, né à réception de la lettre de mise en demeure du 1° octobre 2012, qui s’est accrue pour M. X et son épouse et pour la SARL Marinetant à réception des commandements aux fins de saisie immobilière du 27 janvier 2016 (SARL Marinetant) et 30 janvier 2016 (M. X) n’a pris fin que par le jugement du 28 mars 2017 du juge de l’exécution du tribunal de grande instance d’Alès qui a donné acte à la banque de son désistement de procédure de ses deux procédures de saisie immobilière.

Le jugement de première instance est en conséquence confirmé en ce qu’il a retenu le principe d’un préjudice moral dont la SCP AI J, notaire, doit être condamnée à réparer.


  • Cour d’appel de Douai, 3e chambre, 21 novembre 2019, RG n° 18/04279

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