Le #notaire n’a pas vérifié l’acte de propriété de la bailleresse. Lourde condamnation in solidum avec les MMA

La SCI X, qui est intervenue en qualité de bailleur dans le cadre de la cession du droit au bail de la société PA SY FA au bénéfice de la société R S par acte notarié du 12 mars 2007, a commis une faute à l’égard de la société PA SY FA en ne lui révélant pas l’existence du règlement de copropriété qui rendait impossible l’exploitation par un tiers non copropriétaire d’une activité commerciale et en la laissant s’engager dans la cession de son droit au bail.

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Et sur la responsabilité de la SCP H-U-H-AB, notaire rédacteur de l’acte de cession :

Le notaire qui commet une faute dans ses fonctions d’officier public et ministériel, engage sa responsabilité délictuelle. Il est tenu professionnellement d’éclairer les parties et de s’assurer de la validité et de l’efficacité des actes qu’il dresse. Il doit dans ce cadre, renseigner les cocontractants sur les risques d’ordre juridique que l’opération envisagée peut comporter.

Il est mentionné dans l’acte notarié de cession du droit au bail de la société PA SY FA, au chapitre « identification des locaux loués » « dans un immeuble sis à Draguignan (..), […] :

—  tout le rez-de-chaussée auquel on accède par l’entrée commerciale (…)

—  toutes les caves dessous auxquelles on accède par le couloir commun (…)

—  petit local 2e porte à gauche dans le couloir commun à usage de réserve

—  droit de passage dans le couloir commun pour accéder aux caves à et la réserve précitée« .

Le jugement du 30 octobre 2008 confirmé par l’arrêt du 10 septembre 2009, a sursis à statuer sur la demande d’indemnisation de la SARL PA SY PFA formée à l’égard de la SCP notaire AG H-U; l’autorité de la chose jugée ne peut donc être soulevée s’agissant de ce point.

Ce même jugement, confirmé par l’arrêt du 10 septembre 2009, a en revanche rejeté la demande d’appel en garantie du notaire par la société PA SY FAs’agissant de la restitution du prix de vente.

Le notaire, qui n’a pas vérifié l’acte de propriété de la SCI X du 20 avril 2009, alors qu’il établissait le même jour le bail commercial liant la SCI X à la société R S, acte de propriété qui mentionnait l’existence d’une copropriété, aurait dû en outre être alerté par la mention récurrente de « couloir commun » dans la désignation du bien objet du bail et vérifier dès lors le statut juridique de ce bien. Le fait de n’avoir pas procédé à une telle démarche constitue une faute du notaire, qui a concouru à la réalisation du dommage subi par la société PA SY FA, à savoir l’annulation de la cession de son droit au bail. L’indemnisation du préjudice subi par cette société PA SY FA, en lien avec la faute du notaire, ne peut être écartée du seul fait que, même sans l’intervention du notaire, la société PA SY FA ne pouvait en tout état de cause exploiter un commerce en raison du règlement de copropriété.

Les MUTUELLES DU MANS ASSURANCES, assureur du notariat, ont conclu avec la SCP H H U, notaire. Elle ne discute pas sa garantie.

Il convient en conséquence de condamner in solidum (1) la SCI X, la SCP H H U et les MUTUELLES DU MANS ASSURANCES à verser à la société PA SY FA, représentée par maître B, es-qualités de liquidateur, la somme de 490.000 euro en réparation du préjudice qu’elle a subi à la suite de l’annulation de son droit de cession au bail, avec intérêts au taux légal à compter de l’arrêt.

(1) Lorsqu’on bénéficie d’une condamnation in solidum contre deux adversaires au moins, cela signifie que l’on peut récupérer toutes les condamnations chez l’un d’entre eux, à charge pour lui de récupérer chez le second ce qui était dû par ce dernier.


  • Cour d’appel d’Aix-en-Provence, Chambre 1-7, 14 novembre 2019, RG n° 17/20326

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