L’état hypothécaire doit être levé à la date la plus proche possible de celle de la vente

Par jugement en date du 21 août 2006, le Tribunal de commerce de Pau a prononcé la liquidation judiciaire de la société Agence de distribution des énergies renouvelables (ADER) et a désigné en qualité de mandataire liquidateur maître C D ; ce dernier étant ensuite remplacé le 2 novembre 2010 par la SELARL Brenac et associés.

Par arrêt en date du 1er décembre 2009, la Cour d’appel de Pau a condamné M. A Y, gérant de la société Agence de distribution des énergies renouvelables, à payer une partie des dettes sociales à concurrence de la somme de 80.000 euro, solidairement avec M. E F, co-gérant.

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Par acte sous-seing privé en date du 22 avril 2010, Mme G Z, usufruitière, et M. A Y, nu-propriétaire, se sont engagés à vendre à M. B et Mme X, sous différentes conditions suspensives un lot de copropriété situé dans la résidence Marie-H, […] à Biarritz.

Le 8 juillet 2010, le mandataire liquidateur a procédé à l’inscription d’une hypothèque judiciaire à hauteur de la somme de 87.221,58 euro en garantie de la créance de la liquidation judiciaire sur les droits en nue propriété dont était titulaire M. A Y sur ce lot.

La vente du bien est intervenue par acte authentique en date du 28 juillet 2010, dressé par maître L M, notaire membre de la SCP K L-M, et avec la participation de maître I J, notaire associé à Bordeaux.

Le prix de vente a été réparti entre les vendeurs le 28 juillet 2010; et M. Y a perçu la somme de 114.515,73 euro.

Il s’est avéré que l’état hypothécaire hors formalité adressé au notaire le 27 mai 2010 ne faisait pas mention d’une inscription d’hypothèque en cours de validité.

Par acte en date du 2 juillet 2015, la SELARL Brenac et associés (ci-après désignée le mandataire liquidateur) a fait assigner la SCP J-N-O notaire devant le Tribunal de grande instance de Bordeaux sur le fondement de l’art. 1382 du Code civil en paiement de la somme principale de 87.121,58 euro, en lui reprochant d’avoir réparti le prix de vente au vu d’un état hypothécaire trop ancien.

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Par des motifs pertinents qui ne sont pas utilement contestés en cause d’appel et que la cour fait siens, le tribunal a retenu à bon droit que le notaire avait commis une faute en recevant l’acte authentique de vente le 28 juillet 2010, au vu d’un état hypothécaire hors formalité qui avait été délivré le 28 mai 2010, alors que l’informatisation des services de la publicité foncière (déjà acquise à cette période) lui permettait d’obtenir un état beaucoup plus proche de la vente, et qu’une demande en ce sens lui aurait révélé l’existence d’une formalité en attente déposée le 8 juillet 2010, à savoir une inscription hypothèque judiciaire.

Il sera précisé à cet égard que la conservation des hypothèques de Bayonne (1er Bureau) avait transmis l’état dématérialisé à la SCP notaire par Télé@ctes le lendemain même de sa demande, déposée le 27 mai 2010, de sorte qu’il n’existait aucune difficulté matérielle pour l’étude de notaires à obtenir un état hypothécaire la plus proche possible de la signature des parties.

En outre, la faute du notaire est d’autant plus caractérisée que ce dernier a procédé le jour-même de la vente à la distribution du prix entre Mme Z, usufruitière, et M. Y, nu-propriétaire, sans consignation dans l’attente de la publication de l’acte.


  • Cour d’appel de Bordeaux, 1re chambre civile, 25 novembre 2019, pourvoi n° 17/07007
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