Le devoir de conseil du #notaire lui imposait, dés la promesse de vente, d’attirer l’attention du promoteur sur l’existence d’une #servitude

Suivant acte en date du 4 février 2014 dressé par maître A Y, notaire à […], les consorts X ont consenti à la SARL APRIA, promoteur immobilier, une promesse de vente portant sur une propriété bâtie située à […].

Cet acte prévoit expressément que la SARL APRIA entend utiliser le bien promis afin d’y réaliser des logements.

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La SARL APRIA a chargé la […] de la commercialisation de l’ensemble immobilier projeté suivant mandat en date du 18 septembre 2014.

L’acte précise également que sa réalisation était soumise à l’obtention d’un permis de construire purgé de tous recours et retrait.

Une seconde promesse, portant sur les mêmes biens et annulant la précédente, était signée à entre les parties, par l’entremise du même maître Y le 3 octobre 2014, emportant seulement modification de la condition suspensive relative au permis de construire.

Le permis de construire obtenu a été annulé ultérieurement le tribunal administratif de PAU, saisi par des riverains, pour des raisons étrangères au présent litige.

La […] a commercialisé la quasi-totalité des lots. L’établissement des contrats de réservation était confiée à l’étude de maître Z, notaire à SAINT JEAN DE LUZ.

Peu de temps avant le début des travaux, maître Z a averti la SARL APRIA d’une difficulté rendant impossible la réalisation effective du projet en ce qu’ il résulte d’un acte en date du 30 septembre 1983 régulièrement publié au bureau de la conservation des hypothèques (service de la publicité foncière), que les propriétés voisines cadastrées 100, 101 et 102 bénéficient d’une servitude empêchant toute réalisation d’un projet de construction au delà d’une hauteur R + 1.

Devant l’impossibilité de faire renoncer les titulaires au bénéfice de cette servitude, la SARL APRIA s’est trouvée obligée de renoncer à la réalisation de son projet initial.

C’est dans ces conditions que, suivant exploit d’huissier en date du 9 février 2016, la SARL APRIA a fait assigner maître Y en sa qualité de notaire devant le Tribunal de grande instance de BAYONNE afin de le voir déclarer responsable, faute d’avoir vérifié l’existence d’une servitude grevant les biens vendus.

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Il est constant que la mention de la servitude figure aux deux promesses de vente successives, à la rubrique « origine de propriété ».

Ainsi, contrairement à ce que laissait penser l’assignation, la recherche de la responsabilité du notaire rédacteur des promesses porte non pas sur l’omission de mention de la servitude, mais sur le défaut de conseil.

Pour retenir l’existence d’un manquement au devoir de conseil du notaire, le premier juge a considéré que malgré la qualité de promoteur immobilier de la SARL APRIA et le fait que la clause ne pouvait être regardée comme incompréhensible, il appartenait au notaire, maître Y, même au stade d’un avant projet, d’attirer expressément l’attention de l’acheteur sur l’obstacle que pouvait constituer l’existence de la servitude par rapport au projet envisagé, ce qu’il ne justifiait pas avoir fait.

La SARL APRIA reproche au notaire, informé tant de l’existence de cette servitude que du projet de construction de logements R + 2 , d’avoir manqué à son devoir de conseil en n’attirant pas son attention sur l’impossibilité de mener à bien son projet ou à tout le moins sur les difficultés qu’elle était susceptible de rencontrer.

Elle avance :

—  que la promesse de vente prévoyant une construction R + 2 constituait, du fait de la servitude, un acte inutile que le notaire aurait dû lui déconseiller de signer;

—  que les mentions relatives à la servitude figurant dans l’acte ne pouvaient être comprises par elle, le notaire ne justifiait pas avoir rempli son devoir de conseil relativement à cette servitude.

M. A Y, notaire, répond :

—  que la promesse de vente, qui n’est qu’un avant contrat, n’impose pas au notaire les mêmes obligations que lorsqu’il rédige l’acte authentique de vente;

—  la promesse de vente ne constituait pas un acte inutile dans la mesure où elle fixait l’accord des parties, ce qui a permis à la SARL APRIA de négocier par la suite deux autres promesses avec son vendeur, lui permettant de poursuivre en l’aménageant son projet de promotion immobilière;

—  la SARL APRI , par sa qualité de professionnel aguerri à la constitution de programmes immobiliers, assistée d’autres professionnels, était parfaitement en mesure de comprendre la portée du rappel de la servitude.

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La responsabilité du notaire est recherchée sur le fondement de la responsabilité délictuelle.

Le notaire est tenu d’éclairer les parties et d’attirer leur attention de manière complète et circonstanciée sur la portée, les effets et les risques de l’acte auquel il prête son concours, sans que les compétences personnelles d’une partie ni la présence d’un conseiller à ses côtés ne le dispense de son devoir de conseil.

La charge de la preuve de ce que le devoir de conseil a été satisfait incombe au notaire qui y est tenu.

Les deux promesses de vente successives rédigées par M. A Y mentionnaient à la fois :

—  l’existence de la servitude interdisant de construire sur les parcelles concernées tout immeuble de plus d’un étage (R+1);

—  le but de l’acquisition projetée consistant en la construction de 25 logements comprenant deux étages R+2).

Le devoir de conseil du notaire, M. A Y , lui imposait, dés le stade de la promesse de vente, d’attirer l’attention du promoteur sur ces deux exigences contradictoires et sur le risque pour la SARL APRIA, faute d’obtenir la renonciation des riverains à la servitude, de devoir renoncer à son projet ou de le modifier.

M. A Y, notaire, ne justifie pas avoir donné à la SARL APRIA le conseil qui s’imposait. Sa responsabilité est donc susceptible d’être engagée, pour autant que la SARL APRIA démontre l’existence d’un préjudice en lien de causalité avec le manquement au devoir de conseil.


  • Cour d’appel de Pau, 1re chambre, 26 novembre 2019, RG n° 17/04129
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