Lorsqu’un #notaire accepte de procéder au règlement d’une succession, quelle qu’en soit la complexité, il lui appartient d’accomplir auprès des personnes et des administrations concernées toutes les diligences permettant d’assurer le dépôt de la déclaration de #succession et le paiement des droits dans les délais prévus par la loi

Lorsqu’un notaire accepte de procéder au règlement d’une succession, quelle qu’en soit la complexité, il lui appartient d’accomplir auprès des personnes et des administrations concernées toutes les diligences permettant d’assurer le dépôt de la déclaration de succession et le paiement des droits dans les délais prévus par la loi. Il lui incombe d’attirer l’attention de ses clients sur la possibilité de souscrire une déclaration partielle accompagnée d’un acompte sur les droits afin d’éviter le paiement des pénalités de retard.

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Dans l’acte de notoriété établi, le 17 juin 2014, par maître Bruno A, notaire exerçant ses fonctions au sein de la S.E.L.A.R.L. Z D et E D, notaires associés à Six-Fours-les-Plages, dans le département du Var, il était stipulé que M. A Y déclarait avoir été averti de l’obligation qui lui incombait de déclarer à l’administration fiscale le patrimoine de la succession de sa mère, et ce dans un délai de six mois à compter du jour du décès, la déclaration devant être accompagnée du règlement des droits s’il y avait lieu.

Ainsi, Mme C Z, veuve Y, étant décédée le […], la déclaration de succession devait parvenir à l’administration fiscale avant le 31 juillet 2014.

L’examen de la déclaration de succession effectuée le 25 mai 2016 révèle que l’actif de la succession était composé essentiellement de biens immeubles situés à Six-Fours-les-Plages, dans le département du Var, et que le notaire instrumentaire a réglé à l’administration fiscale plusieurs acomptes aux dates suivantes : 10 .000 € le 31 juillet 2014, 85 .000 € le 2 septembre 2014, 70. 000 € le 1er décembre 2014, et 280 .000 € le 7 avril 2015. Aucune pièce ne permet de se convaincre que, le 31 juillet 2014, le versement de l’acompte de 10. 000 € aurait accompagné une déclaration partielle.

Si l’actif successoral comprenait peu de liquidités de sorte que M. Y a dû se résoudre à mettre en vente une partie de l’actif immobilier compris dans la succession, cette circonstance ne constituait pas un obstacle à l’accomplissement de la formalité que constituait la déclaration de succession. En effet, alors que l’étude du notaire instrumentaire était située à Six-Fours-les-Plages, c’est-à-dire dans la commune où se trouvaient les biens immeubles dépendant de la succession, il lui appartenait, en fonction de sa connaissance du marché immobilier de fournir à son client une évaluation de ces biens.

Par ailleurs, si une fois accomplie la formalité que constituait la déclaration de succession, M. Y ne pouvait s’acquitter immédiatement des droits, il pouvait lui être suggéré par son notaire de solliciter de l’administration fiscale, sur le fondement de l’art. 1717 du Code général des impôts (CGI) et des art. 396 à 404 de l’annexe III du même code, soit un paiement fractionné, soit un paiement différé.

Pour établir que son client ne lui avait pas fourni l’ensemble des éléments relatifs aux valeurs à prendre en compte pour établir la déclaration, l’appelante produit le courrier que lui a adressé M. Y, le 14 août 2015, pour lui indiquer qu’il s’opposait fermement à l’évaluation des biens telle qu’elle avait été envisagée lors de l’entretien qui s’était tenu à l’étude.

Toutefois, il n’est pas démontré que le notaire, débiteur d’une obligation de conseil envers son client, ait mis en garde celui-ci contre les conséquences financières d’une déclaration tardive de succession. En outre alors que M. Y lui avait adressé copie de la mise en demeure de l’administration fiscale du 8 janvier 2016, lui enjoignant de lui faire parvenir la déclaration de succession dans un délai de quatre-vingt-dix jours, il ne fait pas état des mesures qu’il aurait prises pour que ce délai soit respecté.

Il n’est pas avantage démontré que le notaire ait conseillé à M. Y d’effectuer la déclaration de succession dans le délai légal, et de l’assortir, en cas d’impossibilité ou de difficulté d’acquitter simultanément le paiement de la totalité des droits, d’une demande de paiement fractionné ou différé.

En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu’il a considéré que le notaireinstrumentaire avait commis une faute en relation de cause à effet avec l’obligation où s’est trouvé M. Y de payer à l’administration fiscale la somme de 46. 570 € correspondant à des intérêts de retard, somme au paiement de laquelle il a condamné la société D & Associés.

La confiance que M. Y avait placée en son notaire ayant été déçue, le jugement sera aussi confirmé en ce qu’il lui a alloué la somme de 3 .400 € à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral.

M. Y obtenant la satisfaction de ses prétentions, le jugement sera confirmé en ce qu’il lui a alloué la somme de 3. 500 € sur le fondement de l’art. 700 du Code de procédure civile, et il lui sera alloué, sur le même fondement, une somme de 1. 000 € en cause d’appel.

Enfin, la société D & Associés qui succombe sera déboutée de sa propre demande d’indemnité de procédure, et condamnée aux entiers dépens.


  • Cour d’appel de Nancy, 1re chambre, 3 décembre 2019, RG n° 19/00566
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La #procuration pour se porter #cautions ne portait que la signature du #notaire

Pour fonder sa décision le premier juge a relevé que l’acte notarié comportant le prêt dont se prévaut la SA BANQUE POPULAIRE DU SUD contient les cautions personnelles et solidaires des deux époux X, que cependant ces derniers n’étaient pas présents à l’acte comme ayant donné procuration, en vue de leur engagement de caution, à leur fille E X, que cependant le dit acte, en date des 5 et 8 septembre 2007, intitulé « procuration pour se porter caution personnelle et solidaire« , bien qu’indiquant en dernière page « suivent les signatures : M. X – Mme Y – M. Z – Maître F-G, Notaire »‘ ne comportait qu’une seule signature, vraisemblablement celle du notaire et non celles des époux X.

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Cet acte porte le cachet suivant : « Annexé à la minute d’un acte reçu par le notaire soussigné le 13 septembre 2007« .

En cause d’appel, il est à nouveau produit cet acte de procuration, ne comportant pas le cachet susvisé visant l’annexion au document, mais comportant en dernière page les signatures de toutes les parties ainsi que leurs paraphes, mais uniquement au bas des pages 1 et 3, les pages 2 et 4 ne contenant aucun paraphe ni signature.

Si, comme le rappelle la SA BANQUE POPULAIRE DU SUD, l’inobservation de l’obligation, pour le notaire, de faire figurer les procurations en annexe de l’acte authentique ou de les déposer au rang des minutes ne fait pas perdre à l’acte son caractère authentique et, partant, son caractère exécutoire, en l’espèce la contestation élevée par les époux X ne concerne pas l’absence de caractère exécutoire de l’acte authentique de prêt mais l’absence d’opposabilité à leur égard de l’engagement de caution en ce que l’acte de procuration par lequel ils auraient donné mandat à leur fille de les engager en qualité de cautions, dont se prévaut l’établissement bancaire, n’est pas conforme aux dispositions légales telles que prescrites par l’art. 14 du décret n° 71-941 du 26 novembre 1971.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, étant précisé qu’il n’est pas donné d’explication par la SA BANQUE POPULAIRE DU SUD relativement à l’existence et la production de deux actes distincts pour une même procuration, il convient de confirmer la décision du premier juge en ce qu’il a, relevant qu’il n’apparaît pas non plus que les époux X aient été présents à l’acte de prêt pour manifester leur intention de se porter caution des engagements de la SARL MOBIL’REVE, considéré que l’acte valant procuration de leur part ne leur est pas opposable et ne les engage pas, et que dès lors le titre exécutoire que constitue le dit acte de prêt du 13 septembre 2007 ne peut leur être opposé.


  • Cour d’appel de Montpellier, 1re chambre d, 5 décembre 2019, RG n° 19/0216

Le locataire, qui ne conteste pas la matérialité du congé, dit avoir été victime de pressions morales et physiques de la part de sa soeur, gérante de la SCI bailleresse, pressée de le voir partir

Par application des dispositions de l’art. 15 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire peut donner congé à son bailleur par courrier qui peut être remis en main propre contre récépissé ou émargement, ce qui est le cas en l’espèce.

De plus lorsque le congé émane du locataire, le délai pour quitter les lieux est de 3 mois, il est porté à 1 mois lorsque le logement est situé en zone tendue ce qui est le cas en l’espèce.

Présentement monsieur X, qui ne conteste pas la matérialité de ce congé rédigé de sa main, soutient avoir été victime de pressions morales et physiques de la part de sa soeur, gérante de la SCI bailleresse, pressée de le voir partir à l’effet de pouvoir vendre ce bien.

Pour autant aucune plainte, aucune attestation ne vient corroborer une telle assertion, celle déposée par la concubine de monsieur X n’ayant aucune force probante puisqu’elle ne fait que supputer que des faits de dégradations constatés sur la porte d’entrée du logement et une fenêtre seraient liés au conflit familialentre le frère et la soeur, cela sans aucun début de démonstration, la plainte ayant été classée sans suite.

Si le congé est affecté d’une rature concernant sa date de rédaction, le fait qu’il ait été rédigé en ‘2017 « et non pas en 2018 comme tente de le faire croire l’appelant, ne fait aucun doute puisque la date est confirmée comme étant bien au 2 avril ‘2017 »  comme l’indique l’accusé de réception de la bailleresse.

De plus seule cette date rend plausible un départ au 30 septembre 2017, comme clairement indiqué par le locataire sortant, ce qui ne serait pas le cas si la dédite avait été rédigée en 2018.

En outre il ne peut être tiré aucun argument du fait que monsieur X n’aurait pas pu souhaiter réellement quitter ce logement, alors que débiteur d’une dette de loyer importante il avait tout intérêt au contraire à rechercher un logement moins cher.

Le délai de préavis de 6 mois supérieur au délai légal de trois ou un mois, est à l’avantage du locataire sortant, habile dans ces conditions à rechercher tranquillement un autre logement. Il ne peut en être déduit une contrainte de la part de la bailleresse ayant vicié le consentement de monsieur X, rédacteur de cette dédite.

Dès lors, le jugement doit être confirmé en ce qu’il a retenu la validité de ce congé, une fin de bail à la date convenue du 30 septembre 2017, avec toutes ses conséquences quant au paiement du solde de loyers et d’indemnités d’occupation postérieures.

La demande de dommages et intérêts formulée par la SCI JUDICAELLE, propriétaire bailleressse, fondée sur une perte de chance de vendre le logement compte tenu de la résistance de monsieur X à quitter les lieux, ne peut prospérer, en l’absence de pièces permettant d’établir que l’échec de la promesse de vente de juillet 2017 est lié à la résistance de monsieur X de quitter les lieux.

Le jugement est confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de dommages et intérêts présentée par ladite SCI.


  • Cour d’appel de Lyon, 8e chambre, 3 décembre 2019, RG n° 18/05358

Dégradation du service notarial. Cette fois le #notaire oublie le cahier des charges du #lotissement

La responsabilité professionnelle du notaire rédacteur d’acte peut être recherchée sur le fondement des dispositions de l’article 1382 du code civil à charge pour celui qui l’invoque de rapporter la preuve d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité .

Le notaire rédacteur d’acte est soumis à une obligation d’efficacité des actes qu’il instrumente; il doit, avant de dresser les actes, procéder à la vérification des faits et des conditions nécessaires pour assurer leur utilité et leur efficacité.

Il est, à ce titre, tenu de procéder à des recherches sur la situation des biens, et plus particulièrement de vérifier les origines de propriété de l’immeuble vendu.

Ni l’acte authentique reçu le 23 juin 2010 par maître Z, notaire au sein de la SCP O P Z, par lequel les époux X ont acquis des consorts A, au prix de 780.000 euro, un bien immobilier situé 6, square de la Côte Saint-Thibault à Bois-Colombes ni l’attestation notariale dressée par maître Z le 23 juin 2010 ne mentionnent l’existence d’un cahier des charges d’un lotissement ni d’une servitude résultant de celui-ci.

Préalablement à la signature du compromis de vente le 23 mars 2010, les époux X avaient interrogé le notaire sur l’existence d’un panneau « voie privée » à l’entrée de l’impasse où se situe le bien. Par courriel du 22 mars 2010, le notaire leur a précisé l’absence de servitude grevant le bien vendu.

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Au titre de l’origine de propriété, l’acte indique qu’originairement les biens objet de la vente appartenaient aux époux A-Q, aux termes d’un acte de vente reçu par maître M N, notaire, le 30 décembre 1949, et énumère les actes authentiques qui se sont ensuite succédés.

L’acte notarié du 30 décembre 1949 conclu entre les consorts B et M. A désigne le bien comme étant constitué, d’une part, d’un pavillon situé […], d’une petite cour devant et au fond, d’autre part, d’ ‘une bande de terrain en façade de cet immeuble, d’une superficie de vingt-quatre mètres carrés soixante centièmes formant partie du square de la côte Saint Thibault laquelle bande de terrain demeurera affectée à perpétuité à usage de rue conformément aux dispositions du cahier des charges dont il sera question plus loin.

Ce même acte mentionne, au titre de l’origine de propriété, que l’immeuble objet de la vente dépendait de la communauté entre les époux B-R, à la suite de l’achat par elle le 21 octobre 1930 du terrain des époux C-S, et précise que « Le terrain faisait partie d’une propriété (…) sise à Bois-Colombes, rue L Jaurès n° 105, lieu-dit le Côte Saint-Thibault et formait le lot […]« .

Enfin, que le programme de lotissement et le cahier des charges ont été déclarés par M. C selon acte authentique du 22 octobre 1929, qui mentionne la création par lui, à travers sa propriété sise 103-105 rue L Jaurès, d’une voie privée dénommée « Square du Tintoret », d’une longueur d’environ soixante- dix mètres, destinée à desservir les seize lots de terrain devant constituer le lotissement de sa propriété; l’acte énonce que tous les lots seront desservis par ladite voie privée, que le sol de la voie privée fait partie des lots de terrains riverains et que chacun de ceux-ci comporte donc une bande de terrain frappée à perpétuité une servitude de passage; il est également prévu la constitution d’un syndicat des co-propriétaires du lotissement dont les acquéreurs s’engagent à devenir membres et à respecter la police du lotissement, et notamment l »interdiction de l’exercice du commerce et de l’industrie, ce lotissement étant uniquement destiné à l’habitation et à la jouissance des lieux, en bon père de famille et à occuper bourgeoisement leur habitation, l’installation de tous locaux industriels ou commerciaux, dépôts, entrepôts ou similaires étant formellement interdits.

Comme le relève le tribunal, une lecture attentive de l’acte d’origine de propriété daté du 30 décembre 1949, mentionné dans l’acte litigieux, aurait dû permettre au notaire de prendre connaissance de l’existence du cahier des charges et l’inciter à se renseigner sur le contenu dudit cahier.

Egalement, le notaire ne peut utilement faire valoir l’ancienneté de cet acte, sa mention à l’acte de vente dressé par ses soins et la reprise d’éléments y figurant impliquant qu’il a pris connaissance de son contenu.

Enfin, qu’il ne peut davantage soutenir avoir procédé aux vérifications habituelles en matière d’urbanisme, qui n’ont révélé aucune servitude, ou se prévaloir des hésitations de la commune de Bois Colombes à qualifier le square litigieux de voie privée dans la mesure où l’information de l’existence d’un cahier des charges régissant un lotissement était contenue dans l’acte dont il a pris connaissance et dont il se devait de vérifier le contenu.

Comme l’a rappelé le tribunal, la circonstance que les acquéreurs ne l’auraient pas informé de leur projet professionnel est indifférente dans la mesure où le notaire est tenu de procéder aux recherches sur la situation des biens et à la lecture efficiente des actes de vente.

En conséquence, que, comme l’a retenu le tribunal, en ne procédant pas, antérieurement à la rédaction de son acte, à une vérification attentive de l’acte d’origine de propriété de l’immeuble vendu, en particulier en ne prenant pas connaissance des mentions figurant dans le descriptif du bien et l’origine de propriété contenues dans l’acte de vente du 30 décembre 1949 mentionné à son acte comme l’acte d’origine de propriété, en n’effectuant pas les recherches supplémentaires induites par le contenu cet acte, et en n’informant pas les acquéreurs sur la nature exacte du bien acquis, antérieurement à la conclusion de l’acte authentique du 23 juin 2010, ce en dépit des interrogations des époux X sur la présence d’un panneau « voie privée » dans le square, le notaire a manqué à son obligation d’assurer l’utilité et efficacité de son acte.

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En outre, que, postérieurement à l’acte de vente du 23 juin 2010, les consorts X ont informé le notaire des difficultés rencontrées par eux et lui ont demandé, notamment, de vérifier l’existence d’une ASL; il s’est contenté de répondre que «rien dans les documents des A ne mentionne une voie privée» alors que la vérification des mentions figurant dans l’acte d’origine de leur propriété lui aurait permis de renseigner utilement ceux-ci et de leur permettre de répondre à leurs opposants.

Le notaire Z a donc commis des fautes .

En raison de ses fautes, M. et Mme X, acquéreurs, n’ont pas eu connaissance de l’existence d’un cahier des charges interdisant aux propriétaires d’exercer une activité commerciale.


  • Cour d’appel de Versailles, 1re chambre 1re section, 3 décembre 2019, RG n° 18/04707

Dissimulation d’une servitude de passage d’une canalisation (#servitude)

La non-conformité de la chose vendue par rapport aux spécifications contractuelles constitue un manquement du vendeur à son obligation de délivrance conforme.

En l’espèce la vente a porté sur un terrain « à bâtir » d’une superficie de 15 ares 10 centiares pour lequel aucune restriction à la constructibilité ne résultait de l’acte en lien avec l’existence d’une servitude.

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Pour dénier tout manquement à cette obligation Mme Y, venderesse, soutient qu’elle n’a jamais eu connaissance de l’implantation par la collectivité territoriale de cette canalisation, l’administration n’ayant pas respecté les formalités de l’art. L 152-1 du Code rural (arrêté préfectoral après étude d’enquête publique) et que partant, cet état de fait ne lui serait pas opposable.

Toutefois, il est de jurisprudence constante qu’une servitude est opposable à l’acquéreur de l’immeuble grevé, si elle a été publiée, si son acte d’acquisition en fait mention, ou encore s’il en connaissait l’existence au moment de l’acquisition.

En l’espèce il résulte des pièces versées au débat et de l’expertise que Mme Y a acquis le terrain de ‘Fourmen par acte notarié du 8 juillet 2009. La canalisation litigieuse a été installée en 2006 pour permettre d’alimenter en eau la parcelle n° 2103 appartenant à l’appelante, parcelle qui a été partiellement divisée en cinq lots pour la création du premier volet du lotissement « le clos de Fourmen ». En 2010, Mme Y a créé sur ce qui demeurait de l’ancienne parcelle n° 2103, quatre lots supplémentaires dont tous sont de fait grevés par la servitude de canalisation installée en 2006. Le 12 juillet 2010 la parcelle nouvellement cadastrée 2802 a été vendue à M. Z et Mme A.

Au regard de cette chronologie, et quand bien même la procédure prévue par l’art. L 152-1 du code précité n’aurait pas été respectée par le syndicat intercommunal des eaux, le tribunal a justement relevé que Mme Y ne pouvait pas ignorer la mise en place de cette canalisation, dont le seul objet était d’alimenter les parcelles du lotissement qu’elle s’apprêtait à mettre en vente et sans laquelle un tel projet eût été compromis.

En passant délibérément sous silence au moment des pourparlers et de la passation de l’acte, l’existence de cette servitude, elle a bien manqué à son obligation de délivrance.


  • Cour d’appel de Toulouse, 1ere chambre, section 1, 25 novembre 2019, RG n° 17/05309

Ce n’est pas parce qu’il n’a pas participé à la négociation du SSP que le #notaire n’est pas responsable de l’erreur sur la TVA dans l’acte authentique

Le notaire, tenu professionnellement d’éclairer les parties sur les incidences fiscales des actes qu’il a reçus ainsi que de s’assurer de leur validité et de leur efficacité, ne peut décliner le principe de sa responsabilité en alléguant qu’il n’a fait qu’authentifier l’acte établi par les parties .

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Ayant acquis de la société Ucabail un bien immobilier par acte reçu, le 5 juillet 2004, par la société civile professionnelle notariale X- Y- Z- A (la SCP) mentionnant que l’acquéreur, la société Production d’accumulateurs (la société PAC 16) bénéficiant des dispositions de l’art. 210 de l’annexe II du Code général des impôts (CGI) versait un crédit de TVA de 69. 648,12 eurs, cette société, en exécution d’une promesse de vente sous seing privé, l’a revendu, par acte du 19 juillet 2004 de ce même notaire, ne contenant aucune référence à la TVA ; qu’ayant été l’objet d’un redressement pour non versement de la TVA sur cette vente, la société PAC 16 a recherché la responsabilité du notaire .

Pour la débouter de sa demande, l’arrêt d’appel retient qu’ayant pris le risque de négocier l’acte sous seing privé sans le concours d’un notaire qui n’a pu intervenir ultérieurement que pour se borner à conférer un caractère authentique à la convention, la société PAC 16 ne saurait reprocher à la SCP un quelconque manquement à son devoir de conseil qui ne pouvait s’appliquer à un acte qu’elle n’avait ni élaboré, ni négocié ;

En statuant ainsi, la cour d’appel a violé l’art. 1382 du Code civil devenu depuis l’art. 1240.


  • Cour de cassation, Chambre civile 1, 28 avril 2011, pourvoi n° 10-14.809, cassation, inédit

Acquéreur trompé par le #vendeur et le #notaire sur le fait que le logement vendu ne pouvait être habité : annulation de la vente

Le 13 mai 2013, monsieur C X s’est vu notifier un arrêté préfectoral pris le 02 mai 2013, après rapport de l’Agence régionale de santé du 23 février 2013 et rendu au visa des art. L 1331-22 du Code de la santé publique, R 111-2 du Code de la construction et de l’habitation, qui portait mise en demeure de faire cesser, du fait de l’impropriété par nature à l’habitation à laquelle concluait ce rapport, la mise à disposition à cette fin d’un local constituant le lot n° 7 d’un immeuble en copropriété situé […]) qu’il avait acquis, avec le lot n° 5 et moyennant un prix total de 70.000 euro, de monsieur Y Z et de madame A B suivant acte authentique reçu le 1er décembre 2009 par maître K I J, notaire à Montargis, et qu’il donnait à bail selon acte du 1er avril 2011.

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S’étant ainsi vu contraint de résilier le contrat de bail portant sur ce local qui se trouve vacant, expose-t-il, depuis le 27 avril 2013 et estimant que son consentement a été vicié par l’erreur lors de la vente, monsieur X a assigné ses vendeurs et ce notaire en annulation de la vente, subsidiairement en résolution pour vice caché, avec restitution du prix de vente et en responsabilité du notaire, ceci par acte des 27 et 29 novembre 2014.

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Par jugement contradictoire rendu le 16 novembre 2017 le Tribunal de grande instance de Montargis a, en substance et en assortissant sa décision de l’exécution provisoire, prononcé la nullité du contrat de vente précité, ordonné à l’acquéreur la restitution de ces deux lots en condamnant in solidum les vendeurs à lui restituer la somme de 70.000 euros outre intérêts au taux légal à compter de cette décision et anatocisme.

Appel a été relevé par monsieur Y Z et madame A B, vendeurs.

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Alors que le tribunal, se prononçant sur les différents éléments soumis à son appréciation en regard des dispositions de l’art. 1110 du Code civil en sa version applicable en a déduit que le consentement de monsieur C X a été vicié par une erreur déterminante et excusable portant sur un élément substantiel du bien, les consorts Z-B poursuivent l’infirmation de cette décision en opposant à l’acquéreur sa propre turpitude .

Ils tirent argument du fait qu’un certificat de mesurage dit ‘loi Carrez’ relatif au lot n° 7 était annexé à l’acte de vente et en détaillait précisément la surface, qu’il en ressortait une surface privative totale de ce lot de 10,51 m² qui ne fait l’objet d’aucune contestation, que monsieur X n’est pas censé ignorer la loi et que la méconnaissance de la loi ne peut jamais être constitutive d’une erreur excusable  à cet égard, ils évoquent un contrat de bail consenti par monsieur X, le 1er avril 2011, désignant le bien loué comme étant d’une superficie de 18 m² en faisant valoir qu’il a sciemment mentionné cette superficie pour satisfaire en apparence aux exigences légales.

En réplique, monsieur X s’approprie l’ensemble des motifs du jugement et plus précisément, sur le moyen qui lui est opposé, en ce qu’il énonce qu’il « a vu sa croyance erronée par les mentions portées sur l’acte authentique de vente. La description du lot n° 7 ne permettait pas de découvrir que le bien n’était pas habitable, d’autant qu’un locataire était dans les lieux lors de la vente«  ;  il estime dénué de portée l’argument relatif à la superficie mentionnée dans le contrat de bail qu’il a par la suite consenti, indiquant une surface au sol hors prise en considération des prescriptions dites ‘loi Carrez’ sans permettre d’établir qu’il savait que les conditions minimales d’habitabilité n’étaient pas atteintes .

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Ceci étant exposé, pour la cour d’appel il y a lieu de considérer que par motifs Acquéreur  et pertinents, au demeurant non contestés par les appelants, que la cour adopte que le tribunal a précisément défini l’erreur susceptible d’entraîner la nullité d’une convention, repris les termes utiles à cet égard du contrat de vente litigieux et jugé que l’habitabilité du bien vendu qui ne peut être donné à bail porte sur une qualité substantielle de ce bien déterminante du consentement de monsieur X .

S’agissant de l’erreur inexcusable dont les appelants se prévalent, il convient de rappeler les termes de l’arrêté préfectoral du 2 mai 2013 en ce qu’il énonce que le rapport du 28 février 2013, établi par l’ARS-DT45 constate que le local sous combles a fait l’objet d’aménagement mais que, pour autant, ces aménagements ne lui ont pas enlevé son caractère de combles, local par nature impropre à l’habitation du fait de sa configuration : absence de pièce principale de 9 m², hauteurs sous plafond inférieures à 2,20 m, absence de vue horizontale avec l’extérieur .

Il en ressort que l’habitabilité résulte de la combinaison de plusieurs normes, qu’en particulier l’art. 4 du décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques d’un logement décent vise alternativement soit une pièce principale de 9 m² et une hauteur sous plafond de 2,20 m soit un volume habitable de 20 m3, que le notaire rappelle quant à lui pour sa défense une décision rendue le 12 décembre 2013 par le Conseil d’Etat (n° 372156) selon laquelle « un local ne peut être qualifié d’impropre par nature à l’habitation, au sens de l’art. L 1331-22 du Code de la santé publique, au seul motif de la méconnaissance de la règle de surface minimale du logement prescrite par le règlement sanitaire départemental« , de sorte que quand bien même monsieur X a pu visiter les lieux et avoir connaissance de la surface déterminée selon les critères de la loi Carrez (qui diffèrent d’autres conditions de surface au titre des normes minimales d’habitabilité), il ne peut être considéré que ce profane a commis une erreur inexcusable en donnant son consentement .

Il a pu d’autant plus se méprendre sur cette qualité substantielle du bien immobilier qu’il était donné à bail par les vendeurs au moment de sa vente .

Enfin, l’argument tiré des mentions figurant dans un contrat de bail conclu plus d’un an après cet acte de vente est, quant à lui, inopérant ainsi que le fait valoir monsieur X .

Il convient, par conséquent, de confirmer le jugement en ce que, retenant notamment le caractère excusable de l’erreur, il prononce l’annulation de la vente.


  • Cour d’appel d’Orléans, Chambre civile, 2 décembre 2019, RG n° 18/00282

Le #notaire ne peut exiger des ‘honoraires libres’ au titre de ses diligences pour arriver ou non à un partage

M. X conteste devoir la somme de 27.934,52 euro qui avait été réclamée par son notaire le 1er août 2008 au titre d’honoraires libres, sur le fondement du procès-verbal de difficultés qui avait été dressé le 9 juillet 2008 ;

Il est inutile de soumettre au Conseil d’Etat la question de la légalité du décret du 8 mars 1978 portant fixation du tarif des notaires, l’art. 4 du décret (l’espèce concerne des opérations antérieures à la réforme du tarif issue de la loi Croissance ou loi Macron), qui admet le principe d’honoraires libres pouvant être réclamés par les notaires, notamment pour leurs consultations, n’étant contraire à aucun texte de loi .

Par ailleurs, il convient de constater que la profession de notaire n’a pas été supprimée en France, et que le tarif issu du décret du 8 mars 1978 est toujours applicable à cette profession (depuis s’est substitué le tarif issu de la loi Croissance).;

Sur le fond, maître Z a justifié sa note d’honoraires du 1er août 2008 par les diligences qu’il avait accomplies depuis le 27 juillet 2007 pour parvenir à l’acte de partage ayant fait l’objet du procès-verbal de difficultés du 9 juillet 2008 .

Mais, dans le cadre de la présente procédure, le notaire Z ne justifie en aucune façon de ces diligences .

Aux termes de l’art. 4 du décret susvisé, le notaire peut être rémunéré pour les services rendus dans l’exercice des activités non prévues au titre II et compatibles avec la fonction notariale, notamment pour ses consultations .

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En l’espèce, maître Z n’explique pas quels services auraient été rendus à son client entre le 27 juillet 2007, date de signature de l’acte de partage sous conditions suspensives, et le 9 juillet 2008, date du procès-verbal de difficultés .

Pour retenir cette somme au titre des frais dus au notaire, le juge taxateur a tenu compte de ‘la multiplicité des actes à vérifier et du nombre d’heures de travail nécessaires’, sans plus de précisions .

A défaut de savoir quels actes ont été accomplis par maître Z entre les deux dates précitées, il nous est impossible de taxer ses honoraires à la somme réclamée dans sa note du 1er août 2008 .

L’ordonnance déférée doit donc être infirmée en ce qu’elle a retenu cette somme au titre des frais dus au notaire .

Par ailleurs, le juge taxateur a à juste titre affirmé que seule l’homologation judiciaire permettrait de fixer la rémunération due à maître Z au titre du partage définitif, qui n’a pas encore eu lieu faute d’accord des parties .

L’ordonnance doit donc être confirmée en ce qu’elle a refusé de retenir en l’état la somme de 59.870 euro qui avait été réclamée par le notaire à l’occasion de la rédaction du procès-verbal de carence du 6 juin 2012 .

Cette décision doit également être approuvée en ce qu’elle a dit qu’il n’appartenait pas au juge taxateur d’ordonner la restitution d’un éventuel trop-perçu, seul le juge du fond pouvant être saisi, le cas échéant, d’une demande de répétition de l’indu.


  • Cour d’appel de Paris, 30 juin 2014, RG n° 13/10271

Responsabilité du #notaire recevant une donation-partage avec un bien « #Borloo neuf »

Suivant acte authentique reçu le 10 décembre 2010 par M. Z (le notaire), aux droits duquel se trouve la SELARL I J, M. et Mme X (les donateurs) ont procédé à la donation-partage, au profit de leurs deux enfants, de la nue-propriété de parts sociales de deux sociétés civiles immobilières (SCI) ; que, courant 2014, l’administration fiscale a notifié à M. X, en sa qualité de gérant des SCI, et aux donateurs, deux propositions de rectification sur l’ensemble des revenus imposables, au motif que, si chaque SCI était propriétaire de deux maisons pour lesquelles il avait été opté pour le dispositif dit “Borloo neuf”, le démembrement des parts sociales par l’acte de donation-partage remettait en cause le bénéfice de ce dispositif ; qu’estimant que le notaireavait manqué à son obligation d’information et de conseil, les donateurs l’ont assigné en responsabilité et indemnisation.

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Pour rejeter leurs demandes, l’arrêt d’appel énonce que le devoir de conseil du notaire doit être apprécié au regard de l’objectif de règlement anticipé de leur succession, poursuivi par les donateurs, et qu’il n’est ni justifié ni même allégué que la donation-partage aurait manqué cet objectif ;

En statuant ainsi, alors qu’il incombait au notaire, qui connaissait le choix antérieur des donateurs en faveur du dispositif dit “Borloo neuf”, d’informer ceux-ci que la conclusion de l’acte de la donation-partage était de nature à remettre en cause le bénéfice de cet avantage fiscal, la cour d’appel a violé l’art. 1382 devenu 1240 du Code civil.

Et pour statuer comme il le fait, l’arrêt d’appel retient que, dès lors que les donateurs étaient assistés d’un conseiller fiscal lors de l’élaboration de la donation-partage, la connaissance par le notaire d’un choix fiscal antérieur de ses clients ne lui conférait pas d’obligation de conseil relative à cette fiscalité, à l’occasion de l’acte de donation .

En statuant ainsi, alors que le notaire n’est pas déchargé de son obligation d’information et de conseil par la présence aux côtés de son client d’un professionnel pour l’assister dans la réalisation de l’opération en cause, la cour d’appel a violé le texte susvisé .


  • Cour de cassation, Chambre civile 1, 27 novembre 2019, pourvoi n° 18-22.147

Le bénéficiaire du droit de préemption se substituant à l’acquéreur doit payer la commission de l’agent immobilier, dès lors que cette commission est rappelée dans la DIA, sauf le cas de fraude

Le bénéficiaire du droit de préemption qui se substitue à l’acquéreur doit payer la commission de l’intermédiaire, sans pouvoir en discuter le montant, même en cas de diminution du prix de vente par le juge de l’expropriation, dès lors que cette commission est rappelée dans la déclaration d’intention d’aliéner.

Ce principe reçoit toutefois exception en cas d’abus de droit ou de fraude.

En l’espèce, l’existence d’une collusion frauduleuse entre la SARL 3J Immobilier et son mandant pour obtenir le paiement par le titulaire du droit de préemption d’une commission qui n’aurait pu être effectivement due par l’acquéreur, résulte d’un faisceau d’indices de fraude qui convergent pour démontrer que le projet immobilier de l’acquéreur était manifestement irréalisable et que la déclaration d’intention d’aliéner n’a été déposée que pour déclencher le droit de préemption et le paiement de la commission.

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A cet égard, la cour précise à titre liminaire que, contrairement à ce que soutient la SARL 3J Immobilier, si le contrat de mandat et la promesse de vente ne sont effectivement pas opposables à l’EPFL, ce dernier est parfaitement en droit de se référer aux clauses et conditions de ces contrats pour établir la fraude dont il se dit victime.

Suivant mandat de recherche d’un bien en date du 26 juin 2010, le mandant, à savoir M. H-I Y et M. F Z agissant comme gérant de la SARL Vezere Immobilier, ont conféré au mandataire, M. G D, gérant de la SARL 3J Immobilier, dont le siège est sis à […], « mandat de rechercher (…) tous terrains à bâtir en vue de promotions ou de lotissements sur le secteur Nord de Toulouse ne dépassant pas 30 km du centre de Toulouse« .

Le compromis de vente signé le 27 janvier 2011 par les consorts B avec M. Y et M. Z porte sur un terrain sis à […] pour une surface de 10 ha 49 a 78 ca, moyennant le prix de 4.100.000,00 €.

Ce terrain ne correspond pas à l’objet du mandat de recherche. Il est en effet constant, au vu notamment du jugement du juge de l’expropriation en date du 7 mai 2013 rendu à la suite de la déclaration d’intention d’aliéner déposée au nom des consorts B et de l’exercice sur cette vente du droit de préemption urbain, qu’en 2009 comme en 2012 le terrain était classé en zone II NA du POS, zone agricole destinée à être urbanisée à moyen terme et ne pouvant être ouverte à l’urbanisation que suite à une modification du POS, que le COS de la zone était fixé à 0, et que la qualification de terrain à bâtir ne pouvait être retenue. Le prix de l’immeuble a été fixé par cette décision à la somme de 2.414.494 €, commission d’agence non comprise, au motif qu’il s’agissait d’un terrain à usage agricole bénéficiant d’une importante plus-value de situation, et non d’un terrain à bâtir ni même d’un terrain inclus dans une ZAC.

La SARL 3J Immobilier n’explique pas les raisons pour lesquelles les acquéreurs ont accepté de payer un prix de 4.100.000 €, soit 1.685.506 € de plus que le prix fixé par le juge de l’expropriation, outre la commission de 343.252 €, pour un tel terrain, mais il apparaît en toute hypothèse qu’ils étaient assurés de ne pas avoir à assumer le paiement de ces sommes puisque la vente était subordonnée à la condition irréalisable d’obtention d’un permis d’aménager permettant la division du terrain en 163 lots à usage d’habitation au profit d’un terrain inconstructible et qu’ils n’ont même pas mis en oeuvre les diligences leur permettant de se prévaloir de cette condition suspensive, à savoir consultation au plus tard dans le délai de trente jours de la communauté de communes du Grand Toulouse et de la commune de Castelginest quant à la validation de principe du projet, et dépôt de la demande d’autorisation d’aménager un lotissement dans le délai de quatre mois. De même, il n’est pas justifié de démarches auprès du fermier titulaire d’un droit de préemption.

Par ailleurs, les acquéreurs, professionnels de l’immobilier, et la SARL 3J Immobilier, agence immobilière ayant son siège à Castelginest, connaissaient nécessairement à la date du compromis de vente comme à celle du dépôt de la déclaration d’intention d’aliéner (DIA), l’existence des deux opérations publiques d’aménagement pouvant concerner le terrain acquis et déclencher l’exercice du droit de préemption, à savoir le projet du ‘Boulevard Urbain Nord’, opération déclarée d’utilité publique le 5 décembre 2013 après une concertation engagée en 2008, et la réalisation d’une zone d’aménagement concerté dans le périmètre comprenant le terrain acquis, décidée par le conseil municipal de Castelginest le 1er décembre 2011.

Enfin, l’EPFL met en évidence l’existence de liens entre M. Z, mandant, et M. D, gérant de la SARL 3J Immobilier, mandataire, M. Z étant également gérant de la société Ozenne Gestion, laquelle a son siège à la même adresse que la SARL 3J Immobilier, et est composée de trois associés, dont M. Z et M. D, gérant de la SARL 3J Immobilier. Cette dernière reste silencieuse sur ce point, se contentant d’invoquer de manière non efficiente qu’elle était aussi mandatée par M. Y.

Les divers arguments invoqués en cause d’appel par la SARL 3J Immobilier pour contrecarrer les prétentions de l’EPFL ne sont pas efficients :

—  la SARL 3J Immobilier n’est pas fondée à reprocher à l’EPFL de ne pas avoir contesté la déclaration d’intention d’aliéner devant le juge administratif, une telle action n’existant pas et étant en toute hypothèse sans rapport avec le litige dès lors que ce n’est pas la déclaration d’intention d’aliéner qui est contestée mais le principe de la commission de l’agent immobilier ;

—  il ne saurait être davantage reproché à l’EPFL de ne pas avoir saisi le juge du fond lorsqu’il a eu des suspicions de fraude, l’EPFL ayant utilement réagi en refusant de payer la commission demandée, mettant ainsi la SARL 3J Immobilier en situation d’apprécier si elle devait ou non saisir le tribunal en paiement de cette commission ;

—  il ne saurait être utilement reproché à l’EPFL d’avoir admis le principe et le montant de la commission dans la décision de préemption du 27 juillet 2012 et d’en avoir obtenu le financement, la fraude ne pouvant être utilement invoquée à cette date ;

— de même, il ne saurait être tiré argument du fait que l’EPFL a accepté de payer le prix fixé par le juge de l’expropriation sans contester la commission revendiquée, dès lors que la compétence du juge de l’expropriation est limitée à la fixation du prix du bien préempté conformément aux dispositions de l’article L.213-4 du Code de l’urbanisme ;

— contrairement à ce que soutient la SARL 3J Immobilier, le fait que le terrain ait été acquis par l’EPFL après exercice du droit de préemption ne démontre pas que les conditions suspensives stipulées dans la promesse de vente ont été levées ;

—  enfin, il est indifférent de savoir si la déclaration d’intention d’aliéner a été déposée à l’initiative des acquéreurs ou des vendeurs dès lors que dans les deux cas ce dépôt permettait à la SARL 3J Immobilier de prétendre au paiement d’une commission qui ne pouvait être payée que dans le cadre de l’exercice du droit de préemption.

Dans ces conditions, c’est à juste titre que le premier juge a rejeté les demandes de la SARL 3J Immobilier et condamné cette dernière à restituer à l’EPFL la somme de 343.252,00 € majorée des intérêts au taux légal à compter du 30 avril 2014.


  • Cour d’appel de Toulouse, 1re chambre section 1, 25 novembre 2019, RG n° 17/02484