Le bénéficiaire du droit de préemption se substituant à l’acquéreur doit payer la commission de l’agent immobilier, dès lors que cette commission est rappelée dans la DIA, sauf le cas de fraude

Le bénéficiaire du droit de préemption qui se substitue à l’acquéreur doit payer la commission de l’intermédiaire, sans pouvoir en discuter le montant, même en cas de diminution du prix de vente par le juge de l’expropriation, dès lors que cette commission est rappelée dans la déclaration d’intention d’aliéner.

Ce principe reçoit toutefois exception en cas d’abus de droit ou de fraude.

En l’espèce, l’existence d’une collusion frauduleuse entre la SARL 3J Immobilier et son mandant pour obtenir le paiement par le titulaire du droit de préemption d’une commission qui n’aurait pu être effectivement due par l’acquéreur, résulte d’un faisceau d’indices de fraude qui convergent pour démontrer que le projet immobilier de l’acquéreur était manifestement irréalisable et que la déclaration d’intention d’aliéner n’a été déposée que pour déclencher le droit de préemption et le paiement de la commission.

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A cet égard, la cour précise à titre liminaire que, contrairement à ce que soutient la SARL 3J Immobilier, si le contrat de mandat et la promesse de vente ne sont effectivement pas opposables à l’EPFL, ce dernier est parfaitement en droit de se référer aux clauses et conditions de ces contrats pour établir la fraude dont il se dit victime.

Suivant mandat de recherche d’un bien en date du 26 juin 2010, le mandant, à savoir M. H-I Y et M. F Z agissant comme gérant de la SARL Vezere Immobilier, ont conféré au mandataire, M. G D, gérant de la SARL 3J Immobilier, dont le siège est sis à […], « mandat de rechercher (…) tous terrains à bâtir en vue de promotions ou de lotissements sur le secteur Nord de Toulouse ne dépassant pas 30 km du centre de Toulouse« .

Le compromis de vente signé le 27 janvier 2011 par les consorts B avec M. Y et M. Z porte sur un terrain sis à […] pour une surface de 10 ha 49 a 78 ca, moyennant le prix de 4.100.000,00 €.

Ce terrain ne correspond pas à l’objet du mandat de recherche. Il est en effet constant, au vu notamment du jugement du juge de l’expropriation en date du 7 mai 2013 rendu à la suite de la déclaration d’intention d’aliéner déposée au nom des consorts B et de l’exercice sur cette vente du droit de préemption urbain, qu’en 2009 comme en 2012 le terrain était classé en zone II NA du POS, zone agricole destinée à être urbanisée à moyen terme et ne pouvant être ouverte à l’urbanisation que suite à une modification du POS, que le COS de la zone était fixé à 0, et que la qualification de terrain à bâtir ne pouvait être retenue. Le prix de l’immeuble a été fixé par cette décision à la somme de 2.414.494 €, commission d’agence non comprise, au motif qu’il s’agissait d’un terrain à usage agricole bénéficiant d’une importante plus-value de situation, et non d’un terrain à bâtir ni même d’un terrain inclus dans une ZAC.

La SARL 3J Immobilier n’explique pas les raisons pour lesquelles les acquéreurs ont accepté de payer un prix de 4.100.000 €, soit 1.685.506 € de plus que le prix fixé par le juge de l’expropriation, outre la commission de 343.252 €, pour un tel terrain, mais il apparaît en toute hypothèse qu’ils étaient assurés de ne pas avoir à assumer le paiement de ces sommes puisque la vente était subordonnée à la condition irréalisable d’obtention d’un permis d’aménager permettant la division du terrain en 163 lots à usage d’habitation au profit d’un terrain inconstructible et qu’ils n’ont même pas mis en oeuvre les diligences leur permettant de se prévaloir de cette condition suspensive, à savoir consultation au plus tard dans le délai de trente jours de la communauté de communes du Grand Toulouse et de la commune de Castelginest quant à la validation de principe du projet, et dépôt de la demande d’autorisation d’aménager un lotissement dans le délai de quatre mois. De même, il n’est pas justifié de démarches auprès du fermier titulaire d’un droit de préemption.

Par ailleurs, les acquéreurs, professionnels de l’immobilier, et la SARL 3J Immobilier, agence immobilière ayant son siège à Castelginest, connaissaient nécessairement à la date du compromis de vente comme à celle du dépôt de la déclaration d’intention d’aliéner (DIA), l’existence des deux opérations publiques d’aménagement pouvant concerner le terrain acquis et déclencher l’exercice du droit de préemption, à savoir le projet du ‘Boulevard Urbain Nord’, opération déclarée d’utilité publique le 5 décembre 2013 après une concertation engagée en 2008, et la réalisation d’une zone d’aménagement concerté dans le périmètre comprenant le terrain acquis, décidée par le conseil municipal de Castelginest le 1er décembre 2011.

Enfin, l’EPFL met en évidence l’existence de liens entre M. Z, mandant, et M. D, gérant de la SARL 3J Immobilier, mandataire, M. Z étant également gérant de la société Ozenne Gestion, laquelle a son siège à la même adresse que la SARL 3J Immobilier, et est composée de trois associés, dont M. Z et M. D, gérant de la SARL 3J Immobilier. Cette dernière reste silencieuse sur ce point, se contentant d’invoquer de manière non efficiente qu’elle était aussi mandatée par M. Y.

Les divers arguments invoqués en cause d’appel par la SARL 3J Immobilier pour contrecarrer les prétentions de l’EPFL ne sont pas efficients :

—  la SARL 3J Immobilier n’est pas fondée à reprocher à l’EPFL de ne pas avoir contesté la déclaration d’intention d’aliéner devant le juge administratif, une telle action n’existant pas et étant en toute hypothèse sans rapport avec le litige dès lors que ce n’est pas la déclaration d’intention d’aliéner qui est contestée mais le principe de la commission de l’agent immobilier ;

—  il ne saurait être davantage reproché à l’EPFL de ne pas avoir saisi le juge du fond lorsqu’il a eu des suspicions de fraude, l’EPFL ayant utilement réagi en refusant de payer la commission demandée, mettant ainsi la SARL 3J Immobilier en situation d’apprécier si elle devait ou non saisir le tribunal en paiement de cette commission ;

—  il ne saurait être utilement reproché à l’EPFL d’avoir admis le principe et le montant de la commission dans la décision de préemption du 27 juillet 2012 et d’en avoir obtenu le financement, la fraude ne pouvant être utilement invoquée à cette date ;

— de même, il ne saurait être tiré argument du fait que l’EPFL a accepté de payer le prix fixé par le juge de l’expropriation sans contester la commission revendiquée, dès lors que la compétence du juge de l’expropriation est limitée à la fixation du prix du bien préempté conformément aux dispositions de l’article L.213-4 du Code de l’urbanisme ;

— contrairement à ce que soutient la SARL 3J Immobilier, le fait que le terrain ait été acquis par l’EPFL après exercice du droit de préemption ne démontre pas que les conditions suspensives stipulées dans la promesse de vente ont été levées ;

—  enfin, il est indifférent de savoir si la déclaration d’intention d’aliéner a été déposée à l’initiative des acquéreurs ou des vendeurs dès lors que dans les deux cas ce dépôt permettait à la SARL 3J Immobilier de prétendre au paiement d’une commission qui ne pouvait être payée que dans le cadre de l’exercice du droit de préemption.

Dans ces conditions, c’est à juste titre que le premier juge a rejeté les demandes de la SARL 3J Immobilier et condamné cette dernière à restituer à l’EPFL la somme de 343.252,00 € majorée des intérêts au taux légal à compter du 30 avril 2014.


  • Cour d’appel de Toulouse, 1re chambre section 1, 25 novembre 2019, RG n° 17/02484
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