Acquéreur trompé par le #vendeur et le #notaire sur le fait que le logement vendu ne pouvait être habité : annulation de la vente

Le 13 mai 2013, monsieur C X s’est vu notifier un arrêté préfectoral pris le 02 mai 2013, après rapport de l’Agence régionale de santé du 23 février 2013 et rendu au visa des art. L 1331-22 du Code de la santé publique, R 111-2 du Code de la construction et de l’habitation, qui portait mise en demeure de faire cesser, du fait de l’impropriété par nature à l’habitation à laquelle concluait ce rapport, la mise à disposition à cette fin d’un local constituant le lot n° 7 d’un immeuble en copropriété situé […]) qu’il avait acquis, avec le lot n° 5 et moyennant un prix total de 70.000 euro, de monsieur Y Z et de madame A B suivant acte authentique reçu le 1er décembre 2009 par maître K I J, notaire à Montargis, et qu’il donnait à bail selon acte du 1er avril 2011.

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S’étant ainsi vu contraint de résilier le contrat de bail portant sur ce local qui se trouve vacant, expose-t-il, depuis le 27 avril 2013 et estimant que son consentement a été vicié par l’erreur lors de la vente, monsieur X a assigné ses vendeurs et ce notaire en annulation de la vente, subsidiairement en résolution pour vice caché, avec restitution du prix de vente et en responsabilité du notaire, ceci par acte des 27 et 29 novembre 2014.

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Par jugement contradictoire rendu le 16 novembre 2017 le Tribunal de grande instance de Montargis a, en substance et en assortissant sa décision de l’exécution provisoire, prononcé la nullité du contrat de vente précité, ordonné à l’acquéreur la restitution de ces deux lots en condamnant in solidum les vendeurs à lui restituer la somme de 70.000 euros outre intérêts au taux légal à compter de cette décision et anatocisme.

Appel a été relevé par monsieur Y Z et madame A B, vendeurs.

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Alors que le tribunal, se prononçant sur les différents éléments soumis à son appréciation en regard des dispositions de l’art. 1110 du Code civil en sa version applicable en a déduit que le consentement de monsieur C X a été vicié par une erreur déterminante et excusable portant sur un élément substantiel du bien, les consorts Z-B poursuivent l’infirmation de cette décision en opposant à l’acquéreur sa propre turpitude .

Ils tirent argument du fait qu’un certificat de mesurage dit ‘loi Carrez’ relatif au lot n° 7 était annexé à l’acte de vente et en détaillait précisément la surface, qu’il en ressortait une surface privative totale de ce lot de 10,51 m² qui ne fait l’objet d’aucune contestation, que monsieur X n’est pas censé ignorer la loi et que la méconnaissance de la loi ne peut jamais être constitutive d’une erreur excusable  à cet égard, ils évoquent un contrat de bail consenti par monsieur X, le 1er avril 2011, désignant le bien loué comme étant d’une superficie de 18 m² en faisant valoir qu’il a sciemment mentionné cette superficie pour satisfaire en apparence aux exigences légales.

En réplique, monsieur X s’approprie l’ensemble des motifs du jugement et plus précisément, sur le moyen qui lui est opposé, en ce qu’il énonce qu’il « a vu sa croyance erronée par les mentions portées sur l’acte authentique de vente. La description du lot n° 7 ne permettait pas de découvrir que le bien n’était pas habitable, d’autant qu’un locataire était dans les lieux lors de la vente«  ;  il estime dénué de portée l’argument relatif à la superficie mentionnée dans le contrat de bail qu’il a par la suite consenti, indiquant une surface au sol hors prise en considération des prescriptions dites ‘loi Carrez’ sans permettre d’établir qu’il savait que les conditions minimales d’habitabilité n’étaient pas atteintes .

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Ceci étant exposé, pour la cour d’appel il y a lieu de considérer que par motifs Acquéreur  et pertinents, au demeurant non contestés par les appelants, que la cour adopte que le tribunal a précisément défini l’erreur susceptible d’entraîner la nullité d’une convention, repris les termes utiles à cet égard du contrat de vente litigieux et jugé que l’habitabilité du bien vendu qui ne peut être donné à bail porte sur une qualité substantielle de ce bien déterminante du consentement de monsieur X .

S’agissant de l’erreur inexcusable dont les appelants se prévalent, il convient de rappeler les termes de l’arrêté préfectoral du 2 mai 2013 en ce qu’il énonce que le rapport du 28 février 2013, établi par l’ARS-DT45 constate que le local sous combles a fait l’objet d’aménagement mais que, pour autant, ces aménagements ne lui ont pas enlevé son caractère de combles, local par nature impropre à l’habitation du fait de sa configuration : absence de pièce principale de 9 m², hauteurs sous plafond inférieures à 2,20 m, absence de vue horizontale avec l’extérieur .

Il en ressort que l’habitabilité résulte de la combinaison de plusieurs normes, qu’en particulier l’art. 4 du décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques d’un logement décent vise alternativement soit une pièce principale de 9 m² et une hauteur sous plafond de 2,20 m soit un volume habitable de 20 m3, que le notaire rappelle quant à lui pour sa défense une décision rendue le 12 décembre 2013 par le Conseil d’Etat (n° 372156) selon laquelle « un local ne peut être qualifié d’impropre par nature à l’habitation, au sens de l’art. L 1331-22 du Code de la santé publique, au seul motif de la méconnaissance de la règle de surface minimale du logement prescrite par le règlement sanitaire départemental« , de sorte que quand bien même monsieur X a pu visiter les lieux et avoir connaissance de la surface déterminée selon les critères de la loi Carrez (qui diffèrent d’autres conditions de surface au titre des normes minimales d’habitabilité), il ne peut être considéré que ce profane a commis une erreur inexcusable en donnant son consentement .

Il a pu d’autant plus se méprendre sur cette qualité substantielle du bien immobilier qu’il était donné à bail par les vendeurs au moment de sa vente .

Enfin, l’argument tiré des mentions figurant dans un contrat de bail conclu plus d’un an après cet acte de vente est, quant à lui, inopérant ainsi que le fait valoir monsieur X .

Il convient, par conséquent, de confirmer le jugement en ce que, retenant notamment le caractère excusable de l’erreur, il prononce l’annulation de la vente.


  • Cour d’appel d’Orléans, Chambre civile, 2 décembre 2019, RG n° 18/00282
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