Dégradation du service notarial. Cette fois le #notaire oublie le cahier des charges du #lotissement

La responsabilité professionnelle du notaire rédacteur d’acte peut être recherchée sur le fondement des dispositions de l’article 1382 du code civil à charge pour celui qui l’invoque de rapporter la preuve d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité .

Le notaire rédacteur d’acte est soumis à une obligation d’efficacité des actes qu’il instrumente; il doit, avant de dresser les actes, procéder à la vérification des faits et des conditions nécessaires pour assurer leur utilité et leur efficacité.

Il est, à ce titre, tenu de procéder à des recherches sur la situation des biens, et plus particulièrement de vérifier les origines de propriété de l’immeuble vendu.

Ni l’acte authentique reçu le 23 juin 2010 par maître Z, notaire au sein de la SCP O P Z, par lequel les époux X ont acquis des consorts A, au prix de 780.000 euro, un bien immobilier situé 6, square de la Côte Saint-Thibault à Bois-Colombes ni l’attestation notariale dressée par maître Z le 23 juin 2010 ne mentionnent l’existence d’un cahier des charges d’un lotissement ni d’une servitude résultant de celui-ci.

Préalablement à la signature du compromis de vente le 23 mars 2010, les époux X avaient interrogé le notaire sur l’existence d’un panneau « voie privée » à l’entrée de l’impasse où se situe le bien. Par courriel du 22 mars 2010, le notaire leur a précisé l’absence de servitude grevant le bien vendu.

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Au titre de l’origine de propriété, l’acte indique qu’originairement les biens objet de la vente appartenaient aux époux A-Q, aux termes d’un acte de vente reçu par maître M N, notaire, le 30 décembre 1949, et énumère les actes authentiques qui se sont ensuite succédés.

L’acte notarié du 30 décembre 1949 conclu entre les consorts B et M. A désigne le bien comme étant constitué, d’une part, d’un pavillon situé […], d’une petite cour devant et au fond, d’autre part, d’ ‘une bande de terrain en façade de cet immeuble, d’une superficie de vingt-quatre mètres carrés soixante centièmes formant partie du square de la côte Saint Thibault laquelle bande de terrain demeurera affectée à perpétuité à usage de rue conformément aux dispositions du cahier des charges dont il sera question plus loin.

Ce même acte mentionne, au titre de l’origine de propriété, que l’immeuble objet de la vente dépendait de la communauté entre les époux B-R, à la suite de l’achat par elle le 21 octobre 1930 du terrain des époux C-S, et précise que « Le terrain faisait partie d’une propriété (…) sise à Bois-Colombes, rue L Jaurès n° 105, lieu-dit le Côte Saint-Thibault et formait le lot […]« .

Enfin, que le programme de lotissement et le cahier des charges ont été déclarés par M. C selon acte authentique du 22 octobre 1929, qui mentionne la création par lui, à travers sa propriété sise 103-105 rue L Jaurès, d’une voie privée dénommée « Square du Tintoret », d’une longueur d’environ soixante- dix mètres, destinée à desservir les seize lots de terrain devant constituer le lotissement de sa propriété; l’acte énonce que tous les lots seront desservis par ladite voie privée, que le sol de la voie privée fait partie des lots de terrains riverains et que chacun de ceux-ci comporte donc une bande de terrain frappée à perpétuité une servitude de passage; il est également prévu la constitution d’un syndicat des co-propriétaires du lotissement dont les acquéreurs s’engagent à devenir membres et à respecter la police du lotissement, et notamment l »interdiction de l’exercice du commerce et de l’industrie, ce lotissement étant uniquement destiné à l’habitation et à la jouissance des lieux, en bon père de famille et à occuper bourgeoisement leur habitation, l’installation de tous locaux industriels ou commerciaux, dépôts, entrepôts ou similaires étant formellement interdits.

Comme le relève le tribunal, une lecture attentive de l’acte d’origine de propriété daté du 30 décembre 1949, mentionné dans l’acte litigieux, aurait dû permettre au notaire de prendre connaissance de l’existence du cahier des charges et l’inciter à se renseigner sur le contenu dudit cahier.

Egalement, le notaire ne peut utilement faire valoir l’ancienneté de cet acte, sa mention à l’acte de vente dressé par ses soins et la reprise d’éléments y figurant impliquant qu’il a pris connaissance de son contenu.

Enfin, qu’il ne peut davantage soutenir avoir procédé aux vérifications habituelles en matière d’urbanisme, qui n’ont révélé aucune servitude, ou se prévaloir des hésitations de la commune de Bois Colombes à qualifier le square litigieux de voie privée dans la mesure où l’information de l’existence d’un cahier des charges régissant un lotissement était contenue dans l’acte dont il a pris connaissance et dont il se devait de vérifier le contenu.

Comme l’a rappelé le tribunal, la circonstance que les acquéreurs ne l’auraient pas informé de leur projet professionnel est indifférente dans la mesure où le notaire est tenu de procéder aux recherches sur la situation des biens et à la lecture efficiente des actes de vente.

En conséquence, que, comme l’a retenu le tribunal, en ne procédant pas, antérieurement à la rédaction de son acte, à une vérification attentive de l’acte d’origine de propriété de l’immeuble vendu, en particulier en ne prenant pas connaissance des mentions figurant dans le descriptif du bien et l’origine de propriété contenues dans l’acte de vente du 30 décembre 1949 mentionné à son acte comme l’acte d’origine de propriété, en n’effectuant pas les recherches supplémentaires induites par le contenu cet acte, et en n’informant pas les acquéreurs sur la nature exacte du bien acquis, antérieurement à la conclusion de l’acte authentique du 23 juin 2010, ce en dépit des interrogations des époux X sur la présence d’un panneau « voie privée » dans le square, le notaire a manqué à son obligation d’assurer l’utilité et efficacité de son acte.

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En outre, que, postérieurement à l’acte de vente du 23 juin 2010, les consorts X ont informé le notaire des difficultés rencontrées par eux et lui ont demandé, notamment, de vérifier l’existence d’une ASL; il s’est contenté de répondre que «rien dans les documents des A ne mentionne une voie privée» alors que la vérification des mentions figurant dans l’acte d’origine de leur propriété lui aurait permis de renseigner utilement ceux-ci et de leur permettre de répondre à leurs opposants.

Le notaire Z a donc commis des fautes .

En raison de ses fautes, M. et Mme X, acquéreurs, n’ont pas eu connaissance de l’existence d’un cahier des charges interdisant aux propriétaires d’exercer une activité commerciale.


  • Cour d’appel de Versailles, 1re chambre 1re section, 3 décembre 2019, RG n° 18/04707

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