Dissimulation d’une servitude de passage d’une canalisation (#servitude)

La non-conformité de la chose vendue par rapport aux spécifications contractuelles constitue un manquement du vendeur à son obligation de délivrance conforme.

En l’espèce la vente a porté sur un terrain « à bâtir » d’une superficie de 15 ares 10 centiares pour lequel aucune restriction à la constructibilité ne résultait de l’acte en lien avec l’existence d’une servitude.

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Pour dénier tout manquement à cette obligation Mme Y, venderesse, soutient qu’elle n’a jamais eu connaissance de l’implantation par la collectivité territoriale de cette canalisation, l’administration n’ayant pas respecté les formalités de l’art. L 152-1 du Code rural (arrêté préfectoral après étude d’enquête publique) et que partant, cet état de fait ne lui serait pas opposable.

Toutefois, il est de jurisprudence constante qu’une servitude est opposable à l’acquéreur de l’immeuble grevé, si elle a été publiée, si son acte d’acquisition en fait mention, ou encore s’il en connaissait l’existence au moment de l’acquisition.

En l’espèce il résulte des pièces versées au débat et de l’expertise que Mme Y a acquis le terrain de ‘Fourmen par acte notarié du 8 juillet 2009. La canalisation litigieuse a été installée en 2006 pour permettre d’alimenter en eau la parcelle n° 2103 appartenant à l’appelante, parcelle qui a été partiellement divisée en cinq lots pour la création du premier volet du lotissement « le clos de Fourmen ». En 2010, Mme Y a créé sur ce qui demeurait de l’ancienne parcelle n° 2103, quatre lots supplémentaires dont tous sont de fait grevés par la servitude de canalisation installée en 2006. Le 12 juillet 2010 la parcelle nouvellement cadastrée 2802 a été vendue à M. Z et Mme A.

Au regard de cette chronologie, et quand bien même la procédure prévue par l’art. L 152-1 du code précité n’aurait pas été respectée par le syndicat intercommunal des eaux, le tribunal a justement relevé que Mme Y ne pouvait pas ignorer la mise en place de cette canalisation, dont le seul objet était d’alimenter les parcelles du lotissement qu’elle s’apprêtait à mettre en vente et sans laquelle un tel projet eût été compromis.

En passant délibérément sous silence au moment des pourparlers et de la passation de l’acte, l’existence de cette servitude, elle a bien manqué à son obligation de délivrance.


  • Cour d’appel de Toulouse, 1ere chambre, section 1, 25 novembre 2019, RG n° 17/05309

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